**公司与**公司一案二审民事判决书

审理经过

上**公司（以下简称**公司）、**公司（以下简称**公司）因房屋租赁合同、财产损失赔偿纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2011）长民三（民）初字第1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，本市长宁区X路1452号房屋产权人为案外人**公司（以下简称**公司）。2002年1月，**公司出具《委托书》一份，委托**公司对上述房屋进行日常经营管理。2002年1月18日，**公司与**公司签订《房屋扩充租赁合同》一份，约定**公司将上述房屋出租给**公司，由**公司改建装修后出租经营，依照原合同第52条，双方同意按上海市有关规定对甲方（**公司）所属房屋、土地的拆迁、征用补偿归甲方所得，乙方（**公司）租用期内改造、装修及营业损失等部分的产权补偿归乙方所得；使用期限与原合作协议书同步。2003年8月23日，**公司与**公司签订《房屋租赁合同》一份，约定**公司将上述房屋中的8号楼整栋出租给**公司，租赁期限截止到2013年10月31日。2003年5月，**公司的关联企业上**器材厂曾经与**公司签订《协议》一份，明确上**器材厂全权委托**公司负责上述所有大楼的出租管理事宜。**公司遂也在该《协议》上加盖公章。

2005年4月12日，杜*以杜*、杨*的名义与**公司（出租人、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的上海市X路1452号－1458号大楼，1452号（103室）一、二楼（夹层）出租给乙方使用（具体面积以甲方提供图纸面积及签约时场地实看为准，并附平面图纸盖章，含二楼卫生间设施一间）；租赁期自2005年5月1日至2013年9月30日；经营的范围为办公及非餐饮类；每月租金28,000元；乙方应于本合同签署当日向甲方支付28,000元作为履约保证金同时视作租赁前定金，合同生效后转为保证金；乙方二次装修后的消防均应符合规范，并自觉报消防验收；合同第十二条约定，租赁期间，如发生不可抗力因素，造成本合同不能执行，或造成损失，由各方自行承担；如因市政动迁，甲方将依据业主规定对乙方租赁装修费作相应补偿。签约后，双方均正常履行租赁合同约定的义务。同年7月，杜*在所租房屋内注册登记个人独资企业X茶坊（以下简称会今阁茶坊），并出资对房屋进行了二次装修，其中底层大堂主要从事经营饮料、堂饮酒、食品等，二楼分割为二十余间小房间，主要经营棋牌。

2009年7月，上海市长**导小组办公室向**公司发出《关于长宁区71街坊26丘地块由上海市**储备中心统一实施土地收购的通知》，告知X路1452号在此次收购范围内，要求该公司与土地资源储备中心商讨迁址及动迁补偿事宜。

2009年11月10日，上海市**储备中心（甲方）与**公司、**公司、**公司（乙方）签订《协议书》一份，就土地收储事宜达成协议：各方同意房地产收购一次性补偿费为5,474万元，包括但不限于房地产补偿、停业停产、设备迁移、移地生产经营、职工安置、租赁户清退补偿、室内外装修损失、断水、断电、断煤气、断通讯、人防销号等发生的费用；乙方于2010年1月15日将标的物上的房屋腾空……，双方现场办理标的物交付手续，签订交地备忘录。

由于杜*、杨*承租的房屋属于收购范围，**公司随即与杜*、杨*协商解约和搬迁、补偿事宜，并于2009年12月30日向会今阁茶坊发出《致租赁客户函》一份，告知**公司接**公司关于大楼动迁的告示，此次动迁不存在违约金补偿，公司得知补偿费原则上按租赁面积每平方米25元计算，装修费按政府规定每平方米200-300元补偿，其中还应扣除租赁期内的折旧计算，公司将再与**公司交涉，力争多考虑补偿费用，但不影响通知原发函要求的当事人在2009年12月31日停业和搬离的通知函，希望会今阁茶坊积极配合，尽快办理撤离手续，避免不必要的损失。2010年1月13日，**公司再次向会今阁茶坊发出《致租赁客户函》一份，告知接**公司通知，还未撤离的承租户在2010年2月5日之前撤离清场，至于补偿方案，我司会尽可能为租赁户争取利益最大化，如逾期不搬迁导致出现的状况我司概不负责。杜*、杨*与**公司、**公司、**公司就补偿搬离事宜进行了多次协商，均未达成最终协议。

