张**与常德市审计局占有排除妨害纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人常德市审计局占有排除妨害纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张**与被上诉人常德市审计局委托代理人童**、曾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2007年8月9日，案外人杨**、张清洁（甲方）与张**（乙方）签订《租房协议》，约定杨**、张清洁同意将位于常德市武陵区武陵大道与沙港路交汇处审计局门面（第三层楼）租给张**自主经营，租期为柒年（从2007年9月8日至2014年9月7日止）等内容。2014年7月1日，张**与杨**在原协议上签署“经甲乙双方协商同意，甲方全权代表张清洁按本租房协议前期租赁至2020年底（共6年零3个月），其租金每年按壹拾万结算，双方签字后生效”，张**向杨**交纳了一年房租100000元。

张**所租赁的房屋系常德市审计局提供地皮，由杨**与张清洁全额出资修建的临时建筑，常德市审计局与杨**、张清洁签订协议约定杨**、张清洁在一定期限内对该层房屋享有使用、收益的权利。2010年10月18日，常德**民法院对常德市审计局与案外人杨**、张清洁建设工程合同纠纷一案作出终审判决，“常德市审计局给杨**、张清洁房屋使用期限从2006年7月1日起为五年，如在五年内市里要求拆迁，审计局按总投资额160万元（如市规划局审核面积少于2700平方米，则投资总额确定按实际建筑面积比例递减），扣除净残值后，以年均折旧法计算对杨**、张清洁的拆迁补偿，五年后拆迁的，不予补偿。如在五年后市里没有要求拆迁，则延长使用三年，第九年起由审计局无条件全部收回房屋使用权。”2013年2月25日，常德市审计局就该生效判决申请武**法院强制执行，武**法院于2014年10月27日依法作出（2014）武执字00639号《通知》，告知张**生效判决内容，以及通知张**与常德市审计局协商门面续租事宜。2015年1月22日，常德市审计局书面通知张**自2014年7月1日起由常德市审计局无条件全部收回房屋使用权，张**未在一定时期内与常德市审计局协商签订租赁协议，亦未腾房，常德市审计局特此通知张**腾房。2015年1月26日，张**向常德市审计局提出异议，认为其与杨**于2014年7月1日签订了房屋续租协议，其使用该房屋合情合理。常德市审计局认为张**的行为侵犯其合法权益，遂诉至法院，请求法院判决1、张**立即腾出其占用的常德市审计局房屋（位于常德市武陵区武陵大道与沙港路交汇处房屋第三楼）；2、张**自2014年7月1日起至腾出房屋止按每日300元向常德市审计局支付房屋占用费。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点在于：1、本案的案由应如何确定；2、张**与杨**于2014年7月1日续签的租赁协议能否对抗原告常**计局所享有的房屋使用权，原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据。首先，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，因本案诉争房屋系在原告享有土地使用权的建设用地上修建的临时建筑，故该房屋实由原告享有占有、使用、收益的权利，但原告与出资建房的案外人杨**、张**签订合同约定将房屋使用权、收益权自房屋修建之日起的一定期限内让与杨**、张**，故杨**、张**有权将诉争房屋出租给被告，双方签订的七年房屋租赁协议合法有效，本院予以确认；其次，常德**民法院于2010年10月18日作出了终审判决确认该房屋由常**计局于2014年7月1日起无条件收回使用权，即原告自2014年7月1日起对本案诉争房屋重新享有占有、使用、收益的权利，但杨**在明知其自身已不享有房屋使用权的情况下于2014年7月1日与张**续签了房屋租赁协议，系对常**计局所有的房屋的无权处分行为，张**亦未对所租赁房屋的产权情况进行审查，双方的租赁行为已经严重侵犯了常**计局所享有的正当权益，故张**占用该房屋无事实及法律依据，对于常**计局请求张**腾出其所占房屋的诉讼请求，应予以支持；再次，常**计局基于生效判决确认自2014年7月1日起享有本案诉争房屋的合法使用权，现请求无合法依据而占有房屋的张**予以返还，故本案的案由应定为占有排除妨害纠纷为宜。另张**主张在租赁房屋期间进行了装修并在续签租赁协议后支付了一年租金，按照租赁协议约定，常**计局应该赔偿张**的装修损失及租金损失，原审法院认为，根据合同相对性原则，杨**与张**签订的租赁协议不能约束合同以外的第三人，且杨**隐瞒了其已不享有房屋使用权的事实而与张**签订了续租协议并收取了房租，故张**向常**计局主张其损失无事实及法律依据，其应向合同相对人主张权利，对于被告的答辩意见，不予支持；最后常**计局所主张的房屋占用费用，原审法院认为系预期利益损失，且无相关计算依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张**于本判决生效之日起十日内腾出其占有的位于常德市武陵区武陵大道与沙港路交汇处第三层的房屋；二、驳回原告常**计局的其他诉讼请求。本案诉讼费1550元，由被告张**负担。

