云南红**限公司与云南润**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人云南红**限公司（以下简称“红**司”）因与被上诉人云南润**有限公司（以下简称“润**司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭于2015年3月12日对本案进行了询问，上诉人红**司委托的诉讼代理人吴**、舒**，被上诉人润**司委托的诉讼代理人李*、杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院确认的案件事实为：被告润*公司系位于昆明**延长线与金瓦路交汇处车行天下汽车城1幢C区1层C319号、C320号、C321号、C322号商铺的所有权人。被告委托云南车行**有限公司对上述商铺进行全权管理，包括就商铺进行招商及代收租金、装修保证金、经营保证金、水电费等事宜。原告红**司在2011年12月9日向被告缴纳了认租商铺定金122409元；并于2012年6月21日与被告签订了《车行天下汽车城商铺租赁合同》，约定由原告承租被告所有的上述四间商铺用于经营新车销售，租期自2012年6月21日起至2015年9月14日止；租金为第一年219736.61元，第二年374880.3元，第三年374880.31元；租金支付方式为一年一付，签订合同之日支付第一年租金，之后由原告每年提前一个月支付。原告需向被告缴纳装修开业保证金30183.6元，待原告按约定时间装修完毕并完成开业后一个月内全额无息返还给原告。原告应向被告支付10000元的经营保证金，并约定了退还该费用的条件。合同还约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订当日，原告因资金紧缺，向被告申请延期支付第一年应付未付租金127511.21元，并承诺在2013年6月30日前付清该款项。2012年7月6日，原告向云南车行**有限公司缴纳了经营保证金10000元、装修开业保证金30183.6元，向昆明车**有限公司缴纳了装修押金10000元。2012年12月11日，被告退还了原告装修开业保证金30183.6元。现被告认为原告到期未缴纳租金，存在违约行为，依合同单方解除了双方签订的租赁合同，并且已要求原告腾出租赁商铺，另租他人。原告认为被告单方解除合同的行为违反了合同约定并且造成了其装修损失，因此，诉至原审法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告退还原告押金2万元（其中经营保证金1万元，装修押金1万元）；二、判令被告赔偿原告装修损失38万元；三、由被告承担本案诉讼费。被告则反诉认为原告尚欠其租金应付未付，请求原审法院判令：一、反诉被告支付反诉原告商铺租金人民币127511.21元；二、反诉被告支付逾期付款违约金50000元；三、由反诉被告承担本案诉讼费。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的租赁合同是否已解除以及是否应当解除？二、被告是否应当退还原告装修押金、经营保证金及赔偿原告的装修损失？三、原告是否应当支付被告租金及违约金？对于第一个争议焦点，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，原告与被告在平等自愿基础上签订了《车行天下汽车城商铺租赁合同》，合同内容未违反法律强制性规定，合法有效，合同自双方当事人签字或盖章时成立，自成立时生效，因此，《车行天下汽车城商铺租赁合同》已经成立并生效，原、被告双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，依据双方约定，原告应当于2013年6月30日前付清第一年的租金，但是原告到期未支付，存在违约行为，依据合同对违约责任的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，被告有权单方解除合同；但是，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同应当通知对方，而本案中原告表示未收到过解除合同的通知，被告也未提交有效证据证明其已经履行了通知义务，因此，原、被告之间的租赁合同尚未解除。在审理过程中，由于原、被告对解除合同没有争议；并且原告已将租赁物腾还被告，租赁物已转租他人，合同已无继续履行的可能，因此，原审法院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对第二个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。”对于装修押金，由于原告提交的证据证明收取该笔款项的主体系昆明车**有限公司，并非被告，因此，原告要求被告退还该笔款项，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对于经营保证金，被告认可收取过该笔款项，但认为由于原告存在违约行为，依据合同约定，不予退还。原审法院认为，原、被告签订的租赁合同第四条第6款约定：“除合同另有约定以外，甲方应于租赁期满或本合同提前终止后，且双方确认出租铺面的完好归还、乙方付清相关费用及乙方无任何违约行为、办理完所有退租手续后三个月无客户投诉和所售商品及服务质量无问题后二日内，将保证金全额无息退还乙方。”第六条第1款：“乙方应按时支付租金及其他应付费用，逾期支付的，每日按应付未付金额的10%支付违约金，逾期超过10天的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方已交租金及保证金不予退还。”而原告认可至今仍没有支付被告应付租金，因此，原告存在违约行为，应当承担违约责任，依据上述合同约定，被告不予退还原告经营保证金，有事实和法律依据，原审法院对原告要求被告退还经营保证金的诉讼请求不予支持。对于赔偿装修损失的诉讼请求，原审法院认为，依据租赁合同第五条第8款：“在租赁期满或其他原因离开车行天下汽车城时，所有装修无偿归甲方所有，承租方不得拆除；乙方的装修按‘来修去丢’的原则执行，甲方不承担任何装修补偿。”