2010年2月，**公司与**公司签订《提前终止租赁合同协议》一份，双方决定提前终止《租赁合同》，乙方（**公司）承诺于2010年2月28日前完成全部搬迁工作，其中由乙方转租的其他租赁户的解约、补偿及撤离事项由乙方负责解决，双方确定最后撤离日为2010年3月5日……，甲方给予乙方装修、搬场、提前解约等全部补偿一次性费用190万元。

2010年5月，**公司与**公司签订《关于提前终止X路1452号房屋租赁合同的协议》一份，约定双方原签订的《房屋租赁合同》截止期由2024年4月28日提前至2010年3月，**公司同意一次性补偿给**公司租赁搬迁所涉的一切费用（包括对转租客户的补偿）300万元；经双方商议，并考虑到双方长期友好合作以及**公司经营的连续性，甲方优先考虑乙方要求对剑川路厂区实施合作经营的意向……。

同年5月10日，**公司又向尚未搬离的租赁户发出《告知函》一份，告知仍继续经营及未及时清空房屋、办理交接手续的商户，我司仍会按房屋租赁合同约定的计收租赁费及水电费，直至清空房屋、交接手续办理完毕，若在收悉此函一周内仍未办理房屋交接手续并结算费用，则视为同意交由我方全权处理租赁合同相关终止事宜……。

2010年5月28日，A公司（甲方）与案外人上海市**备中心（乙方）、上海**展公司（丙方）共同签订了一份备忘录，主要内容为：甲方接受**公司移交的X路1452号8号楼棋牌室及雪月香两处租赁房屋，同时移交给乙方，至此X路1452号甲方的全部房屋除福岛、日本料理未交之外其余房屋已全部移交完成。……现场水电未切断，未办理手续；甲方将上述房屋土地移交给乙方，乙方同时移交给丙方管理后，在该地块内发生的一切治安、消防等安全责任之事，均由丙方负责。

2010年6月4日，**公司以移交方的名义向**公司出具《房屋移交确认书》一份，内容为：……2010年6月4日，甲方（**公司）将最后一批房屋即X路1452号8号楼已终止租赁关系的棋牌室、雪月香、福岛拉面馆三处租赁房屋正式移交乙方；此三处房屋由乙方移交给**公司，移交房屋内的物品由乙方依据上海市拆迁管理条例及甲方发给各租户的告知函由乙方自行处置。

2010年8月1日，**公司向**公司发出《要求**公司尽快归还租赁房屋之函》一份，要求**公司委托有拆房资质的单位把房屋拆平，土地归还给**公司以便移交给动迁单位。

此后，**公司向案外人上海君**限公司（以下简称君**司）出具了《关于全权委托君**司清退X路1452号101、102、103室处置废弃物等的委托书》一份，主要内容为：X路1452号内的承租户均已退场撤离，仅有101、102、103室承租人福岛、雪月香、会今阁茶坊三家至今尚有废弃物品等未搬离，根据**公司在2010年6月4日（出具的）“房屋移交确认书”已告知**公司，以上房产内物品为无主物品，可由**公司处置，**公司也已移交给飞乐，**公司委托贵公司全权处置全部废弃物，由此而形成的全部后果由**公司承担。

2010年9月10日，杜*、杨*租赁的涉讼房屋被强行拆除，杜*遂于当日10时向上海市公安局长宁分局新**出所报案，称“会今阁茶坊”遭人强行拆迁，店内物品遭损毁。当日17时53分，杜*再次到新**出所报案，报案内容为：其所属的X路1456号会今阁茶坊在拆迁过程中，经清点：损失21张自动麻将桌，90个沙发椅，10余张皮质沙发，50张定制茶几，大量公司文件，餐具若干，油画10张，空调约5台，尚有2个保险箱未来得及从屋内取出，内有公司文件，现金若干（具体数量不详）。

