陈**、欧**与深圳**理中心返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈xx、欧xx因与被上诉人深圳**理中心（以下简称xx管理中心）返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1742号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：一、深圳**管理处被撤销后，x**中心统一履行市属公园的管理职责。涉案房产于1990年12月3日取得深圳市建设局建筑许可证，于1991年2月23日取得建设工程开工许可证。2011年10月12日，x**中心与欧xx签订房屋租赁合同1份，约定：x**中心将位于深圳市罗湖区爱国路东湖xx的东湖公园一号门服务中心xx号（第xx间）的房屋出租给欧xx使用，建筑面积101平方米，月租金人民币8000元（以下均为人民币），欧xx应于每月25日前向x**中心交付租金；租期自2011年10月1日至2012年12月31日止；租赁期间，经x**中心书面同意，欧xx凭该同意转租的书面证明办理备案手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；欧xx拖欠租金达15天以上的，除了追究赔偿责任外，x**中心有权提出解除合同；本合同终止后，欧xx应于15日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及其附属设施的完好；欧xx逾期不迁离或者不返还租赁房屋的，x**中心有权收回租赁房屋，并就逾期部分向欧xx收取相当于双倍租金的赔偿金。

二、上述合同签订后，x**中心按约将涉案房屋交付欧xx使用。上述房屋租赁合同租期届满后，x**中心未再与欧xx续签租赁合同。2014年8月29日，x**中心书面通知欧xx返还非法占有的涉案租赁房产，但至今未果。

三、在xx管理中心与欧xx的上述房屋租赁合同履行期间，欧xx与案外人林xx利用涉案租赁房屋场地合作经营东湖商场，租金仍由欧xx负责向xx管理中心交付。陈xx称，林xx于2011年7月与陈xx签订合作合同约定陈xx与欧xx利用租赁场地开办深圳市之选医疗**公司，陈xx每月向欧xx交付租金8000元，租期自2011年8月1日起，该合同尾部有林xx作为证明人签字，陈xx此后一直占有使用租赁房产至今。欧xx对该合作合同的真实性予以否认，称该合作合同系*xx私自将租赁房屋转给陈xx，欧xx并不知情。xx管理中心从户名为陈xx的账户扣取了2012年10月至2013年1月期间的租金，陈xx称xx管理中心该行为证明xx管理中心认可了陈xx的转租人身份，xx管理中心则称xx管理中心是根据欧xx提供的帐号扣收的月租金款，xx管理中心并不认可陈xx的转租人身份。从2013年2月1日开始，xx管理中心未再收取涉案租赁房屋的租金。涉案租赁房屋至今仍由陈xx占有使用。经原审法院要求，xx管理中心与欧xx、陈xx均未在指定期限内提供林xx的有效身份信息资料。

以上事实，有关于市属公园名单的复函、东湖公园产权登记表、建筑许可证、建设工程开工许可证、通知、房屋租赁合同书、房屋租赁凭证、租金发票，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。

被上**理中心在原审中诉请：1、欧xx、陈xx向xx管理中心返还位于深圳市罗湖区爱国路东一街xxx门服务中心xx号（第xx间）的房屋；2、欧xx、陈xx向xx管理中心支付占有使用费共计448000元（8000元28个月2倍）；3、本案诉讼费用由欧xx、陈xx承担。xx管理中心当庭明确其变更后的诉讼请求第2项，金额为56万元（计算方法：从2013年1月1日计算至2015年6月30日，8000元35个月2倍）。

一审法院认为

原审法院认为，深圳**管理处被撤销后，x**中心统一履行市属公园的管理职责，继受深圳**管理处的权利义务。涉案房产取得建筑许可证及建设工程开工许可证，具有合法报建手续；涉案房屋租赁合同是x**中心与欧xx的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。x**中心与欧xx之间的房屋租赁合同届满后，欧xx经x**中心通知后至今未能履行交还房屋的义务，欧xx的行为构成侵权，应承担相应的民事责任。陈xx称从案外人林xx（欧xx的代理人）处取得租赁房屋的转租权，但陈xx提供的合作合同未经x**中心同意，x**中心事后至今均未追认陈xx的转租权人身份，且x**中心从陈xx账户扣取2012年10月至2013年1月租金的行为亦不能充分有效证明x**中心默认了陈xx的转租人身份，故陈xx经x**中心通知后仍继续占有涉案租赁房屋至今，理据不足，陈xx的行为亦构成侵权。至于案外人林xx将租赁房屋私自转让给陈xx经营的行为，因欧xx承认其与林xx利用租赁房屋合作经营东湖商场，故欧xx应对林xx的上述行为承担民事责任。x**中心要求欧xx交还涉案租赁房屋，原审法院予以支持。欧xx应向x**中心支付租期届满后占有使用租赁房屋的使用费，按照租赁合同约定的租金标准，从2013年2月1日起计算至2015年6月30日为29个月，具体金额为8000元29个月u003d232000元。陈xx应对欧xx的上述债务承担连带赔偿责任。x**中心要求欧xx、陈xx按照双倍租金标准支付房屋占有使用费，原审法院不予采纳。x**中心要求欧xx、陈xx支付2013年1月份的租金，因该月租金x**中心已经收取，故原审法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决，一、欧xx、陈xx应于本判决生效之日起十日内，连带负责向x**中心返还位于深圳市罗湖区爱国路东一街11号的东湖公园一号门服务中心10号（第三间）的租赁房屋。二、欧xx、陈xx应于本判决生效之日起十日内，连带负责向x**中心支付租赁房屋占有使用费共计人民币232000元。三、驳回x**中心的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人欧xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：上诉人不用承担一审判决项下的连带责任。

