杨**与锦州华**）公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*因与被上诉人锦州华*）公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨*的委托代理人仇一通、被上诉人锦州华*）公司的委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被上诉人锦州华*）公司一审诉称，反诉原、被告双方于2011年6月6日经过协商一致签订了房屋租赁合同，合同约定反诉原告将位于太和区南广路68号自有产权的房屋租赁给反诉被告使用，反诉被告在合法的前提下自主决定使用用途。房屋租赁期为十年，自2011年6月6日起至2021年6月6日止。租金第一年度免收，第二年度至第四年度的租金为人民币30万元，租金于当年租期开始时10日内支付。合同签订后，反诉原告依约交付了租赁房屋，履行了合同约定的义务。当合同履行进入第三个年度，反诉被告应交付2013年6月6日至2014年6月6日年度租金时，反诉被告未履行合同约定义务，其行为属于违约。且在租赁期间将租赁房屋内的原有的非主体结构拆除后，又不予以重新装修，致使反诉人在租赁期满后无法正常使用该房屋，恢复原状所需费用300万元。反诉被告违反合同约定对房屋主体结构所造成的破坏所导致经济损失。现诉请判决1、反诉被告支付原告租金30万元及违约金90万元；2、要求反诉被告支付租赁物内原有的非主体结构恢复原状所需费用300万元；3、要求反诉被告支付租赁物主体结构损失费用（数额以鉴定为准）。后增加、变更诉讼请求为1、解除与反诉被告签订的合同；2、要求反诉被告支付租金由30万元变更为50万元（截至2015年2月）。

一审被告辩称

上诉人杨*一审辩称，反诉原告增加并变更诉讼请求不符合法律规定，我不同意解除合同。因反诉原告所提供的租赁房屋所在地区早已经被封户，无法进行工商登记，因此我不能申请办理酒店开业的相关手续，违反了合同约定，构成违约并给被告造成巨大损失。虽然反诉被告撤回了本诉，但保留追究反诉原告及其法定代表人刘*法律责任的权利。

一审法院查明

原审法院查明，反诉原、被告于2011年6月6日签订房屋租赁合同，合同约定，反诉原告将坐落于锦州市太和区南广路66号建筑面积为4238.36平方米的商服房屋租赁给反诉被告。租期为10年，自2011年6月6日至2021年6月6日止。该合同第三条约定第一年度由乙方（反诉被告）进行装修，甲方（反诉原告）免收乙方的租金；第二年度至第四年度的租金为30万元；第五年度、第六年度的年租金分别为人民币40万元；第七年度至第十年度的年租金为50万元；以上所称的租赁年度自每年的6月6日至次年的6月6日。合同第四条约定的租金支付方式为第二年度的租金预付10万元，于本合同签订之日交付；2、其余年度的租金按年支付，于当年租期开始时10日内支付；3、甲方收款后提供给乙方有效的收款凭证。协议第六条约定在租赁期内甲方保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任，均由乙方负责；2、乙方如在装修时改变房屋的主体结构，须事先征得甲方的同意后方可施工。对于不涉及主体的改变和装修，乙方可自行进行。合同第九条约定乙方违约交纳租金，应当按本合同约定的全部租金的三倍赔偿甲方。2011年6月6日反诉被告向反诉原告预付租金10万元。2012年1月24日反诉原告的法定代表人刘*收取了反诉被告支付2012年6月至2013年6月剩余租金20万元。2012年7月反诉原告收取反诉被告交付的酒店装修押金20万元，反诉原、被告约定该押金在房屋全部装修完毕，且不违反租赁协议内容，不破坏该房屋主体的情况下，原数返还给反诉被告。在诉讼过程中，反诉原告就租赁房屋内外改变原有结构恢复原状所需的费用进行鉴定，后鉴定机构退回鉴定申请。

