浙江**限公司华侨饭店与贺**相邻通行纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贺*因相邻通行纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2012）舟普民初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明，浙江*限公司华侨饭店（以下简称华侨饭店）系收购兼并舟山市普陀区商业大厦而来。舟山市普陀区商业大厦原址本是靠海的居民区。上世纪80年代，经政府规划整体搬迁了该地段的居民和商铺，建造了舟山市普陀区商业大厦。该商业大厦南边朝海，北面是西大街的临街房屋，其中一间就是舟山市普陀区沈家门街道西大街19号房屋。该房屋有上下两层，贺*丈夫竺*的外婆傅*于1961年8月将其买下，于1993年3月将该处房屋赠与给竺*。当时该房屋旁已有一条弄堂（弄堂顶是被告邻居的二楼房屋），供此处居民通行。商业大厦建成后，曾使用这条弄堂运煤，后被华侨饭店收购后，曾用于运送燃煤、泔水、废油料等。在华侨饭店承租了隔壁一幢房屋后，开始使用隔壁房屋通道运送上述废弃物料，讼争弄堂即被闲置。2005年，竺*以每年3600元的价格向华侨饭店承租了该条弄堂。2007年，竺*再次与华侨饭店签订房屋租赁合同，约定年租金为2000元。延续至2012年6月7日，竺*（2007年10月去世）或贺*一直向华侨饭店交纳租金。竺*承租后对讼争弄堂做了如下添附、搭建、改造：将弄堂面朝西大街的一端安装卷帘门，摆放柜台；将弄堂面朝华侨饭店一端用砖瓦堵死，并在上面开了一扇窗，窗下搭建了厨房设施；在与西大街19号房屋共用的墙壁上开了一道门，与贺*房屋直接连通。该弄堂的前半段用来出售烟酒，后半段用作贺*家的简易厨房，贺*可以直接从自己家中进入该弄堂。2012年6月，华侨饭店提出该弄堂不再租赁给贺*，双方为此发生争执，经多方协调无果。2012年6月26日，华侨饭店诉至法院，要求：1、依法判令贺*立即腾退舟山市普陀区沈家门街道西大街19号，将该房屋归还给华侨饭店；2、依法判令贺*按现时现地房屋租赁价每天70元标准向华侨饭店支付该房屋占有使用费（费用计算日期自2012年5月10日起至腾退房屋止）。审理中，华侨饭店变更诉讼请求为：1、依法判令贺*将位于普陀区沈家门街道西大街19号靠西边的一小间房屋（现用于经营竺氏烟酒店的场所）恢复原状，恢复成华侨饭店经营使用的通道；2、在贺*实际完成恢复通道之前，依法判令贺*按现时现地房屋租赁价每天70元标准向华侨饭店支付该房屋占有使用费（费用计算日期自2012年5月10日起至贺*履行恢复义务止）。

一审法院认为

原审认为，双方争议焦点在于舟山市普陀区沈家门街道西大街19号靠西边的弄堂（现贺*用于经营竺氏烟酒店的场所）是主要提供华侨饭店通行还是由贺*家独占排他使用。华侨饭店主张双方签订房屋租赁合同，证实该弄堂应主要属华侨饭店使用，因贺*丈夫的请求，华侨饭店同意将使用权有偿短期出租给其使用。而贺*抗辩当时其丈夫并不知争议弄堂使用权系其家庭独占，所以才会签订房屋租赁合同，其丈夫存在重大误解，该合同应属无效。原审认为，首先，根据现场查看情况及双方当庭陈述和证人证言，该弄堂应系历史形成。在商业大厦建成之前，属于这一区域居民出入西大街的通道之一。商业大厦建成之后，原有居民整体搬迁，该弄堂便由商业大厦与其相邻各方承继使用，商业大厦被兼并收购之后，就由华侨饭店与其相邻各方承继使用。在华侨饭店将该条弄堂闲置之后，竺定国与华侨饭店作为不动产的相邻双方，经协商后签订的房屋租赁合同，是在华侨饭店有偿出租该条弄堂使用权基础上签订的。鉴于现今华侨饭店要求恢复通道原状，不再出租自己的使用权，那么双方续签合约的基础便已丧失。其次，在贺*的房产证上明确标示该争议弄堂为“走路”两字，也印证了弄堂的存在是为了方便相邻各方的通行。故此，华侨饭店作为该弄堂的相邻方应享有使用权，在其不再同意有偿出租其使用权时，贺*无权再独占弄堂妨害华侨饭店的出入。综上，贺*提出的抗辩理由，缺乏法律及事实依据，法院不予采纳。关于华侨饭店要求贺*按照每天70元的标准支付使用费的诉讼请求，因其未能提供按每天70元标准计算的依据，故法院依照上年华侨饭店对贺*收取使用费的标准计算为每天5.5元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决：一、贺*应于判决生效后十五天内将位于舟山市普陀区沈家门街道西大街19号旁*（用于经营竺氏烟酒店及用做厨房的场所）内所添附、搭建、改造的影响通行的部分全部拆除，恢复弄堂原状（适合正常通行）。二、贺*应自2012年6月10日起至恢复原状日按每天5.5元标准向浙江*限公司华侨饭店支付该弄堂占有使用费。案件受理费130元，减半收取65元，由贺*负担。

上诉人诉称

宣判后，贺*不服，向本院提起上诉称：华侨饭店不具有通道排他使用权；华侨饭店是违法占有该通道，上诉人与其签订租赁合同系重大误解，已收取的租金系不当得利，应予返还；原审判决上诉人支付弄堂占有使用费是错误的。为此，请求二审法院撤销原判，依法驳回华侨饭店的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

华侨饭店答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回贺*的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。经查，贺*房屋所有权证上明确标示该争议弄堂为“走路”，该弄堂不包括在贺*的房屋所有权内。

本院认为

本院认为，该争议的弄堂通道原系附近周边居民出入通行使用，后因建造原商业大厦拆迁了该地段居民，受地形限制，该争议通道实际上由原商业大厦出入使用。原商业大厦被兼并后在此开办华侨饭店，该通道成为华侨饭店运送燃煤和清运生活垃圾的通道，而贺*的房屋所有权证上也明确标示该争议弄堂为“走路”，故原审据此认定该通道属历史形成由华侨饭店与其相邻各方承继使用并无不当。后因该通道不能满足汽车通行需要，华侨饭店另辟通道，并将争议通道设门封闭，该通道就此闲置。贺*丈夫竺*遂向华侨饭店提出租赁该通道，并签订租赁合同，贺*及其丈夫对其加以改造经营烟酒多年，在此租赁期间并无他人对此提出异议，故可认定贺*及其丈夫当时是认可华侨饭店具有争议通道使用权的。现华侨饭店不再续约请求恢复通行状态，应予支持。华侨饭店以收取“租赁费”形式让渡通行权利并不违反法律规定，原审按上年收费标准计算通道“使用费”亦并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由上诉人贺*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年三月六日