上诉的事实和理由：一、欧xx对涉案房屋的转租并不知情，欧xx也是受害人，并在涉案租赁合同期满后取得了x**中心的谅解，所以x**中心方也未将欧xx作为被告。欧xx没有过错。一审法院在查明了上述事实后，依然判决欧xx承担连带责任，违背了公平公正的原则。二、x**中心在租赁合同期满前已经在收取陈xx的房屋租金，并一直收取至期满后2013年1月份，之后主动暂停收取，才从而造成2013年2月至今的房屋占有使用费的产生。在此期间，欧xx并非涉案房屋的实际占有使用人。一审判决在查明上述事实后，判决欧xx对该房屋占有使用费承担连带责任，极不公平合理。

欧xx认为，退一万步讲，即使欧xx在租赁合同期满后负有向xx管理中心返还房屋的义务，但232000元房屋占有使用费未能收取的原因也是xx管理中心主动暂停向本来已经缴费的房屋实际占有人陈xx收取，而非不能收取。欧xx对该部分房屋占有使用费不应承担连带责任。

上诉人陈xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、请求依法判决撤销原审判决第一项，责令x**中心继续履行租赁合同。2、二审案件受理费由x**中心承担。

上诉的事实和理由：涉案房产最早系由东湖公园管理人员薛x承租，薛x为了规避东湖公园内部职工承租公园房产，改由欧**名义与东湖公园签订租赁合同。此后，2011年7月31日，陈xx同欧xx签订合作合同（该合同欧xx签名是由薛x签署），租赁涉案房产，双方合同约定租期为四年以上，或长期合作。陈xx一次性向欧xx支付店铺转让费20万元，每月还须支付欧xx转租费4000元。合作合同签订后，陈xx一次性向欧xx支付了店铺转让费20万元（该款由林xx收取），每月向欧xx支付转租费4000元（由薛x收取）。2013年年初，x**中心通知陈xx及涉案房产临近其他商铺承租人，合同期满以后全部收回房屋，然后统一重新对外招租。陈xx等承租人则向x**中心主张在合理提高租金条件下优先承租涉案房屋，但遭到x**中心拒绝。

陈xx与欧xx的合作合同，实质是转租合同，双方自始即按照租赁合同关系履行。自陈xx接手涉案房屋之日起，涉案房屋租金，水电费用，公园日常管理需要租户协助事务均是以x**中心名义发生。租金和水电费均由x**中心直接从陈xx账户扣收。2012年年底，陈xx对涉案店铺投入30多万元，耗时两个多月进行了装修改造，装修改造方案报经x**中心书面审核同意后实施。陈xx与x**中心虽然没有书面租赁合同，但上述行为均足以证明陈xx与x**中心的转租赁关系成立，x**中心是认可陈xx的承租人身份的。x**中心主张收回店铺，同时将涉案房屋租赁给案外人梁xx，未依法保障陈xx租赁优先权，侵犯了陈xx的权益，原审判决返还房屋损害了陈xx利益，应予纠正。

被上诉人辩称

被上**理中心当庭辩称，我方的房屋由陈xx实际违法占有至今，应依法向x**中心返还房屋，上诉人声称转租取得房屋的使用权并不成立，其转租的事实，从未得到x**中心的书面确认，不构成转租权人的合同地位，因陈xx属于非法占有x**中心房屋的行为。非法占有期间的租赁损失，理应由实际占有该房屋的行为人向x**中心承担赔偿责任。一审认定事实正确，理应维持原判。

本院查明

原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为，据各方诉辩意见及主张，本案的争议焦点是xx管理中心诉请的出租物业应否返还的问题。

原审法院判定涉案xx管理中心（实为原东**园管理处）与欧xx间房屋租赁合同合法有效正确，应予确认。欧xx在合同期内与案外人林xx合作并经林xx将涉案xx**物业转租陈xx，该转租并未取得xx管理中心的同意，且在欧x**理中心间租赁合同既已到期的情况下，陈xx已失去继续占用的基础。因此，xx管理中心主张返还原出租物业，事实清楚，理由成立，应予支持。欧xx在合同履行期内在未经xx管理中心同意将其所租物业转租给陈xx的行为是确定其承担连带返还租赁物的基础。欧xx上诉认为其无需承担连带返还涉案租赁房屋义务，应予驳回。

陈xx上诉认为原审遗漏当事人，应追加薛x与林xx到案参加诉讼，但根据案由及案情，与xx管理中心有合同关系的是欧xx，而陈xx为实际占用人，xx管理中心起诉该两人返还原物，原审法院未追加他人参与诉讼并无不当。陈xx认为其与其他案外人有经济往来或利害关系，应另循相关法律途径解决。据此，陈xx认为原审遗漏当事人，请求本院发回重审的理由不成立，本院不予支持。

总之，陈xx既无法律上，亦无合同上的事由占有使用涉案房屋，其应当将涉案物业交给业主。因此，x**中心要求陈xx交还涉案物业理由成立，应予支持。原审法院判处正确，应予维持。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案诉讼费用共计4880元，由欧xx承担4780元，陈xx承担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月六日