原告朱**与被告吉**工会、吉林市北**责任公司案外人执行异议一审民事判决书

审理经过

原告朱**与被告吉**工会、吉林市北**责任公司（以下简称北奇开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱**及其委托代理人刘**，被告吉**工会的委托代理人邢*到庭参加诉讼。被告北奇开发公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告朱**诉称：2006年2月20日，朱**与北**公司签订商品房买卖合同，购买北**公司开发的北奇城市广场B座1716号房屋，约定首付房款60%，余款按揭贷款10年。同日，朱**交付购房首付款137664元，并与北**公司签订委托租赁经营管理合同，约定租期5年（2006年8月30日至2011年8月30日），年租金按总房价10%给付，每半年支付一次。因未能办理按揭贷款，用租金充抵购房款，北**公司累计尚欠朱**房产租金1万余元。吉林**民法院（2013）吉中执外异字第17号执行裁定只承认商品房买卖合同的法律效力，不承认委托租赁经营管理合同的法律效力，侵害朱**权利。该裁定错误认定朱**未支付全部购房款。北**公司如认为朱**欠购房款，应在2006年购房后二年内通过诉讼主张权利，现已超诉讼时效，正因为北**公司认可以房租抵顶购房款，故朱**已不欠房款。朱**向人民法院提起诉讼，请求：1.依法确认朱**与北**公司签订的北奇城市广场B座17层16号房产商品房买卖和委托租赁经营管理合同合法有效；2.依法判决北奇城市广场B座17层16号房产归朱**个人合法所有；3.依法判决该房产房屋租期内的租金折抵尾欠购房价款后，余款由北**公司给付朱**11189.00元；4.停止被告吉**工会对朱**房产的申请执行；5.诉讼费由被告承担。

经本院庭审释明后，原告朱**明确表示放弃前3项诉讼请求，坚持第4、5项诉讼请求。

被告辩称

被告吉**工会辩称：本案争议的房屋为北**公司开发建设，房屋的所有权人为北**公司。原告朱**虽与北**公司签订商品房买卖合同，但朱**并未办理本案争议房屋物权变更登记。朱**并未支付全部房款，法院的执行行为符合法律规定，应当继续执行，朱**的诉讼请求依法不应得到支持。

被告北奇开发公司未到庭发表答辩意见。

本院查明

经审理查明：本院于2012年6月4日作出（2012）吉**二初字第1号民事判决书，判决北**公司给付吉**工会房款1038.7万元及违约金385万元。该判决已发生法律效力。北**公司未按以上判决确定期限履行义务，吉**工会向本院申请强制执行。本院受理申请后，于2012年12月10日作出（2012）吉**执字第78号执行裁定书，裁定查封北**公司开发的坐落在吉林市船营区北奇广场B座15、16、17层，除B座1509、1510、1713号房屋外的其余全部房屋。朱**提出案外人执行异议申请，认为被查封的房屋中包含其合法购买的1716号房屋，要求依法解除查封。本院经审查于2013年11月4日作出（2013）吉中执外异字第17号执行裁定书，裁定驳回案外人朱**的异议。朱**不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。

2006年2月20日北**公司与朱**签订商品房买卖合同，约定朱**购买北奇广场B座17层1716号房屋，房屋单价为每平方米4715.67元，总金额257664元。首付房款137664元，按揭贷款12万元，贷款期限10年。合同上加盖有已登记备案的印章。签订合同当日，朱**向北**公司交付首付款137664元，北**公司向其开具收据。同日，双方又签订委托租赁经营管理合同，约定朱**委托北**公司对其购买的以上房屋租赁经营管理，委托租赁经营期为五年，2006年8月30日起至2011年8月30日止，每年委托租赁经营金为每年按房屋总购房款的10%支付即25766元，每半年结算一次。朱**向银行交纳的按揭月还款由朱**另行支付，与本合同的款项无关。合同签订后，按揭贷款因故未办理。本院裁定查封房屋后，朱**自行占有房屋，并于2013年3月与其他购房户共同开始对房屋进行装潢，其自称装潢费用40余万元。

吉林市船营区人民法院于2014年4月8日受理朱**以北奇开发公司为被告提起的民事诉讼，朱**的诉讼请求为确认委托租赁经营管理合同合法有效，北奇开发公司扣除房款外向其支付22378元。并以该案审理结果影响本案为由，请求本案中止审理。本院于2014年5月4日裁定本案中止诉讼。

吉林市船营区人民法院于2014年10月8日作出（2014）船民一初字第326号民事判决，该判决认定了朱**与北**公司签订商品房买卖合同及委托租赁经营管理合同的事实，同时认定合同签订后，北**公司未按约定给付租金，但于2007年9月3日向朱**出具B1715、1716号购房款69466元（34733元2个）票据一张，同日出具B1715、1716号房屋面积差价款9216元（4608元2个）票据一张。之后又于2008年4月25日向朱**出具B1715、1716号房屋购房款26228元（13114元2个）票据一张。

本院认为

吉林**民法院审理认为：委托租赁经营管理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。现该租赁经营管理合同已到期，朱**依据合同约定，要求北**司给付租金22378元，属合理请求，法院予以支持。关于朱**主张以租金抵房款的事实，因其提供的票据所载购房款金额（至2007年9月3日）明显高于北**司依委托经营管理合同获取的一年租期的租金总额，且其又无其他证据佐证，故法院对此无法确认，朱**可依合同约定主张其余租金损失。

该判决主文：一、原告朱**与被告吉林市北**责任公司于2006年2月20日签订的位于吉林市光华路1号北*城市广场B座第17层第1715号和1716号房屋的两份委托租赁经营管理合同有效；二、被告吉林市北**责任公司于本判决生效之日起三日内给付原告朱**房屋租金22378元。

该判决已发生法律效力。朱**曾向本院申请对该案件再审，本院于2015年6月4日作出（2015）吉中民申字第23号民事裁定书，裁定驳回朱**的再审申请。

吉林市**中心商品房合同备案科于2015年5月27日向本院出具情况说明：北奇广场图幅号为178103Ⅱ405010017039、178103Ⅱ405010017040室房屋的合同备案人为朱**。

认定上述事实的主要证据有：商品房买卖合同、委托租赁经营管理合同、收据、情况说明、吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第326号民事判决书等。

本院认为：朱**与北**公司签订商品房买卖合同及委托租赁经营管理合同的事实真实存在，朱**已向北**公司交纳大部分购房款，并已办理商品房预售合同备案登记。朱**现已实际占有争议房屋，已投入资金进行装潢。《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”依据该条司法解释规定内容，综合本案事实，本院认为应停止对朱**购买的吉林市船营区北奇城市广场B座1716号房屋的执行。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，判决如下：

裁判结果

停止对吉林市船营区北奇城市广场B座1716号房屋的执行。

案件受理费100元及公告费由被告吉**工会负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月十三日