原审庭审中，杜*、杨*提供《赔偿清单明细》一份，列明经济损失为：一、店面转让费21万元，办理开业证照等费用共计15万元，先后四次改造、装修等费用共计239万元，合计275万元；二、21间包房及大厅、楼道、厨房等设备投资：自动麻将台21台共184,700元，自动扑克发牌机5台共16,500元，大金牌吸顶空调2台共55,500元，三菱立柜空调2台共23,600元，整套可视防盗监视装置26,000元，高级三人沙发10只37,500元，单人沙发8只14,400元，冰箱4台共13,400元，制冰机1台1,800元，椅子92张共44,620元，茶几52张共23,400元，厨房设备、餐具26,000元，KTV音响设备1套120,000元，保险箱2台共3,400元，现金及大量票据、凭证100,000元，油画10幅共26,000元，饰件、橱柜、其他营业用物品30,000元，合计为746,820元；三、预期利润损失：按月平均利润8万元计算，提前三年终止合同，共损失288万元，以上经济损失合计达6,376,820元。

2011年5月18日杜*、杨*诉至法院，请求判令：1、**公司、**公司、**公司赔偿杜*、杨*装修及财物损失275万元；2、**公司、**公司、**公司赔偿杜*、杨*预期经营利润损失25万元。

原审审理期间，应杜*、杨*的申请，法院依法通过上海**民法院委托上海上**有限公司对杜*、杨*承租的房屋经营利润损失进行审计评估、同时委托上海达**限公司对该房屋内的装修、物品损失进行鉴定评估。2012年2月28日，上海上**有限公司向法院出具回函，主要内容为：……杜*、杨*明确无会计核算资料可以提供，据此我们无法实施审计，特此函告贵院，撤销对此案的审计，望给予理解。之后，法院再次通过上海**民法院另行委托上海求**有限公司对杜*、杨*承租的房屋经营利润损失进行审计。2012年5月28日，该公司也向法院出具《关于无法进行司法审计函》，告知因杜*、杨*未能提供相关审计资料，无法进行司法审计鉴定。2012年6月8日，上海达**限公司也向法院出具《资产评估工作联系函》一份，主要内容为杜*、杨*无法提供标的物资料，致使评估工作无法进行。杜*、杨*陈述，由于许多资料、票据账册都在所租房屋内，在强行拆房中都遗失，故确实不能提供鉴定单位需要的资料。

原审法院根据杜*、杨*提供的图纸计算其所租房屋的建筑面积为：底层为147平方米，二层为323平方米，合计为470平方米。

一审法院认为

原审认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。杜*、杨*与**公司所签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和会今阁茶坊的合法权益，合法有效，合同当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在**公司、**公司、B公司各应对杜*、杨*承担何种责任、杜*、杨*主张的经济损失数额是否合理等方面。

首先，关于**公司、**公司、**公司各应对杜*、杨*承担何种责任的争议。杜*、杨*承租涉案房屋之后，投入资金进行装修并登记注册了会今阁茶坊，并添置经营用设施设备后投入经营，并无不妥。然在合同履行期间，长宁**储备中心需要收购涉案房屋所在地块，此情况的出现并非双方在合同中约定可以提前解除合同的理由，故**公司作为租赁合同的出租人应当积极与杜*、杨*以及实际使用人会今阁茶坊商谈提前终止合同和进行合理补偿事宜，妥善解决由此发生的纠纷。然事实上，**公司直到2009年12月30日在给会今阁茶坊的通知中，只是告知自己得知补偿的原则为按每平方米200-300元加25元计算补偿款，还应扣除租赁期内的折旧因素，要求会今阁茶坊停业并尽快搬离所租房屋；在以后的商谈和通知中也一直含糊其辞，仅告知会为租赁户争取利益，没有明确和具体的提前解约的调解方案，甚至在不能与杜*、杨*及会今阁茶坊谈妥解决方案、杜*、杨*及会今阁茶坊尚在使用所租房屋的情况下，即与**公司签署《房屋移交确认书》，将涉案房屋“移交”给**公司并确认由**公司“处置”涉案房屋，肆意侵害杜*、杨*及会今阁茶坊的合法权益，客观上也构成了违约，故杜*、杨*和会今阁茶坊要求其承担侵权赔偿责任于法有据，法院应予支持。

**公司作为**公司承租房屋的出租人，不核实**公司移交房屋的真实性，并在没有对涉案房屋内的装修、设施设备等进行价值评估或者证据保全的情况下，即委托案外人“全权处置**公司确认的全部废弃物”，主观上明显存在过错，属于共同侵权人，依法也应当向杜*、杨*承担赔偿责任。

