刘**与长春**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人*有*（以下简称晨曦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人晨曦公司的法定代表人殷*及其委托代理人李亚洲、被上诉人刘*及其委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘*原审诉辨称，2013年6月15日，双方签订了房屋租赁合同一份，刘*将坐落于长春市同志街241号中山大厦23楼面积为844.08平方米的整层写字间出租给晨*司使用。合同约定年租金为36，0000.00元，每半年交纳一次租金。合同约定，晨*司应在合同签订时交纳租房定金50，000.00元（其中押金30，000.00元，租金20，000.00元），但晨*司仅在2013年7月6日向刘*交纳了押金30，000.00元，房屋租金至今一分未交。合同还约定，晨*司有维护房屋整体结构的义务，不得私自拆除和改建房屋，但在2013年7月10日刘*发现晨*司在刘*不知情的情况下将房屋拆除了部分墙体，致使房屋100余平米的原装修棚顶脱落，给刘*造成损失。刘*于2013年7月10日即告知晨*司终止双方的租赁合同，但晨*司不同意终止合同，至今不搬出且至今不交纳房租。现刘*诉讼至法院，要求依法确认双方终止租赁合同，要求晨*司给付所欠房屋租金每月30，000.00元至晨*司搬出之日至，要求晨*司将刘*房屋拆除的部分恢复原状，诉讼费及保全费由晨*司负担。对于晨*司反诉部分，刘*认为无事实依据，故不同意晨*司反诉主张。

一审原告诉称

晨曦公司原审辩诉称，刘*房屋没有产权手续，故租赁无效。晨曦公司在2013年7月6日向刘*交纳了30，000.00元租房押金，2013年7月25日至2013年11月25日消防部门对晨曦公司租住的房屋所在大楼进行消防检查，将大楼电梯贴封条禁止使用，晨曦公司租住的房屋在23楼，影响了晨曦公司办公及经营，给晨曦公司造成一定的损失。现晨曦公司不同意支付刘*租金，并反诉刘*赔偿晨曦公司损失30，000.00元，并返还押金30，000.00元。

一审法院查明

原审法院审理查明：坐落于长春市朝阳区同志街241号的中山大厦23层建筑面积为844.08平方米的房屋系刘*于2005年5月24日向长春市中*责任公司购买，该房尚未办理房屋产权手续。刘*与刘*成系父子关系，刘*本人书面授权刘*成使用、管理或出租该房屋。2013年6月15日，刘*成与晨*司间签订了房屋租赁合同一份，刘*成将上述844.08平方米的房屋出租给晨*司使用，双方约定年租金为360000.00元，租期为三年，每半年交纳一次房租。双方所签合同约定：租金应自本合同签订的同时由乙方按半年度向甲方交纳，（首次支付租金可以延后至2013年8月8日交纳）。合同另约定：乙方使用房屋前，检查好所用房屋及附属设施；维护房屋整体结构，不得私自拆除和改造房屋。（以上所称乙方系指晨*司）。晨*司于2013年6月15日即租住进该房屋并开始装修，2013年7月6日晨*司交付刘*成押金30000.00元。其后，晨*司未向刘*成交纳房租。2013年7月10日刘*成发现晨*司将租用刘*成的房屋部分墙体拆除并致部分吊棚塌落，刘*成即与晨*司交涉该问题，并要求解除双方的房屋租赁合同，晨*司不同意解除合同，并继续使用刘*成房屋。2013年7月25日，长春*防大队对长春市同志街241号中山大厦进行消防检查，检查期间大厦电梯未予使用至2013年10月25日检查结束，上述情况有长春市*有限公司及吉林省消*队朝阳区大队证明。另查明，自2013年6月15日起至2014年2月17日，晨*司一直使用该房屋并未向刘*成交纳房租。2014年2月17日，晨*司同意解除双方签订的房屋租赁合同，并于当日搬出该房屋。现刘*成诉讼至法院，请求依法判令晨*司支付刘*成房屋租金120，000.00元，诉讼费及保全费由晨*司负担。晨*司不同意刘*成诉讼请求，认为双方所签房屋租赁合同无效，反诉刘*成应赔偿晨*司因消防检查造成晨*司的经济损失并要求刘*成返还押金30000.00元。本案庭审中，刘*成对于房屋部分装修被晨*司拆除而请求恢复原状及赔偿损失一节表示放弃。

