清原满族**堡村民委员会与海口和合圆高新农业开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人清原满族*堡村民委员会（以下简称村委会）因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省*人民法院作出的（2013）清民一初字第00822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日依法立案并组成合议庭，分别于2014年1月24日、2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人村委会的负责人赵*、委托代理人黎崇，被上诉人海口和合圆高新农业开发有*（以下简称和合圆公司）的法定代表人于永*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年5月8日，村委会向一审法院提起诉讼称：村委会、和合*司于2008年4月15日签订了土地、房屋租赁合同。双方合同中约定：“村委会将所有权归王家堡村集体所有的王*小学部分出租给和合*司，和合*司在承租的土地和房屋场地内进行东方百合花和水生植物种苗等高新农业技术试验和示范项目，租期为21年，2009年至2011年租期的租金于签订合同之日一次性交清。2001年至2029年土地租金每五年交一次，交纳时间为已交租金期满当年的3月30日前一次性交清。”双方签订协议后，各自履行了合同义务，但2011年3月31日和合*司应当按照合同约定交纳租金时，和合*司没有及时履行合同义务，村委会多次要求和合*司履行合同义务，但是和合*司以种种理由予以推诿，时至今日和合*司仍未交纳租金。故诉至法院要求：一、判令解除村委会、和合*司于2008年4月15日签订的租赁合同；二、判令和合*司给付村委会拖欠的租金4920元；三、判令和合*司给付村委会租金费总额20%的违约金8920元；四、判令和合*司给付村委会滞纳金1338元；五、判令和合*司自行拆除在村委会租赁土地上的建筑物并对村委会的土地地貌进行恢复原状；六、诉讼费由和合*司承担。

一审被告辩称

和*公司一审辩称：一、村委会诉讼请求无事实及法律依据。和*公司系清原满族自治县人民政府招商引资企业，在清原县王家堡村王家堡屯租赁王*小学及村集体部分土地，发展东方百合产业。为方便经营，和*公司在清原成立了和合圆高新农业开发有限公司，和*公司原合同义务全部转给清原和合圆高新农业开发有限公司，由其履行与村委会的土地、房屋租赁合同。和*公司按照合同约定交纳了土地租金及教室租金，但实际履行中，村委会并未按合同约定向和*公司提供约定数量的土地，致使和*公司多交纳了近七千元土地租金。同时，村委会负责人左*亦与和*公司存在债权债务关系。在土地、房屋租赁合同第九条中规定：如现行教育体制不变，双方自然履行本合同；如遇政策调整，王*小学并校后，学校院内剩余房屋场地全部归和*公司使用，租赁费按本合同执行。如王*小学整体出售，以有资质的权威评估部门的评估价格为准，同等条件下和*公司有优先购买权。和*公司购得此房，租赁房屋费可抵顶购房款。王*小学于2011年2月底并入南口*小学，因此，根据合同约定学校房屋场地全部归和*公司使用。因东方百合产业试种成功，效益十分可观，王*小学欲整体出售，第一轮租金到期后，和*公司一直与村委会及县、镇两级政府研究购买事宜，村委会亦同意待决定后再决定以何种方式交纳租金。和*公司于2011年5月24日与村委会签订了《征占土地补偿协议书》，和*公司以1134000元价格购买了王*小学固定资产，土地面积20亩。原土地房屋租赁合同已自行解除。因此，村委会要求解除合同的诉讼请求已无实际意义。二、因和*公司已取得王*小学土地使用权及附属设施的所有权，购买价格中，已按合同约定包含租赁费用，因此村委会要求给付租金无事实及法律依据。三、和*公司不存在违约行为，双方一直就王*小学是租赁还是出售事宜进行协商，村委会亦同意待协商后再行确定如何交纳相关款项，因此村委会请求违约金及滞纳金无事实及法律依据。四、和*公司已取得王*小学土地使用权及附属设施的所有权，故村委会第五项诉讼请求不具备主体资格。请求驳回村委会的诉讼请求。

一审法院查明

辽宁省清原满族自治县人民法院一审查明，2008年4月15日，村委会、和*公司签订了《土地、房屋租赁合同》，双方在合同中约定：村委会将归集体所有的王*小学部分房屋（两个教室共计六间房）和土地9.2亩出租给和*公司使用，和*公司在承租的土地和房屋场地内进行东方百合花和水生植物种苗等高新农业技术试验和示范项目。租赁期限为21年，从2008年4月15日至2029年4月15日止，王*小学校内土地每亩500元，每个教室每月60元，和*公司未按合同约定期限支付租金，村委会可解除合同并有权要求违约金。合同签订后第一年和*公司免费使用校内土地，2009年至2011年土地租金于合同签订之日起一次性交清。2011年至2029年土地租金每五年交一次，交纳时间为已交租金期满当年的3月30日前一次性交清。2008年和*公司免费使用两个教室，从2009年至2011年每月每个教室租金60元，以后租金为五年一交，交纳日期为每年4月15日前交纳。违约责任：如和*公司不按时交纳租赁费，从滞纳之日起每日按应交费用的3%交纳滞纳金；如和*公司中途无故终止合同，必须按时交清试用期内租赁费，并交纳租赁费总额20%的违约金，同时和*公司有责任拆除承包期间所建的建筑物，使其恢复原貌，否则，和*公司必须承担拆除建筑物所需费用；如村委会中途终止合同，除了和*公司投资总额的补偿外，还应向和*公司支付投资总额20%的违约金。同时双方还约定：如遇政策调整，王*小学并校后，学校院内剩余房屋场地全部归和*公司使用，租赁费按本合同执行。如王*小学整体出售，以有资质的权威评估部门的评估价格为准。同等条件下和*公司有优先购买权。和*公司购得此房，租赁房屋费可抵顶购房款。合同签订后，和*公司在租赁的房屋和场地发展百合产业。2011年2月底，王*小学因教育局调整并入南口*小学，王*小学固定资产无偿转让给王家堡村集体所有，用于百合产业项目建设。5月16日，王家堡村召开双委会和村民代表大会，决定将小学资产出让用于发展百合产业基地。5月24日，村委会与和*公司签订了《征占土地补偿协议书》，协议约定，和*公司于协议签订当日将全部征占补偿费用60万元（20亩3万元）一次性付清。2011年6月10日双方对上述协议在清原县公证处进行公证。但由于该村部分村民对和*公司给付*占土地补偿费每亩3万认为过低，引发村民不满，导致该协议至今未能实际履行。2011年8月3日，时任王*支部书记兼村主任左*向和*公司借款50000元，用于百合基地。2011年9月30日村委会诉至法院以诉称理由要求解除租赁合同给付拖欠租金。