**公司作为涉案房屋的使用权人和土地收储事宜的权利人之一，不核实**公司“移交”房屋的真实性，也不对涉案房屋内的装修、设施设备等进行价值评估或者证据保全，就在2010年5月28日以《备忘录》的方式将杜*、杨*承租、会今阁茶坊还在实际经营的房屋“接受”**公司移交并同时“移交”给案外人，放任侵权行为和事实的发生，也属于共同侵权人，依法也应当向杜*、杨*承担赔偿责任。

综上，由于**公司、**公司、**公司的共同侵权行为导致杜*、杨*与**公司签订的《房屋租赁合同》在事实上于2010年9月10日被提前解除，致使杜*、杨*及会今阁茶坊所租房屋的装修、财物被损毁，产生经济损失，并在客观上导致会今阁茶坊无法经营，故**公司、**公司、**公司应当向杜*、杨*及会今阁茶坊进行赔偿。现会今阁茶坊明确将自己的权利转移给杜*、杨*并无不妥，法院予以准许。因此，杜*、杨*要求**公司、**公司、**公司共同赔偿其房屋装修、财物和预期经营利润损失的诉讼请求法院应予支持。**公司、**公司、**公司的相关抗辩没有事实和法律依据，法院不予采纳。

其次，关于杜*、杨*主张的经济损失数额的确定。由于杜*、杨*承租的房屋已经被拆除，现场状况及相关资料被破坏和遗失，导致法院委托的鉴定机构不能对装修、财物价值以及经营利润等损失进行评估，故杜*、杨*以及会今阁茶坊的经济损失由法院根据查明事实酌定如下：1、关于装修损失的确定。根据杜*、杨*提供的现场照片、实际经营的范围、内容等分析，杜*、杨*对涉案房屋的装修投入折旧后应不低于每平方米1,000元，法院酌定按每平方米1,000元计算；现查明，杜*、杨*承租的房屋面积为470平方米，据此计算，涉案房屋的装修损失为470,000元；2、关于逾期经营利润的确定。参照上海市高级人民法院的相关指导意见，结合杜*、杨*的经营项目、合同租期尚有三年等因素，法院酌定按每平方米400元计算停产损失，为188,000元；3、关于财物损失的确定。由于现场已经被拆除，涉案房屋内的财物丧失了评估基础，故法院参照杜*、杨*《赔偿清单明细》所列财物价值746,820元中的合理部分，结合杜*、杨*向警方报案时所述的财物损失等因素，酌定杜*、杨*在涉案房屋内的财物价值折旧后为646,820元，考虑到杜*、杨*及会今阁茶坊在接到**公司关于提前终止合同的通知之后，也没有作出积极回应，对侵权行为的发生和经济损失的产生也有一定责任，故法院酌定**公司、**公司、B公司应当赔偿杜*、杨*财物损失517,456元。

原审法院于二○一二年六月二十五日依法作出判决：一、**公司、**公司、A公司应于判决生效之日起十日内，共同赔偿杜*、杨*房屋装修损失人民币470,000元；二、**公司、**公司、A公司应于判决生效之日起十日内，共同赔偿杜*、杨*经营损失人民币188,000元；三、**公司、**公司、A公司应于判决生效之日起十日内，共同赔偿杜*、杨*财物损失人民币517,456元；四、驳回杜*、杨*其余的诉讼请求。**公司、**公司、A公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币30,800元，杜*、杨*负担人民币18,732元，**公司、**公司、A公司共同负担人民币12,068元。

上诉人诉称

判决后，**公司与**公司不服，均向本院提起上诉。

上诉人**公司上诉称，根据相关法律规定，本租合同解除，转租合同同时解除，故在**公司与**公司解除租赁合同、**公司与**公司解除租赁合同后，**公司与杜**、杨*的租赁合同也应一并解除，该合同的提前解除并非**公司、**公司、**公司共同侵权所致；**公司在合同解除后并无核实**公司移交房屋是否存在第三方权益以及对移交房屋内装修、设施设备等进行价值评估或证据保全的合同义务和法定义务，故原审以**公司放任侵权行为和事实的发生为由认定**公司为共同侵权人缺乏依据；原审法院对**公司、**公司、**公司共同侵权责任的认定混乱，未对各方的责任进行分担；原审判决对杜**、杨*损失金额的认定缺乏事实和法律依据。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判**公司不承担赔偿责任。

