冷泽润与湘潭高**份有限公司、王**占有排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告冷**与被告湘潭**份有限公司（以下简称高新房产公司）、被告王**占有排除妨害纠纷一案，原告于2013年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员李**担任审判长，人民陪审员杨**、陈*组成的合议庭，公开开庭进行了审理。2014年1月23日，本院作出（2013）岳民初字第584号民事判决。原告不服该判决，向湖南省**民法院提起上诉。2014年9月17日，湖南省**民法院作出（2014）潭中民一终字第164号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2014年12月8日重新立案受理后，依法另行组成由审判员赖**担任审判长，代理审判员陈**、人民陪审员谢*参加的合议庭，公开进行审理。2015年1月13日，本院依职权追加王*为本案的第三人参加本案诉讼。2015年4月9日，本案公开开庭进行了审理，由代理书记员李*担任法庭记录。原告冷**及委托代理人刘**、被告高新房产公司的委托代理人李**、被告王**及第三人王*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告冷*润诉称：原告于2007年12月25日与被告高新房产公司签订合同，购买该公司开发的鑫源花苑住房和6栋后面某号车库。次年，原告赴广**大学读书，2013年，原告毕业归来发现车库被被告王**占有、使用。经原告核实发现被告高新房产公司管理混乱，于2009年11月13日将原告购买的车库一房二卖卖给了被告王**，导致原告的车库未经允许被被告王**使用4年。因原、被告协商无果，原告诉至法院，请求法院判令两被告对原告的车库停止侵害、恢复原状并交还原告，两被告赔偿车库使用租金14400元并承担本案诉讼费用。

原告冷泽润为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：

l、原告冷泽润身份证复印件、被告高新房产公司企业注册登记资料、组织机构代码登记信息、被告王**、第三人王*身份证复印件各1份，欲证明原、被告、第三人基本情况及诉讼主体适格；

2、原告与被告高新房产公司购销协议书1份，欲证明原告与被告高新房产公司于2007年12月25日签订购销协议，原告合法购得鑫源花苑6栋后面某号车库，双方已经交付使用；

3、原告购房收据1份，欲证明原告按合同约定支付车库购买款的事实；

4、两被告签订的车库购销协议书、收款收据各1份，欲证明被告高新房产公司一房（车库）二卖，车库购销协议加盖的被告高新房产公司公章是行政公章，行政公章代码与被告高新房产公司实际使用的公章代码不一致，系虚假公章，协议无效；协议签订时间比原告购买时间晚2年；

5、被告高新房产公司2013年8月6日证明1份，欲证明原告与被告高新房产公司签订的购买协议合法有效；两被告所签车库购买协议的公章系伪造，协议无效；

6、介绍信、开庭笔录，拟证明售涉案车库的广告是以王*个人名义发布的，车库款是在鑫源花苑小区内给付，合同和收据是在过了几天才交给被告2的，购房款没有交财务，第三人王*没有车库门钥匙，将车库门锁砸开；

7、工商登记资料两份，拟证明华湘建设与高新房产不是一个单位，没有华湘建设湘潭高新分公司。

被告辩称

被告高新房产公司辩称：1、原告于2007年12月25日与被告高新房产公司签订购房合同（含本案争议的鑫源花苑6栋后面某号车库），原告在2008年1月8日付清全部款项后，已领走房屋和车库钥匙，至此，合同已履行终结，原告拥有房屋的所有权和管理权。原告的车库被他人买走，原告负有管理责任，与房屋出售方被告高新房产公司无关；2、被告王**于2009年11月13日购买鑫源花苑6栋后面某号车库所签订的购销协议书中甲方所盖公章不是被告高新房产公司工商备案印鉴，被告高新房产公司未授权任何人签订此协议，也未收取被告王**车库购买款项，车库买卖纯属个人行为，被告高新房产公司不存在一房二卖，更谈不上管理混乱；3、两份协议文本存在明显差别，使用的印章是不一致的，不具备公章的法律效力，公司没有授权第三人王*出售车库是很明显的，公司财务没有收到购房款，出售车库是第三人王*的个人行为。恳请法院驳回原告冷**对被告高新房产公司的诉讼请求，依法追究造成一房二卖当事人的法律责任。