本案中被告不存在违约行为，因原告违约在租赁期届满前离开所租商铺，故原告主张被告赔偿装修损失无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于第三个争议焦点，原、被告对欠租的事实没有争议，原审法院予以确认，但是原告认为其在2013年6月15日已将租赁物腾还被告，使用租赁物未满一年，所欠租金应不予支付。原审法院认为，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原告主张其在2013年6月15日已将租赁物腾还被告，未再使用，对该主张有举证责任，而原告没有提供有效证据证明该主张，因此，应当承担举证不能的不利后果，原审法院对该答辩理由不予采信。被告要求原告支付该租金的反诉请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。对于应支付租金的具体金额，虽延期支付申请书中表示未交纳租金为127511.21元，但因其中装修保证金30183.6元已于申请后交纳，故应予以扣除，即根据合同约定，租金为第一年219736.61元，原告已缴纳定金122409元，剩余租金为97327.61元，原审法院予以确认。对于逾期支付租金的违约金的诉讼请求，原告认可尚未支付租金的事实，而依据前述，原告应当支付该笔费用而未付，存在逾期支付租金的违约行为；并且原、被告在合同中已经就逾期支付租金约定了违约金的计算方式，为“逾期支付的，每日按应付未付金额的10%支付违约金”，但是被告诉称因该约定过高，诉讼请求原告承担逾期支付违约金50000元，原审法院认为，该诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、解除原告（反诉被告）云南红**限公司与被告（反诉原告）云南润**有限公司于2012年6月21日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）云南红**限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南润**有限公司支付欠付租金97327.61元；三、原告（反诉被告）云南红**限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南润**有限公司支付违约金50000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。”案件受理费7300元，反诉费1925元，鉴定费6000元，由原告（反诉被告）云南红**限公司承担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉人红日公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第91号民事判决第二、三、四项，改判支持上诉人原审全部本诉请求（原审第二项诉讼请求的装修损失数额调整为212072元）；二、驳回被上诉人原审全部反诉请求；三、本案全部诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：一、关于原审判决的事实认定。1、原审判决认定被上诉人在双方合同尚未履行完毕前已将租赁物另租他人并且双方进行过赔偿事宜协商的事实，又另外认定被上诉人解除合同后要求腾出租赁商铺后另租他人，原审判决的该认定自相矛盾，无视被上诉人的自认事实。2、根据原审证据及现有新证据，足以证明被上诉人单方违约的事实。被上诉人扣押上诉人办公物品至今的凭证，表明被上诉人主张的其于2013年8月22日单方解除合同既没有事实依据也没有法律依据，被上诉人强行腾出我方办公物品的行为已构成对我方的侵权并构成了违约。上诉人原审中提交的证人证言，证明了被上诉人因其单方决定市场经营转向为二手车经营从而导致双方合同目的不能实现，已构成先期违约，后被上诉人强行收回房屋的行为进一步严重违约。3、按照双方合同约定，第一年租金为219736.61元，扣除已预交的定金122409元后剩余租金应为97327.61元，且在实际履行中付款方式变更为年末支付剩余租金，但被上诉人反诉要求向上诉人收取第一年剩余租金127511.21元，属无理涨价收取租金，违反了合同约定，因此对于被上诉人单方变更合同的要求，我方完全享有合法理由履行抗辩权，并非我方有意拒交租金。原审判决不顾上述事实将延交租金完全归责于我方并认定上诉人单方违约实属不当。4、本案中租赁物已由被上诉人强行收回并另租他人，现上诉人已无法实现合同目的，依据房屋租赁合同司法解释并结合现在涉案房屋已由被上诉人另租他人获利的事实，且涉案房屋装修价值经评估价值确认为212072元，被上诉人存在过错和明显违约，原审判决引用双方合同第5.8条并不正确，上诉人认为应当按照鉴定结论确定装修价值补偿上诉人，原审判决不支持上诉人装修价值的主张，违背了客观事实和公平原则，不合理不合法。5、原审判决违约金50000元没有依据，双方合同约定的违约金高的离谱，对于剩余合同金额仅为90000元的合同，且被上诉人不存在任何实际损失，原审判决的裁量实属偏颇。另外，原审判决同时确认了经营保证金不予退还上诉人，造成上诉人巨大损失。对于装修押金，合同履行过程中均是由被上诉人授权市场管理方实际履行合同，被上诉人对其下属企业的各种行为表示认可，装修押金实为车行天下服务公司代被上诉人收取，原审判决对相关联的市场管理主体行为均予以认定，但又认为系另一市场管理主体收取，不予退还上诉人，属适用标准前后不一。二、关于法律适用。原审判决第一项判令解除双方2012年签订的租赁合同，虽然意在支持被上诉人的反诉主张，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，而上诉人虽然提出了解除合同的诉讼请求，但上诉人该请求依据的是因对方违约导致合同目的不能实现，但原审判决并未支持我方诉讼理由及主张，故原审判决该项判非所诉。三、补充理由：上诉人原审第二项诉讼请求现在二审中明确为以原审鉴定价值212072元为准；被上诉人从未向上诉人催缴租金，合同不能继续履行的原因是被上诉人先期违约，而非上诉人不愿交付租金继续经营；对于损失赔偿的问题，被上诉人在此之前已向上诉人承诺赔偿5-8万元，但之后其反悔；被上诉人曾同意免除上诉人相应租金，但其又提起反诉，其反诉请求不能成立。