一审法院认为

原审法院认为，反诉原、被告所签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示且不违反法律规定，应为有效。反诉原、被告双方均应当全面履行合同义务。在合同履行过程中，反诉原、被告就租赁合同履行问题产生争议并诉讼至法院。因反诉原、被告对合同权利义务发生争议，反诉被告未在合同约定期间如期缴纳租金的行为，不属于可以解除合同的法定事由。对于反诉被告抗辩所称，反诉原告所交付的房屋因不能办理工商执照导致反诉被告经济损失并以此拒绝缴纳租金的抗辩主张，因反诉被告所称的经济损失存在与否及损失数额是否与反诉原告的违约行为有关，是本诉的审理范围，因本诉已撤诉，本案不予调整。对于反诉原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告法定代表人收取的租金应认定为履行职务行为。反诉被告向反诉原告缴纳了2012年6月至2013年6月间的租金。反诉被告未按时交纳2013年7月至2014年2月房租的行为构成违约，应当依法承担违约责任。反诉原告要求反诉被告支付2013年7月至2015年2月的租金共50万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，因租赁合同约定的违约金过高，对于反诉原告要求反诉被告按合同约定的三倍租金的标准给付违约金的诉讼请求，不符合法律关于违约金的规定。违约金的给付标准，以反诉被告应当缴纳的年度租金为本金，按同期中*银行贷款利率计算利息，向反诉原告支付违约金。因反诉原告提出的鉴定申请，已被鉴定机构退回。对于反诉原告要求反诉被告支付租赁物主体结构经济损失300万元及支付租赁物主体结构损失费用的诉讼请求，对于该诉讼请求，本院不予调整。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、《最*法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条、第二百三十九条的规定，判决如下：一、反诉被告杨*于本判决生效后十日内给付反诉原告2013年7月至2015年2月的租金共50万元；二、反诉被告杨*于本判决生效后十日内以30万元为本金，按中*银行同期贷款利率计算利息，给付反诉原告2013年7月至少2014年6月间的违约金；三、反诉被告杨*于本判决生效后十日内以20万元为本金，按中*银行同期贷款利率计算利息，给付反诉原告2014年7月至2015年2月间的违约金；四、驳回反诉原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉费20200，按比例收取2520元，与邮寄费40元，共计2560元，由反诉被告承担。反诉原告承担4000元，剩余13600元退还反诉原告。

上诉人诉称

宣判后，上诉人杨*不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：一、一审认定事实错误，对上诉人合法抗辩理由未予采信。本案系由于被上诉人提供的出租房屋不符合合同约定导致的房屋租赁纠纷。被上诉人明知上诉人在此进行酒店经营却未告知出租房屋所在地区已经封户不能再进行工商登记，正是由于被上诉人对房屋出租中涉及的重大事项未如实告知，才导致房屋不能进行使用，上诉人不能在此开办酒店。上诉人以出租房屋不符合合同目的为由拒付租金并进行抗辩是合理合法的。上诉人对被上诉人的违约行为以及被上诉人一审反诉请求的抗辩理由应当成立，一审法院对此未能依法认定是错误的，上诉人请求二审法院重新查明本案事实，对上诉人的合理抗辩理由予以采纳。二、由于一审认定的事实错误必然导致适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人锦州华*）公司答辩称，在《房屋租赁合同》中有明确约定，是由上诉人自主决定使用用途，被上诉人提供了合法存在的房屋，在履行租赁合同中无过错。在2014年12月16日，经松山新区法庭主持调解，双方已经就解除租赁合同的相关事宜达成了一致意见，有调解笔录为证。事后，2015年4月29日杨*本人也收到了12万元的相关款项，并为我公司出具收条，证明双方已经协议解除了租赁合同，请二审法院驳回上诉人的上诉。

本院查明

经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付2013年7月至2015年2月房屋租金及违约金，上诉人与被上诉人于2011年6月6日签订房屋租赁合同，合同签订后至2015年2月，上诉人认可一直占用该房屋，关于上诉人提出因被上诉人提供的房屋不符合合同约定，故不应支付租金一节，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，系由上诉人在合法的前提下自主决定使用用途，且上诉人在已知房屋现状的情况下，明确表示不同意解除合同，故原审判决上诉人按照合同约定向被上诉人给付房屋租金并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2520元，由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日