上诉人诉称

判决后，张**不服，向本院提出上诉，其上诉理由为：1、原审判决认定的案由与判决的内容相互矛盾，上诉人系诉争房屋的占有人，被上诉人显然不能以占有人的身份提起占有保护方面的诉讼，原审法院将占有人认定为侵权并要求占有人腾出房屋错误；2、原审法院违反了不告不理的原则，上诉人是基于租赁合同占有该房屋，即使被上诉人认为上诉人与案外人签订的租赁合同无效，也应就该合同是否有效、是否应当解除等提出请求，原审法院在被上诉人未请求确认租赁合同无效或者请求解除的情况下，直接认定杨**、张清洁无处分权，并认定上诉人的租赁行为侵害了被上诉人的正当权益，该判决明显违反不告不理原则；3、上诉人与杨**、张清洁之间的租赁合同合法有效，原审判决对该事实认定错误；4、一审法院将违法建筑作为合法建筑保护，明显违法。请求二审依法改判，驳回常德市审计局的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人常德市审计局辩称：1、答辩人依法享有本案诉争标的物的权属，该权属已经通过答辩人与张**、杨**的诉讼得以确认；2、上诉人无权占有本案诉争的标的物；3、被上诉人要求上诉人腾房的请求应当依法予以支持；4、原审认定事实清楚、判决正确；5、案由是否正确由法院审查确定。请求驳回上诉、维持原判。

二审期间，上诉人为支持其上诉请求，向本院提交了以下证据材料：1、常德市规划局于2015年6月18日给上诉人的回复，拟证明涉案房屋建筑已经超过临时建筑使用期限，属违法建筑，应予拆除；2、临时建设工程规划许可证。拟证明该房屋当时建筑的用途是干部活动中心和车库，但现在该涉案房屋已经改变工程的用途，且已超过临时建筑批准使用期限；3、韵达快递单一份、湖南**事务所律师函一份，拟证明涉案门面并未移交给常德市审计局，杨**提出对于超面积临时建筑的补偿以延长租赁时间或确定相对应的拆迁补偿费归杨**所有等方式解决。

常德市审计局未向本院提交新的证据材料。

常德市审计局对张**提交的证据的质证意见为：对上诉人提交的证据材料1、2的真实性、合法性无异议，但这两份证据与本案没有关联性，常德市审计局与张清洁、杨**约定的期限已经届满，至于建筑物是不是违法，应由行政部门处理，与本案没有关联性。证据材料3常德市审计局并未收到，即使有这份律师函，也与张**没有关系，律师函中也是杨**提出的一个方案，常德市审计局并未同意。

本院认证意见为：对张**提交的证据1、2，常德市审计局对真实性、合法性无异议，而且也能够证明涉诉房屋系违法建筑，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据3系湖南**事务所向常德市审计局发出，对其真实性本院予以认可，但不能达到证明常德市审计局同意杨**延长使用期限的证明目的。

本院查明

本院二审查明，杨**、张清洁曾向原审法院以建设工程施工合同纠纷起诉常德市审计局，该案在审理中，双方达成（2012）武民初字第97号调解书，该调解书第二条约定“杨**、张清洁不再向常德市审计局主张附属工程款和利息，常德市审计局也不再向杨**、张清洁要求履行（2010）常民终字第262号民事判决书的内容，即要求杨**、张清洁支付至2014年6月30日止的租金、违约金、迟延履行金”。其他事实与原审判决认定事实一致。

本院认为

本院认为，本案的焦点问题是：原审法院定性是否正确、审理程序是否合法，杨**与张**之间续签的租赁合同是否合法有效。

1、根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有人对他方侵占或者妨害自己占有的行为，可以行使法律赋予的占有保护请求权。本案涉诉房屋虽是在常德市审计局享有土地使用权的建设用地上修建的临时建筑，但常德市审计局对该房屋仍享有占有、使用、收益的权利，在其占有物被侵害、他人非法妨害其占有利益时，常德市审计局有权提起占有排除妨害之诉。因此，原审法院对本案的案由定性准确，上诉人所提出的原审法院定性不准，常德市审计局无权起诉的上诉主张不能成立。

2、从2014年7月1日起杨**、张清洁无权对房屋出租。理由为：（1）涉案房屋虽为杨**、张清洁带资修建，但按照双方最初签订的协议，杨**、张清洁也只在一定期限内对该房屋享有使用权，而且双方因建设工程施工合同产生纠纷后，本院（2010）常*一终字第262号民事判决亦确定从2014年7月1日起常德市审计局无条件收回房屋使用权；（2）武陵区人民法院（2012）武民初字第97号调解书第二条，常德市审计局只是明确表示“不再要求杨**、张清洁支付至2014年6月30日止的租金、违约金、迟延履行金”，并未表示不收回房屋使用权；（3）二审期间张**提交的湖南**事务所律师函，即便常德市审计局收到此函，也只能证明杨**、张清洁有延长使用期限的意向，并不能证明常德市审计局同意延长使用期限。因此，原审法院认定从2014年7月1日起常德市审计局对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利，杨**与张**续签房屋租赁的行为侵犯了常德市审计局的合法权益，有事实和法律依据。张**属于无权使用该房屋，其继续占有使用该房屋的行为违反法律规定。上诉人所提出的其与杨**签订的续租合同合法有效、原审对合同效力予以认定违反不告不理原则的上诉理由不能成立。

3、审理中，张**认为因为续签租赁协议给其造成一定经济损失，但对此主张原审中张**并未提出反诉，其诉求并非本案审理范围。即使张**因续签租赁合同造成一定损失，其也只能向续签租赁合同的相对方主张权利，而租赁合同相对方并不是常德市审计局。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确、实体处理恰当，应予维持。经审查，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1550元，二审案件受理费1550元，共计3100元，由上诉人张**承担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一五年九月七日