被上诉人辩称

被上诉人润**司答辩称：原审判决判令上诉人应付租金为97327.61元有误，应以上诉人申请并签章确认延付的租金127511.21元为准。上诉人的上诉无事实和法律依据，上诉人长期拖欠应付租金，我方有权解除与其租赁合同，因上诉人长期拖欠应付租金已构成严重违约，我方有权主张其承担违约责任。双方租赁合同对装修及保证金如何处理有明确约定，应当以合同约定及相应法律规定为准。装修押金的退还问题上，上诉人提交的押金收据已载明是云南车**有限公司收取其装修押金，并非我方委托该公司收取上诉人的装修押金，装修押金的问题不应在本案处理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

二审中，上诉人红日公司向本院提交以下证据：

一、物品欠条一份，证明：被上诉人工作人员强行收回涉案房屋并拿走房屋内办公物品后向上诉人出具物品欠条；2013年8月22日后双方并未解除合同，双方就被上诉人强行收回涉案房屋及办公物品一致产生纠纷。

二、证人证言一份，证明：被上诉人就涉案房屋进行市场转向经营，涉案商铺租赁情况及合同被迫终止。

三、《视听资料》一份，证明：在双方合同尚未到期的前提下，被上诉人单方将新车市场改为二手车市场，导致合同目的不能实现，被上诉人已经承诺进行经济补偿5-8万元，但后来拒不兑现。

四、《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》（C318）一份，证明：被上诉人单方决定经营转向将新车市场改造为二手车市场，被上诉人于2013年8月初另行签订租赁合同，已构成严重违约并导致合同目的不能实现。

本院查明

经质证，被上诉人润**司对上述证据一的真实性予以认可，认可刘*是被上诉人员工，但该证据不属于欠条性质，2013年8月22日经被上诉人多次通知红**司缴付欠付租金，红**司称不愿意搬离，要搬就应由被上诉人搬出，故被上诉人当日搬物品时对所搬物品制作该物品清单。对证据二、三不予认可。对证据四的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，该合同并非针对涉案商铺，与本案争议无关。本院认为，双方当事人对证据一、证据四的真实性均无异议，本院对两证据的真实性予以确认；证据二中证明涉案房屋已转向经营二手车部分的证人证言与被上诉人自认事实一致，本院对证据二中该证明内容予以采信，对其他证明内容不予采信；证据三系上诉人单方制作，并不能充分证实其证明事实，且被上诉人亦不予认可，本院不予采信。

二审中，被上诉人润**司未向本院提交新证据。

二审中，本院组织双方当事人对原审法院调取的《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》（C321）及于2014年4月24日对涉案房屋实际使用人史*所作的《谈话笔录》进行质证。经质证，上诉人红日公司对《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》（C321）无异议，并认为不清楚该协议的履行情况，被上诉人在2013年8月6日之前已经进驻涉案房屋，不排除该协议签订前房屋已经被被上诉人收回；对《谈话笔录》的真实性、合法性及关联性无异议，对笔录部分内容内容有异议，对被谈话人陈述的其重新粉刷一楼墙面及对一、二楼栏杆重新刷漆没有异议，对其他陈述内容不予认可。被上诉人润**司对《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》（C321）的真实性、合法性及关联性予以认可，对证明内容不予认可；对《谈话笔录》的真实性、合法性及关联性均予以认可，对谈话笔录的内容予以认可，认可涉案房屋现由史*及田**共同使用。因双方当事人对上述两份证据均予以认可，本院对《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》（C321）及《谈话笔录》均予以采信。

经审理，本院确认的本案法律事实与原审判决认定事实一致。本院另确认：一、2013年8月6日，润**司作为甲方、云南车**场有限公司为乙方、田**作为丙方共同签订《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》，约定润**司将包含本案涉案C319-C322号四个商铺在内的房屋出租给田**使用，使用期自2013年8月6日至2018年8月5日。现涉案房屋由田**及史*共同使用，涉案房屋现用于经营二手车。二、润**司于2013年8月22日将涉案房屋中红**司的办公物品搬离，并将涉案房屋收回使用。