一审法院认为

辽宁省清原满族自治县人民法院一审认为，村委会、和*公司在合同中约定交纳租赁费的期限和方式，和*公司于2008年4月25日已交清届至2011年4月15日租赁费，和*公司按照约定应于2011年4月15日前交清后五年的土地和房屋租赁费。村委会以和*公司未能按期交纳租赁费，已构成违约，请求一审法院解除合同，给付拖欠租金。2001年2月底教育局将王*小学固定资产无偿转让村委会集体所有，之后和*公司就与村委会协商该小学整体转让事宜。2011年5月16日村委会召开双委会和村民代表大会决定将小学资产出让用于发展百合产业基地。5月24日村委会、和*公司签订《征占土地补偿协议》，6月10日对协议进行公证。村委会、和*公司签订《土地房屋租赁合同》中第九条约定：“如王家堡村小学整体出售，同等条件下乙方（和*公司）有优先购买权，乙方购得此房，租赁房屋费可抵顶购房款”。村委会、和*公司于2011年5月24日签订《征占土地补偿协议》后，该村部分村民认为对转让给村委会的土地每亩定价3万元过低，引起村民不满，并反映到政府。和*公司在村委会起诉前一直在与政府及村委会沟通、协商该协议履行事宜。期间村委会亦未向和*公司提出交纳租金。且时任该村支部书记兼村主任左*于2011年8月3日向和*公司借款50000元，用于百合基地。此借款至今尚未偿还和*公司。和*公司未能按期交纳租金是事出有因，和*公司主观上并没有拒绝交纳租金的故意。故村委会请求解除租赁合同与客观事实不符，又与法律规定相悖。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十六条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。村委会以和*公司违反合同约定，要求提前解除合同，但没有通知和*公司而直接起诉，不符合上述法律规定，村委会诉求，一审法院不予支持。但和*公司拖欠村委会的租金，应予给付。村委会请求4920元（非五年租金全额），应按村委会请求租金数额予以支持，尚欠租金村委会可另诉解决。

辽宁省清原满族自治县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项、第九十六条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、驳回村委会解除租赁合同的诉讼请求；二、和*公司于判决生效后5日内给付村委会租金4920元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由村委会负担100元，和*公司负担50元。

上诉人诉称

宣判后，村委会不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并依法改判，一、二审全部费用由和合圆公司承担。主要上诉理由为：原审判决事实不清，适用法律不当。一、本案是租赁合同纠纷，村委会一审的诉求也是因租赁关系产生，但一审法院在审理中夹杂了买卖合同关系以及借款纠纷，扩大了审理范围，必然导致错误的审判结果。二、一审法院并未就村委会的一审诉求进行审查和判决，一审中村委会提出六项诉求，一审法院仅做出两项判决，其余四项判决并未说明。三、一审法院判决和合圆公司支付拖欠的租金，但并未确定和合圆公司的违约行为，是错误的。四、一审法院判决时引用合同法第九十六条之规定是错误的。五、一审法院在审理中并没有尊重案件客观事实。目前客观情况是，王*小学目前已经由村集体收回并准备重新办学，以改善农村教育落后的局面。因此，请二审法院能够从提高农村教育出发，解除村委会与和合圆公司之间的租赁合同，责令和合圆公司支付拖欠租金，确定其违约责任，维护村委会的合法权益。

被上诉人辩称

被上诉人和合圆公司的辩称理由同一审的答辩理由。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，南口前王家堡小学停止并校，重新办学。和合圆公司承租的教室已被拆除，重建南口前王家堡小学教学楼。

本院认为

本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题可归纳为村委会是否有权解除与和*公司于2008年4月15日签订的《土地、房屋租赁合同》。双方当事人对和*公司已交纳2011年4月15日前的租金没有异议。根据双方签订的租赁合同约定，和*公司应交纳2011年4月15日之后五年的租金。村委会以和*公司未交纳租赁费4920元为由，主张解除与和*公司签订的租赁合同。双方租赁合同约定，如王*小学整体出售，同等条件下和*公司有优先购买权。南口前王*小学并校后，和*公司与村委会协商购买该学校，并于2011年5月24日签订《征占土地补偿协议》，于2011年6月10日对该协议进行公证，故村委会以未交租金为由解除合同理由不充分，本院不予支持。和*公司应承担实际租用期间的租赁费，故对村委会主张和*公司交纳租赁费4920元的诉讼请求予以支持。因和*公司与村委会存在协商购买学校的情节，没有拖欠租金的故意，故驳回村委会要求和*公司交纳违约金、滞纳金以及恢复原状的上诉请求。

综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元由清原满族*堡村民委员会负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月三十一日