被告高新房产公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：

8、被告高新房产公司企业营业执照、组织机构代码证复印件各1份，欲证明被告高新房产公司是适格主体；

9、原告与被告高新房产公司的购销协议书1份（同原告证据2），欲证明被告高新房产公司与原告签订的购销协议是有效协议，被告高新房产公司未与被告王**签订本案争议车库的购销协议，被告王**所持协议中加盖的被告高新房产公司公章系伪造的。

被告王**辩称：1、两被告于2009年11月13日签订车库购销协议，被告王**按约履行了义务，交纳了全额车库购销款，被告高新房产公司也已按约将车库及车库钥匙交付被告王**，被告王**合法占有、使用车库近4年；2、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因本案争议车库不能办理产权登记，不存在登记生效。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条规定的交付原则即先占原则，被告王**先于原告冷*润向被告高新房产公司取得车库及车库钥匙，财产所有权从交付时转移，被告王**是车库合法所有权人；被告王**已合法占有、使用车库近4年，并非恶意占有车库，被告王**保留对原告冷*润不实之词的追诉权；3、原告冷*润虽与被告高新房产公司签订车库购销协议，但车库及车库钥匙并未交付原告，合同尚未履行，原告不是车库所有权人，原告冷*润未占有、使用车库的责任在被告高新房产公司，原告冷*润可以通过法律途径追究被告高新房产公司的违约责任；4、被告是从第三人王*手上买的车库，至于王*与高新房产公司的关系被告并不清楚。

被告王**为支持其答辩主张，向本院提交证据如下：

10、两被告之间的购销协议书1份、购房款收据1份，欲证明被告王**于2009年11月13日与被告高新房产公司签订本案争议车库的购销协议，并交纳购房款38475元。

第三人王娜述称：车库是分配给答辩人的，答辩人有权卖给被告王**。

第三人王*为支持其述称主张，向本院提交证据如下：

11、会议记录、车库房屋分配清单、房屋图纸、销售情况一览表，拟证明房屋是第三人王*与其丈夫共同开发，涉案车库是分配给第三人王*的丈夫的，所以第三人王*有权利出售。

经庭审质证，被告高新房产公司对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7无异议，对证据10的真实性、合法性不认可，认为鑫源花苑小区是被告高新房产公司开发的房产，授权鑫源花苑项目部销售，购销合同加盖的公章均是公司合同章，不使用公司行政章，该购销协议加盖的行政章与被告高新房产公司使用的行政章不是同一枚公章，被告高新房产公司没有授权任何人进行车库的第二次销售，只承认与原告签订的购销协议。被告王**对证据1、7无异议；对证据2、3真实性、合法性有异议，提出合同加盖的是销售合同章，不是行政章；被告王**与被告高新房产公司同样签订了车库购销协议，原告的协议未体现车库已经交付原告使用；对证据4真实性无异议；对证据5有异议，提出证据出具单位与本案存有利害关系，根据证据规则，该证据不能作为本案定案依据；对证据6的真实性无异议，但认为至于王*是否有权是公司内部的事，对证据8无异议，对证据9真实性有异议，证据中所署的u0026ldquo;钥匙已领u0026rdquo;并非合同约定，而是在合同后面添加所得，不排除是事后添加，同时，合同签订时间是2007年12月，但实际交房是2008年3月，所以不可能在合同订立时就有已交付钥匙一说，该车库实际占有、使用人是被告王**。第三人王*无法确认证据1-4的真实性；认为证据5是伪造的，证据6不认可，我有钥匙开车库门；证据7的真实性无异议，高新房产没有资质，是挂靠在华湘建设的。

原告对被告高新房产提供的证据8无异议；对证据9无异议，提出该证据可以证明原告的车库钥匙已领，原告早于被告王**取得争议车库所有权、使用权。对被告的车库销售协议与高新房产车库销售合同不同，是另行制作的，对收据是王*的个人行为，协议在房产局和高新房地产两个单位都没有备案，通过二审查实，所有证据显示被告的收据是王*个人开具，是砸掉原告购买车库的锁盗卖出去，所得款项没有交给高新房产。对证据10合法性有异议，购销协议应当使用合同章，该合同加盖的是行政章，且行政章编码与被告高新房产公司实际使用的行政章编码不一致，不是同一枚公章；原告购买车库时间早于被告王**购销协议所示时间2年，合同纯属伪造。第三人王*对证据8无异议；证据9不认可，不是伪造的公章，合同没有问题，对证据10认可。

