铜陵中**限责任公司与铜陵市**责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人铜陵中*限责任公司（简称中*公司）与上诉人铜陵市*责任公司（以下简称国*公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省*民法院（2014）铜中民二初字第00026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明：2011年7月10日，中*公司（甲方）与国*公司（乙方）签订一份《房屋销售协议》，约定：甲方将位于铜陵市郊区私营工业园内铜都大道以东的中联汽配服务市场办公楼2号楼出售给乙方，建筑面积4162平方米。房屋价格和付款方式：整栋建筑以1680万元出售，本协议签订后3日内首付400万元，8月10日前付600万元，8月底付100万元，乙方付清1000万元后，甲方将该房产交付给乙方。甲方收到此款在完善相关报批手续后开具一、二层房屋销售发票，签订《商品房买卖合同》，乙方自行办理银行贷款。余款580万元乙方在《商品房买卖合同》签订后2个月内付清。房屋交付：本合同签订后，甲方在1个月内将房产附属设施（水泥地坪）施工完毕，确保东、北行车9米宽道路畅通，但在附近工程施工期间需占用3米。甲方在交付乙方该房产时，确保水电畅通不得影响乙方的装修施工，在合同签订3个月内确保乙方的正常水电用量供应。违约责任：甲方未按合同约定交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金。逾期超过1个月时，乙方有权解除合同。解约时，甲方除将已收的房款全部退还给乙方外，应按合同总房款的10%支付违约金。乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金。逾期超过1个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房款的10%作为甲方的损失赔偿金。双方还就其他事项进行了约定。

协议签订后，国*公司支付了房款1100万元。2011年11月7日，双方签订了房屋销售移交记录，双方认可房屋的内外装修基本符合合同要求。国*公司提出：一、二、三楼因经营，要求除空调以外每层配电不低于30KW；所购房屋外墙漆维修；一楼地坪有空洞，塌陷严重，要求重整地坪；门窗配齐。要求20日完工。中*公司则承诺：配备楼总开关箱、各楼层开关箱（并配总开关1只）配备主电源电缆、总箱至各楼层箱电缆；水则预留位置安装到位；补齐损坏的4块玻璃；东侧一楼安装2个卷闸门。中*公司的代表和国*公司的法定代表人吴*分别签字确认。2011年11月16日，国*公司出具收条，记载：收到2号楼图纸一套（含建筑结构、水、电等施工图）。2011年11月29日，中*公司发给国*公司一份要求立即停止私营工业园中联汽配服务市场2#办公楼破坏性装修拆除的函，主要内容是：双方销售的2#办公楼已于2011年11月7日办理了书面移交手续，中*公司已在2011年11月15日前完成了尚需完善的事宜，如给排水、供配电设施设备全部到场，门窗安装完毕和需整改的地坪修整完毕。但国*公司进场后大量拆除了一层卫生间、楼梯间墙体，使给排水、供电无法施工。为确保该办公楼结构和使用安全和今后的顺利验收，要求国*公司：停止拆除墙体，恢复原状，恢复后书面通知中*公司安装水、电；停止对地坪的挖掘并恢复；立即停止在楼面砌墙，并恢复原样等等。如因此造成房屋结构和使用安全隐患以及最终不能竣工验收，其责任和造成经济损失由国*公司承担。12月1日，国*公司的法定代表人吴*签收了该函。此后，因国*公司要求将其公司所购房产的一、二楼以王*的名义办理房产证，中*公司与王*签订了一、二层的《商品房买卖合同》。但国*公司一直以中*公司未将水电设施配备齐全，无法正常使用房屋为由拒绝支付剩余房款以及签订三至五层的房屋买卖合同。中*公司多次催讨无果，遂起诉至原审法院，请求判令国*公司立即履行房屋销售协议，支付房款580万元；支付损失赔偿金110万元。国*公司提起反诉，请求判令中*公司承担违约责任并支付违约金352.8万元。

