上诉人于雅*与被上诉人沈阳市第十九建筑工程公司、原审第三人沈阳华**限公司案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人于雅*因与被上诉人沈阳市**程公司（以下简称十九建筑）、原审第三人沈阳华**限公司（以下简称华天房产）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈**二初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员李*担任审判长，审判员韩**（主审），代理审判员李**参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

于**一审诉称，华天房产与十九建筑建设工程纠纷一案中，原审法院在执行华天房产财产时将应属于于**所有的位于沈阳市铁西区南十中路18号9门房产查封，于**提出执行异议，原审法院驳回了于**的异议。于**认为原审法院查封的财产应予纠正。理由一、于**与华天房产的房屋买卖行为已经实际履行，于**在2011年1月购买涉案房屋，并分别于2011年1月18日、2011年2月22日两次付清购房款。且自于**交付购房款后，争议房产一直由于**占有使用，于**是该处房产的实际产权人；二、于**是善意购买人，在整个房屋买卖交易过程中并无过错，对房屋交易前华天房产与十九建筑的欠款行为毫不知情。三、根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院对房产的中止执行及解除查封符合法律规定；四、于**购买的房产系物权具有不可替代性，而华天房产及十九建筑之间的债权并未直接指向涉案房产，华天房产尚有其他财产可供执行，完全不需要通过于**的物权来实现。五、解除查封体现法律的公平公正原则。故诉至法院，要求判令：1、依法解除对沈阳市铁西区南十中路18号-9门房产的查封；2、诉讼费由十九建筑承担。

一审被告辩称

十九建筑一审辩称，一、于**没有证据证明其与华天房产进行了房产交易。于**仅有的收据在时间上漏洞百出，于**主张付款时间是2011年，但其中有一张收据是2010年。该两张收据不能证明于**取得涉案房屋的物权，法律规定买卖房屋必须订立书面合同，于**展示的交易程序是向某个人账户支付480万元，对房屋的单价、交付时间等房屋买卖合同的所有要求都不具备，房屋480万元是全款还是半价，无法知晓，不能证明于**交易行为的真实性合法性。二、华天房产明确表示在2007年已经明知本案房屋被查封，其于2011年将涉案房屋卖给于**是不合法的。法律法规对查封冻结的房产不能交易，其交易行为即使真实也是违法的。我方查封是在2007年，虽然是轮候查封，但也是生效的。

华天房产一审辩称，该房产确实是于雅*给付对价实际取得并占有使用的，因我公司在执行中没有过错，不能过户是因为大**院查封导致的，我方不同意承担诉讼费。

一审法院查明

原审法院审理查明，2007年9月10日原审法院作出（2007）沈**二初字第472号协助执行通知书，保全查封了登记在华天房产名下的位于沈阳市铁西区南十中路18号9门房产，因该房产于2006年被沈阳市大东区人民法院首轮查封，原审法院该次查封为轮候查封。2013年1月5日，沈阳市大东区人民法院解除查封，原审法院查封转为首轮查封。另查明，于雅*于2011年1月从华天房产处购买涉案房屋，房屋总价款480万元，但双方并未签订正式商品房买卖合同，于雅*分别于2011年1月18日、2011年2月22日向华天房产经理刘*账户以转账方式支付购房款320万元、160万元，华天房产认可收到全部购房款，并于付款同日向于雅*出具A座9门房屋相应数额的收款收据两张。于雅*与华天房产双方均未提供涉案房屋交付手续的相关材料，但二者均认可于2011年1月18日交付涉案房屋，涉案房屋现由于雅*交由鑫沃德铝材占有使用，水务公司从2011年2月起对鑫沃德铝材水表数进行了记载。

原审法院再查明，2007年4月3日于雅丽儿子唐*与华天房产签订《商品房买卖合同》购买了位于沈阳市铁西区南十路18号A座8号房屋（与涉案房屋相邻），于2007年4月20日下发房产证。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房产不能转让。本案涉案房产原审法院于2007年9月查封，查封期间该房产为禁止交易、转让，在查封未解除前，于雅*、华天房产于2011年1月以该禁止交易的房产进行买卖，违反了法律的强制性规定，于雅*不能据此取得涉案房屋的所有权。另，于雅*根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，主张本案应解除查封的观点，原审法院认为，该规定适用的情形应为于雅*、华天房产的房屋买卖行为在先，法院查封、冻结等行为在后，而本案中原审法院查封在先，于雅*，华天房产交易在后，故于雅*根据此规定主张不得执行涉案房产、解除查封没有依据。本案于雅*就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行涉案房产、解除查封的诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释第三百一十二条的规定，原审法院判决如下：驳回原告于雅*的诉讼请求。案件受理费100元，由原告于雅*承担，公告费400元，由被告华天房产承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人于雅丽不服，上诉至本院。上诉请求：在依法查明事实的基础上撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉请，全部上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人与被上诉人华天房产的房屋买卖行为已经全部实际履行，上诉人已经支付全部房屋价款并实际占有使用该处房产，双方的买卖行为已经全部实际履行并交付，上诉人购买诉争房产时并不知道该房产处于查封状态，其在整个房产交易过程中均是善意的，并无过错，故上诉人应是该处房产的实际所有人，二、上诉人与被上诉人华天房产的房产交易行为所指向的标的是唯一的，特定的，但是二被上诉人之间的债权行为是不特定的金钱给付义务，并未指向该房产。同时，被上诉人华天房产尚有其他财产可供执行，完全可以满足被上诉人十九建筑债权的实现，完全不需要通过于雅丽的物权实现。

被上诉人辩称

被上诉人十九建筑辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。

原审第三人华天房产辩称：支持上诉人的上诉请求。

本院查明

本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。

上述事实，有收据、另案商品房买卖合同、房证、户籍信息、转账凭条复印件、执行裁定书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。

本院认为

本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”之规定，本案诉争房产原审法院于2007年9月进行了查封，于雅*与华天房产交易时间在2011年1月18日，即在法院查封期间进行的交易，属于法律规定的禁止交易的情形，故于雅*主张其在买卖诉争房屋时并不知房产已查封，其无过错，系善意的，其系该房产的实际所有人，没有法律依据，不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决驳回于雅*的诉讼请求不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人于雅丽负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日