原告对第三人提供的证据11认为会议记录没有涉案车库的记录，该证据与本案无关，不予质证；车库房屋分配清单的三性不予认可，单位经查实没有在工商登记，该单位不是高新房产公司的领导，无权分配，一般公司财产规定必须有股东签字才予认可，是无效协定；销售情况一览表、图纸与涉案车库无关，也没有原件，也没有单位盖章，对三性不认可。被告高新房产对证据11认为关于内部的分配方案我方没有参与，也没有与代理人说清楚；华**司的章，我方没有这个公章。被告王**对证据11无异议。

本院为查明案件事实，在诉讼过程中前往湘潭市公安局、湘**商局调查核实被告高新房产公司的行政公章备案及使用情况，调查结论为两被告之间的车库购销协议中所使用的被告高新房产公司公章未在公安部门备案，但在被告高新房产公司工商登记档案中有实际使用记录；原、被告对本院核实的上述事实无异议，且未申请进行公章同一性鉴定。

本院认证认为，证据1、6、7、8、9客观、真实，本院予以认定；证据2、3、10客观、真实，能与房产部门在被告高新房产公司调取的证据7中车库购销协议一致，车库购销协议尾部有工作人员注明钥匙已领，能证实车库钥匙已交付原告的事实，本院对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认定；证据4、10系被告王**向被告高新房产公司购买车库的协议及收款收据，客观、真实，本院予以认定；根据证据2、3、4、10可查实被告王**签订车库购销协议的时间晚于原告冷泽润，原告冷泽润在领取车库钥匙后未入住鑫源花苑小区并外出求学；被告高新房产公司在原告冷泽润外出求学期间再次将车库出售给被告王**；证据5名为被告高新房产公司证明，实为被告高新房产公司自述，自述内容无其他证据予以佐证，本院不予认定，证据11系第三人单方制作提供，原告不予认可，且与本案没有直接关系，其关联性本院不予认可。

本院查明

本院根据采信的证据及庭审过程中当事人的陈述，审理查明如下事实：

被告高新房产公司法定代表人唐**和案外人周*以被告高新房产公司名义合作进行房产开发，在开发鑫源花苑项目时，周*的妻子第三人王*负责房产销售事宜。2007年12月25日，被告高新房产公司将鑫源花苑某某号住房、6栋后面某号车库一并出售给原告冷**，房款付清后，原告冷**从被告高新房产公司取得房屋及车库钥匙。因原告冷**于2008年9月赴广**大学读书，家人未居住在湘潭，车库、房屋一直空置。2007年，鑫源花苑项目股东周*和唐**就未出售部分房产进行了内部分配，王*仍负责鑫源花苑的销售工作。被告王**当时也购买了鑫源花苑小区的住房，在入住鑫源花苑小区后于2009年11月13日以38475元的价格通过第三人王*购买了鑫源花苑6栋后面某号车库，并实际占有、使用车库至今；车库销售合同加盖的是被告高新房产公司实际使用的行政公章，原告于2013年7月大学毕业回湘潭后获知自己的车库被被告高新房产公司出售给他人后，向湘潭**管理局进行了投诉，湘潭市房产管理监察大队经过调查，被告高新房产公司负责人承认是由于该公司内部的原因导致原告的车库被转卖他人。湘潭市房产管理监察大队建议原告通过法律途径将解决。原告遂于2013年10月23日向本院起诉，提出如诉之请求。