原审另查明：该房屋已通过竣工验收，施工方与中*公司签订了房屋建筑工程质量保修书。

一审法院认为

原审法院认为：中*公司与国*公司于2011年7月10日签订的《房屋销售协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人对此也无异议。合同签订后，国*公司缴纳了购房款1100万元，双方于2011年11月7日办理了房屋移交手续。在双方签字确认的房屋移交纪录中，双方认可房屋的内外装修基本符合合同要求，国*公司提出了水电设施设备、地坪、门窗等方面的要求，中*公司也对上述要求作出相应的承诺，应视为双方对《房屋销售协议》中未约定的尚需完善的细节作出补充约定，但并不影响中*公司依约移交了房屋，国*公司也接受了房屋，涉案房屋已实际全部交付。此后，中*公司于11月16日移交了含建筑结构、水、电等施工图的图纸。11月29日，中*公司在发给国*公司的函中明确说明，已经在2011年11月15日前按书面移交纪录完善了尚需完善的事宜，并要求国*公司停止破坏性装修拆除。国*公司签收了该函，未提交证据否认上述函告事实，应视为国*公司对上述函告事实的认可。国*公司诉讼中虽提交了电费发票、路面承包协议3份，证明2012年6月份国*公司才将电路开通，地坪施工完毕，但不能证明非因自己装修的需要而导致2012年6月才开通水电和地坪施工完毕。根据双方提交的证据，国*公司关于因中*公司未能交付合格房屋，致使其无法正常使用的反诉理由无充分的证据证实，不能成立。对其要求中*公司支付违约金352.8万元的反诉请求，该院不予支持。国*公司经多次催促不交付房款和签订商品房买卖合同，已构成违约，应依法承担违约责任。中*公司要求国*公司继续履行《房屋销售协议》，支付剩余房款580万元的诉讼请求成立，该院予以支持。但中*公司要求国*公司按已付房款的10%支付110万元的违约金，是在国*公司不履行合同，合同解除的情况下承担的违约责任，现中*公司要求继续履行合同，按此种方法计算违约金不符合《房屋销售协议》的约定。但国*公司已构成违约，依法应承担违约责任。根据公平原则和诚实信用原则，该院依法确定国*公司应支付的违约金为以未付房款580万元为本金，按照中*银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付，自2012年元月1日起算至判决确定的给付之日止。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、最*法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，判决：一、国*公司于判决生效后十日内支付中*公司剩余房款580万元及利息（按照中*银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付，自2012年元月1日起算至判决确定给付之日止）。二、驳回国*公司的全部反诉请求。三、驳回中*公司的其他诉讼请求。案件受理费60100元，反诉费35024元，诉讼保全费5000元，合计100124元由国*公司负担。

上诉人诉称

中*公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项，改判国*公司支付违约金110万元。主要理由为：双方在《房屋销售协议》中明确约定违约方应当支付损失赔偿金110万元。国*公司在收到涉案房屋后进行破坏性装修，拒不履行付款义务，已经构成违约，给中*公司造成的经济损失客观存在。原审没有判决国*公司承担违约责任错误。

被上诉人辩称

国*公司辩称：10%的违约金是在合同解除的情况下才产生，中*公司主张违约金没有合同依据。

国*公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或者改判驳回中*公司的本诉请求，支持国*公司的反诉请求。主要理由为：1、根据合同约定，余款580万元在双方签订《商品房买卖合同》后2个月内付清，双方至今仅签订了一、二层房屋的《商品房买卖合同》，三、四、五层的房屋尚未签订《商品房买卖合同》，余款580万元的支付条件尚未成就，国*公司不应当支付该款。另外，一、二层房屋的《商品房买卖合同》签订时间为2013年9月，即使国*公司应当支付余款580万元，利息也应当从2013年12月开始计算。2、中*公司虽然交付了房屋，但交付的房屋不符合合同第3条第3款的约定，电力设备直至2012年6月才配备完毕。中*公司已构成违约，应当承担违约责任。二审期间，国*公司撤回房屋余款580万元的支付条件尚未成就，国*公司不应当支付该款的上诉理由。

中*公司辩称：1、根据合同约定，从房屋交付使用后2个月内支付剩余房款，原审判决的利息起算时间并无不当。2、涉案房屋于2011年11月7日移交时，双方已经确认房屋的内外装修基本符合合同要求。另外，从国*公司将涉案房屋出租给他人来看，也没有影响房屋使用。因此，中*公司不存在违约。