上诉人**公司上诉称，**公司与杜**、杨*之间不存在合同关系，而**公司与**公司之间的租赁合同已经解除，至于**公司与杜**、杨*之间的合同关系与**公司无关，**公司不存在违约责任；**公司只是委托君**司处置废弃物，且该委托的前提是**公司明确其已经解决了下家的问题，而**公司并无义务去审查**公司与其承租人之间的问题，至于君**司之后拆房行为与**公司无关，故**公司并非侵权人，不应承担侵权赔偿责任；另外原审法院对赔偿金额的认定也有失公允。请求二审法院发回重审或依法改判**公司不承担赔偿责任。

被上诉人辩称

被上诉人杜**、杨*、原审第三人会今阁茶坊辩称，A公司、**公司对于杜**、杨*与**公司的合同履行情况是明知的，在明知杜**、杨*与**公司就拆迁补偿事宜尚未达成协议，杜**、杨*仍未搬离的情况下，A公司授权**公司进行拆迁，**公司委托君**司实施具体拆迁行为，整个过程A公司与**公司都是参与的，故A公司、**公司与**公司是共同侵权人，理应共同承担赔偿责任。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人**公司辩称，**公司也是承租户，不存在强迁的动机，**公司支付给租赁户的补偿款已经超过了自己从**公司得到的补偿款，不同意**公司与A公司的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

二审期间，就2010年9月10日系争房屋拆除现场，杜**、杨*表示当时**公司、**公司及A公司均在场，具体实施拆除行为的是君**司。**公司表示当时君**司确实在场，**公司也有人在场，但**公司仅委托过君**司搬废弃物，至于君**司是否实施了拆房行为以及受谁委托拆房均与**公司无关；A公司表示根据报案记录实施拆除行为的是君**司，A公司当时也有一个员工在场；**公司表示是君**司实施了拆除行为。

本院认为

本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。**公司与杜**、杨*签订租赁合同后，在合同约定的租赁期限内，在未就合同提前解除及相关善后事宜与杜**、杨*达成一致意见的情况下，即向其出租人**公司出具《房屋移交确认书》，将系争杜**、杨*仍在使用的房屋移交给**公司，并确认由**公司自行处置房屋内的物品，致使系争房屋于2010年9月10日被拆除造成杜**、杨*财物、装修等损失，**公司该行为显属不当，其理应就杜**、杨*的相关损失承担赔偿责任。现本案二审争议在于**公司、**公司应否就杜**、杨*的上述损失承担共同赔偿责任。对此，首先，从本案证据来看，**公司与**公司对于**公司将系争房屋转租的情形应当是知晓的，而**公司在与**公司解除租赁合同后未对**公司移交房屋的真实情况进行核实，即委托案外人君**司“全权处置**公司确认的全部废弃物”，**公司在与**公司解除租赁合同后也未审核**公司移交房屋的真实情况，即通过备忘录方式将房屋移交给案外人，**公司与**公司显然存在过错；其次，**公司与实施拆除行为的君**司之间存在委托关系，而**公司系涉案房屋的使用人和土地收储事宜的权利人之一，2010年9月10日系争房屋被拆除现场，**公司与**公司均有人员在场，在杜**、杨*业已报案对拆除行为提出异议的情况下，其应当知晓系争房屋内尚有财产及物品未搬离，在此情况下**公司与**公司未及时制止君**司的拆除行为反而放任损失进一步扩大，**公司与**公司显然存在过错；故原审法院认定**公司与**公司系共同侵权人，应对杜**、杨*的相关损失承担共同赔偿责任并无不当，本院予以维持。另，对于杜**、杨*损失金额的认定，鉴于系争房屋已经被拆除，现场状况及相关资料均被破坏，不具备对损失进行评估的条件，原审法院根据相关证据材料并综合考虑了双方过错程度等实际情况确定的损失金额公平合理，本院予以维持。

综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人**公司、A公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币15,379.10元，由**公司与A公司各半负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年九月二十一日