另查明：鑫源花苑车库无产权登记。造成鑫源花苑6栋后面某号车库一房二卖原因是被告高新房产公司鑫源花苑项目两名股东相互之间沟通不够，以致第三人王*在未落实车库已经被公司销售给原告的情况下将车库作为周*分配所得的房产以被告高新房产公司名义对外销售所致。第三人王*将原告的车库再次销售给被告王**时，第三人王*给被告王**的车库钥匙无法打开车库门，后用锤子砸开后重新换锁。被告王**车库购买款项已经由第三人收取，第三人未将车库款上交被告高新房地产公司。被告高新房产在庭审中表示未授权第三人与被告王**签订车库买卖协议。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国物权法》第9条规定：u0026ldquo;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。u0026rdquo;最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：u0026ldquo;对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担u0026rdquo;。从法律规定的精神看，已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。在当前商品房买卖的实践过程中，双方当事人一般以出卖人向买受人交付房屋钥匙作为其向买受人交付房屋的标志，并以此开始风险的转移承担。因此，移交钥匙一般是房屋转移占有、交付使用之标志。除非当事人对此有特别的约定。本案中鑫源花苑6栋后面某号车库无产权登记，法院应从保护实际使用人利益角度出发确认车库的权属。原告冷*润于2007年12月25日与被告高新房产公司签订《购销协议书》，以30780元购买了鑫源花苑6栋后面某号车库，并于2008年1月8日向被告高新房产公司缴纳了车库款项，领走了车库钥匙，应视为被告高新房产公司将车库已经移交给原告。而被告王**是2009年11月13日与第三人王*签订《购销协议书》，以38475元的价格购买相同位置的车库，并于同日向第三人王*缴纳了车库款。原告冷*先于被告王**签订车库买卖合同，也先于被告王**缴纳车库款，也先于被告王**领取了车库的钥匙，可以认定原告先于被告王**占用本案诉争的车库。原告冷*润购买车库后虽然未实际使用，但并不影响车库买卖合同已经生效并已经已经实际履行的结果。第三人王*将车库卖给被告王**时，该车库已经被原告实际占用，被告王*将车库再次出售给被告王**没有法律依据，其与被告王**于2009年11月13日签订的《购销协议书》为无效合同，被告王**虽然以合理价格受让该车库并且使用长达4年，但该行为不符合善意取得的构成要件，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，原告应为该车库的所有权人。被告王**可另案向被告高新房产公司主张赔偿损失，追究其违约责任。原告要求两被告交还车库的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人王*系履行职务行为，其民事责任由被告湘潭**份有限公司承担。原告要求两被告赔偿车库使用租金14400元的诉讼请求，没有提供证据证明存在租金损失，对原告该诉讼请求本院不予支持。

被告高新房产公司辩称原告在2008年1月8日付清全部款项后，已领走房屋和车库钥匙，原告的车库被他人买走，原告负有管理责任，与房屋出售方被告高新房产公司无关的辩解意见没有法律依据与事实依据，原告的车库被他人买走系被告高新房产公司公章管理不严所致，对被告高新房产公司该辩解意见本院不予采信。被告高新房产公司辩称被告王**于2009年11月13日购买鑫源花苑6栋后面某号车库所签订的购销协议书中甲方所盖公章不是被告高新房产公司工商备案印鉴，两份协议文本存在明显差别，使用的印章是不一致的，不具备公章的法律效力的辩解意见，与本院查明的事实不符，对该辩解意见本院不予采信。被告高新房产公司辩称未收取被告王**车库购买款项，没有授权王*出售车库，出售车库是王*的个人行为，被告高新房产公司不存在一房二卖的辩解意见，因第三人王*持有被告高新房产公司的实际使用的行政公章，第三人王*以被告高新房产公司名义对外销售房产并收取被告王**车库款的行为符合表见代理构成要件，系职务行为，应等同于被告高新房产公司行为，被告高新房产公司将鑫源花苑6栋后面某号车库卖给原告冷泽润后，该车库又被出售给被告王**，被告高新房产公司该行为构成一房二卖，应承担相应的法律责任。

被告王**辩称原告冷泽润虽与被告高新房产公司签订车库购销协议，但车库及车库钥匙并未交付原告，合同尚未履行，原告不是车库所有权人，被告王**先于原告冷泽润取得车库及车库钥匙，被告王**是车库合法所有权人的辩解意见未提供证据证实，也与本案查明的事实不符，没有法律依据，对被告王**该辩解意见本院不予采信。如被告王**认为其权益受到损害，可另案向被告高新房产公司或者第三人主张自己的合法权益。第三人王娜述称车库是公司分配给答辩人的，答辩人有权卖给被告王**的辩解意见没有法律依据，被告高新房产公司鑫源花苑项目股东之间的剩余房产分配方案，只对股东有约束力，对外无法律效力，即使被告高新房产公司将车库分给第三人，但在被告高新房产公司已经将车库买给原告的情况下，第三人所卖出的车库所有权已经不属于第三人，第三人再次将车库卖给被告王**没有法律依据，第三人只能向被告高新房产公司主张违约责任。对第三人的答辩意见本院不予采信。

综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，第一百零六条第一款，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告湘潭**份有限公司、王**在本判决书生效之日起十日内向原告冷泽润返还鑫源花苑6栋后面某号车库；

二、驳回原告冷泽润的其他诉讼请求。

本案案件受理费900元，由被告湘潭**份有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二日