一审法院认为

原审法院认为：刘*与晨*司房屋租赁合同纠纷一案事实清楚，虽刘*房屋尚未取得房屋所有权证，但该房屋由购房人刘*实际购买并授权刘*实际管理、使用及出租。刘*与晨*司双方所签房屋租赁合同不违反国家相关法律规定及不侵害他人的合法权益，故双方于2013年6月15日所签房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。因刘*已于2013年6月15日将房屋交付给晨*司使用，晨*司亦于当日接受使用该房屋，故晨*司应依据合同约定向刘*支付房屋押金及租金。2013年7月25日至2013年10月25日期间，因消防检查中山大厦电梯停运，刘*放弃此期间晨*司的房屋租金，故2013年7月25日至2013年10月25日期间晨*司房屋租金可予免除。因晨*司于2014年2月17日同意解除双方所签房屋租赁合同并搬出该房屋，故双方所签房屋租赁合同应于2014年2月17日予以解除，晨*司应依双方所签合同约定给付*房租至2014年2月17日。刘*、晨*司双方约定年租金为360，000.00元，故月租金应依30，000.00元计算。晨*司实际租用刘*房屋8个月零2天（2013年6月15日至2014年2月17日至），扣除刘*放弃的3个月租金部分，晨*司应给付*5个月房屋租金。关于晨*司于2013年7月6日向刘*交纳的押金30，000.00元一节，因晨*司未向刘*交纳房屋租金，故该押金应抵为租金30，000.00元。关于晨*司反诉由刘*赔偿其消防检查期间3个月的经济损失一节，因消防检查系消防部门的公务行为，其与刘*无关，消防检查期间虽电梯不能使用，但大楼内楼梯正常使用，且晨*司无证据证明其损失的存在及损失的数额，故晨*司反诉不能成立，对晨*司此主张不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、刘*与晨*司于2013年6月15日所签订的房屋租赁合同予以解除（已于2014年2月17日实际解除）。二、晨*司给付*刘*房屋租金人民币120，000.00元。（此款于本判决生效后十日内给付完毕）。三、晨*司反诉请求予以驳回。案件受理费2050.00元，保全费320.00元由晨*司负担。反诉费1050.00元由晨曦商公司负担。

上诉人诉称

宣判后，晨*司不服，向本院提起上诉，其上诉主要理由归纳为：1、涉诉房屋是超出建筑规划的违章建筑，所以刘*与晨*司于2013年6月15日所签《房屋租赁合同》无效。2、刘*作为原告不适格。租赁房屋是刘*购买的，其给刘*出具了经营委托书，所以，刘*应为隐名代理行为，原告应为刘*。3、涉案房屋因消防手续问题除第一个月外一直没得到正常使用，刘*应负违约责任。综上，请二审法院依法撤销长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第2121号民事判决，改判或驳回刘*诉讼请求，确认《房屋租赁合同》无效，返还押金30，000元并赔偿损失20，000元，诉讼费由刘*承担。

被上诉人辩称

刘*二审答辩要求维持一审判决，驳回晨曦公司的上诉请求。

本院查明

经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为：1、晨*司主张涉诉房屋是超出建筑规划的违章建筑，但其并未提交相关证据，且刘*与晨*司于2013年6月15日所签《房屋租赁合同》不违反国家相关法律规定及不侵害他人的合法权益，故合法有效。晨*司主张合同无效并据此要求返还押金30，000元并赔偿损失20，000元于法无据，本院不予支持。2、案外人刘*依法购买涉案房屋后授权其儿子刘*代为出租经营该房屋，因此刘*有权对外出租涉案房屋，现刘*以自己的名义与晨*司签订《房屋租赁合同》，依据合同的相对性原则，刘*作为本案原告并无不当，故晨*司关于刘*作为原告不适格的主张本院不予支持。3、消防检查系消防部门的公务行为，该行为造成电梯停运并非刘*过错，在刘*已放弃消防检查电梯停运期间的租金且晨*司无证据证明其损失存在及损失数额的情况下，原审判决驳回晨*司请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，700.00元由上诉人*有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十一日