二审期间，中*公司向本院提交新证据一组：配电设备销售合同及发票4张、输变配电工程施工合同及发票1张，证明中*公司及时向供电部门购买设备，要求施工，没有违约行为。

国*公司对上述证据质证认为：对该组证据的真实性、合法性均无异议，恰恰证明了中*公司没有根据合同约定在2011年10月10日将水电配备到位，存在违约行为。

本院对中*公司提交的上述证据认证如下：对该组证据的真实性、合法性予以确认，对中*公司的证明目的应结合其他证据分析认定。

国*公司在二审期间向本院提交公证书1份，证明中*公司配备电力设施及开通电力的时间在2012年5月至6月，未按照合同约定时间配备，存在违约行为。

中*公司对上述证据质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，但不能证明中*公司违约。双方并未约定30KW配电箱安装时间，且电力设施是由供电部门购买、安装，时间非中*公司决定。

本院对国*公司提交的上述证据认证如下：对该证据的真实性、合法性予以确认，对国*公司的证明目的应结合其他证据分析认定。

当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。

本院查明

经二审审理，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为：综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、中*公司是否构成违约，应否承担违约责任。2、国*公司是否应当支付损失赔偿金110万元。3、原审判决的违约金起算时间是否正确。

（一）关于中*公司是否构成违约，应否承担违约责任。国*公司上诉提出，中*公司交付的房屋不符合合同第3条第3款的约定，电力设施直至2012年6月才配备完毕，应当承担违约责任。本院经审查认为：1、2011年7月10日签订的《房屋销售协议》第3条第3款约定，在合同签订3个月内确保根据国*公司的正常水电用量供应。国*公司于2011年11月7日接收涉案房屋时，并未提出中*公司未确保其水电用量供应，对电力方面，仅补充要求一、二、三楼除空调以外每层配电不低于30KW。因此，不能认定中*公司违反协议第3条第3款的约定。2、二审期间，中*公司提交的配电设备销售合同及发票、输变配电工程施工合同及发票，国*公司提交的公证书，均证明涉案房屋电力设施的配备时间是2012年5月至6月，超过了国*公司在2011年11月7日房屋销售移交记录中要求的20日完工时间。但中*公司在2011年11月29日发给国*公司的函中明确指出：给排水、供配电设施设备已全部到场，因国*公司进场后大量拆除一层卫生间、楼梯间墙体，致使给排水、供电无法施工。国*公司在收到该函后对上述事实并未提出异议，应当视为对上述函告事实的认可。因此，电力设施超过国*公司要求的时间配备，不能认定系中*公司的原因造成。综上所述，国*公司主张中*公司已构成违约，应当承担违约责任的上诉理由缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。

（二）关于国*公司是否应当支付损失赔偿金110万元。中*公司根据《房屋销售协议》第5条第3款的约定，要求国*公司支付已付购房款的10%，即110万元的损失赔偿金。但根据该款约定，在国*公司逾期付款超过1个月，中*公司解除合同时，国*公司才承担已付购房款10%的损失赔偿金。中*公司向原审法院起诉要求国*公司履行《房屋销售协议》并支付房款580万元，而非要求解除合同，并不符合已付购房款10%的损失赔偿金适用的情形。因此，中*公司此项上诉请求无合同依据，本院不予支持。

（三）关于原审判决的违约金起算时间是否正确。中*公司于2011年11月7日将全部房屋交付给国*公司，国*公司对涉案房屋实际行使占用、使用、收益权能后，拖延签订《商品房买卖合同》和支付剩余购房款580万元，已经构成违约，依法应当承担违约责任。《房屋销售协议》虽然约定该580万元在《商品房买卖合同》签订后2个月内付清，但《商品房买卖合同》系因国*公司的责任才导致未及时签订，再根据上述约定确定剩余购房款580万元的支付时间，有违公平原则。因此，国*公司主张从涉案房屋一、二层《商品房买卖合同》签订之日的2个月后，即2013年12月开始计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决综合考虑本案合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，确定从2012年1月1日开始计算违约金并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。中*公司和国*公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费49724元，由铜陵中*限责任公司负担14700元，铜陵市*责任公司负担35024元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十五日