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、红**司是否存在违约行为，红**司应否向润**司支付涉案房屋的租金并支付相应的违约金？二、润**司是否存在违约行为，润**司应否向红**司退还装修押金、经营保证金并赔偿涉案房屋的装修损失？

本院认为：对于争议焦点一，润**司与红**司于2012年6月21日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同已成立、生效，合同双方当事人均应当按照合同约定履行各自的合同义务。合同签订当日，红**司向润**司出具《延期付款申请》确认欠付第一年租金127511.21元，欠付租金于2013年6月30日前全部付清，润**司的法定代表人在该申请上签字予以认可。《延期付款申请》系双方当事人协商一致后的真实意思表示，应视为双方对《车行天下汽车城商铺租赁合同》约定的租金标准及支付方式的变更，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，润**司已按照合同约定将涉案房屋交付给红**司使用，红**司应当按合同约定向润**司支付相应的房屋租金。但根据本案查明事实，红**司至今尚未按双方的约定付清第一年租金，违反了双方合同约定，已构成违约，故红**司应向润**司支付房屋租金并承担相应的违约责任。对于红**司欠付租金的数额，应以双方认可的《延期付款申请》确认的租金127511.21元为准，原审判决确认红**司欠付租金为97327.61元，润**司对此并未提出上诉，系对其权利的处分，本院予以维持。对于红**司应承担的违约金，根据双方《车行天下汽车城商铺租赁合同》第六条之约定，红**司逾期支付租金，每日应按未付金额的10%支付违约金，原审判决对润**司50000元违约金的主张予以支持并无不当，本院予以维持。红**司主张润**司构成先期违约，故红**司并未构成违约，红**司不应支付剩余租金及违约金，但本案中红**司提交的证据未能充分证实其该主张，本院不予支持。对于争议焦点二，根据本案查明事实，双方履行《车行天下汽车城商铺租赁合同》过程中，润**司于2013年8月6日与田**签订《车行天下汽车城精品二手车市场车位管理协议》，将涉案房屋出租给田**，并于2013年8月22日将涉案房屋收回使用。虽润**司主张红**司逾期未缴纳租金构成违约，润**司已解除合同并已通知红**司，但润**司在本案审理过程中并未提交证据证实其已向红**司发出解除合同的通知，润**司该主张不成立，本院不予支持。润**司上述单方将涉案房屋收回并另行出租给案外人的行为已违反双方《车行天下汽车城商铺租赁合同》的约定，构成了违约。因润**司的上述违约行为，导致双方《车行天下汽车城商铺租赁合同》无法继续履行而解除，故原审判决判令解除《车行天下汽车城商铺租赁合同》并无不当，本院予以维持。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，润**司应承担涉案房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失。对于涉案房屋剩余租期的装修残值，原审法院委托昆明城跃司法鉴定所作出了（2014）城鉴字第17号《鉴定意见书》，因出具该鉴定意见书的鉴定机构及其鉴定人员具有相应的鉴定资质，鉴定程序及鉴定内容合法，本院对上述《鉴定意见书》确定的涉案房屋装修工程及设施设备价值为212072元的鉴定结论予以采信。另外，因涉案房屋进行鉴定时案外人已对涉案房屋进行部分重新装修，（2014）城鉴字第17号《鉴定意见书》对该重新装修部分内容并未扣除，本院结合本案查明事实酌定涉案房屋装修残值为200072元，故润**司应向红**司支付涉案房屋剩余租期（2013年8月22日至2015年9月14日）装修残值为137660.65元｛200072元（24＋2330）36）｝。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。对于红**司要求润**司退还装修押金的主张，因润**司并未收取红**司的装修押金，本院不予支持。对于红**司要求润**司退还经营保证金的主张，因红**司未按合同约定交纳租金构成违约，根据双方合同约定润**司应不予退还，红**司的该主张不成立，本院不予支持。综上，上诉人红**司的上诉理由部分成立，对其成立的部分本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，导致处理结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第91号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、解除原告（反诉被告）云南红**限公司与被告（反诉原告）云南润**有限公司于2012年6月21日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）云南红**限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南润**有限公司支付欠付租金97327.61元；三、原告（反诉被告）云南红**限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南润**有限公司支付违约金50000元”；

二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第91号民事判决第四项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；

三、被上诉人云南润**有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人云南红**限公司房屋装修损失人民币137660.65元；

四、驳回上诉人云南红**限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被上诉人云南润**有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案原审案件受理费人民币7300元，反诉费人民币1925元，二审案件受理费人民币7300元，合计人民币16525元，由上诉人**易有限公司承担人民币11500元，由被上诉人云南润**有限公司承担人民币5025元。鉴定费人民币6000元，由被上诉人云南润**有限公司承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一五年六月二十八日