杨**与樊**、张**，原审被告杨**房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人杨*因与被上诉人樊*、张*，原审被告杨*房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人杨*，被上诉人樊*、张*，原审被告杨*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被上诉人（原审原告）樊*、张*在原审诉称：2009年8月16日，原告樊*、张*与被告杨*签订了《房屋买卖契约》，将登记在原告樊*名下的一处房屋以250000元的价格卖给被告杨*。该房屋坐落于磨刀石*街委、房屋所有权证号为穆房权证磨刀石字第700604号、建筑面积为287平方米。被告杨*于2010年3月1日砸开诉争房屋的门锁自行搬进该房屋。由于被告杨*是磨刀石镇供销社开发小区的居民，没有权利购买该房屋，故要求：一、请求解除双方2009年8月16日签订的《房屋买卖契约》；二、被告杨*搬出侵占的房屋；三、自2010年3月1日赔偿损失每月3000元，至2011年7月1日合计48000元；四、房屋恢复原状；五、诉讼费用由被告负担。后原告樊*、张*在庭审时将诉讼请求变更为：一、请求确认双方2009年8月16日签订的房屋买卖协议无效；二、被告杨*、杨*腾出房屋，交还给原告；三、诉讼费用由被告承担。

一审被告辩称

上诉人（原审被告）杨立业、原审被告杨*在原审辩称：一、本案的诉争房屋是坐落在磨*华街委的个人私产商服房屋，是属于规划区内的房屋。通过查询土地档案可知，诉争房屋所占土地所有权性质为国有，土地权属来源为批拨，批准用途为建设村委会办公室，不是农村宅基地。此房屋是原告于2004年通过竞拍购买磨刀石*老办公室而得。原告樊*购买该房屋后于2004年11月20日办理了土地使用权变更登记。在原告持有的土地使用证上，土地类别一栏填写的代码是51B，51B代码含义是城镇居民点用地。2005年1月10日，原告办理了房屋产权过户，房产证上房屋用途是“商服”。如该房屋所占土地性质为集体所有，则原告作为磨刀石镇金星村村民，不是前进村集体组织成员，无权购买该房屋，无法办理房屋过户手续。由此可见，诉争房屋所占土地性质为国有土地。二、双方于2009年8月16日签订的《房屋买卖合同》是双方自愿签订的，有证人和执笔人在场，此合同符合法律规定，应为有效。三、双方签订合同时约定土地照和房照交齐后，房款一次性付清，可原告只交付了土地照，一直未交房照，原告违约在先，应承担违约责任。综上，原告对私有房屋有处分权，处分房屋是合法的，应驳回原告的诉讼请求。

一审法院查明

原判认定：原告樊*是牡丹江市阳明区磨刀石镇金星村村民，原告樊*与原告张*夫妻关系。被告杨*是牡丹江市阳明区磨刀石镇供销社开发小区居民，被告杨*与被告杨*兄弟关系。原告樊*于2004年通过竞标购买了磨刀*民委员会作为办公室的房屋，并于2004年和2005年分别办理了土地证照和房产证照。该房屋坐落于磨刀石*街委、房屋所有权证号为穆房权证磨刀石字第700604号、建筑面积为287平方米、丘地号为36.5-68.5-17-2。经查明，该房屋所占用的土地权属性质系集体土地。2009年8月16日，原告樊*、张*与被告杨*签订了《房屋买卖契约》，将该房屋以250000元的价格卖给被告杨*。被告杨*将该房屋的土地证过户到被告杨*名下，后登记在杨*名下的该土地证被注销。被告杨*于2010年3月1日自行搬进该房屋居住至今。

一审法院认为

原判认为：本院依职权调取的牡丹江市乡镇国土资源管理磨刀石所的证明可以证实诉争房屋所占用土地的权属性质为集体土地。虽然原告樊*已经取得了诉争房屋所有权，但是诉争房屋所占用土地的权属性质没有发生改变。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”的规定，房屋转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让并依法获得批准、登记，即原告樊*、张*与被告杨*签订房屋买卖合同时应同时转让诉争房屋占用范围内的土地使用权。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”、国*公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。”、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第三条（十三）项规定：“……严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”的规定，农村房屋及其所占用的集体土地均不得出售给城镇居民，即原告樊*、张*不得将作为农村房屋的诉争房屋出售给被告杨*。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告樊*、张*与被告杨*签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，被告杨*、杨*应将诉争房屋返还给原告樊*、张*。综上，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、原告樊*、张*与被告杨*于2009年8月16日签订的房屋买卖合同无效；二、被告杨*、杨*于本判决生效后三十日内将坐落于磨刀石*街委、房屋所有权证号为穆房权证磨刀石字第700604号、建筑面积为287平方米的房屋返还给原告樊*。案件受理费5770元，由原告樊*、张*负担2885元，由被告杨*、杨*负担2885元。

宣判后，原审被告杨*向本院提起上诉。

上诉人诉称

上诉人杨*提出上诉称：一、一审判决认定诉争房屋土地为集体土地错误。首先，磨刀石土地所出具的证明内容不真实。在没有政府部门为土地确权的情况下，仅凭土地所出具的证明，一审判决确认土地权属性质为集体土地，超越了民事诉讼案件审理范围。该份证明无法推翻宗地档案中申请书和审批表记载为国有土地性质的事实。其次，2012年穆棱市国土资源局出具的证明不具有任何证明力，该局曾是磨刀厂国土所的上级主管部门，行政区划调整后，磨刀厂所归牡丹江市国土资源管理局管理，因此，该局出具的证明与本案无关联性，一审采信错误。二、即便本案诉争房屋土地性质为集体土地，一审没有查清以下事实。1.一审没有查清诉争房屋不是被上诉人宅基地的事实。被上诉人不是前进村的村民，其在户籍地金星村有宅基地，依法不能在前进村拥有宅基地。2.被上诉人诉讼主体资格不适格。被上诉人不是土地所有权人，主张集体土地不能转让进而主张房屋买卖合同无效，其诉讼主体资格不适格。3.被上诉人用诉争房屋抵押贷款的事实没有查清。本案中，被上诉人能够用房屋办理抵押，说明房屋的土地性质不是农村宅基地，依法可以转让。三、一审判决适用法律错误。上诉人认为《土地管理法》第六十三条是管理性规范，不是效力性规范，且该条规定当中有除外情形，一审依据条规定判决房屋买卖合同无效并适用《物权法》第三十四条错误。一审判决依据的《土地管理法实施条例》、国*公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国地资源部《关于加强农村宅基地管理意见》的规定，都是禁止宅基地、农用地（耕地）转让的政策和规定，因本案诉争房屋土地性质不属于宅基地，不适用本案。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，确认双方所签订的房屋买卖合同有效。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人樊*、张*辩称：一、土地权属性质是政府部门根据行政法规确认的行政事务，不属于人民法院民事审理范畴。被上诉人手中持有政府部门核发的《集体土地建设用地使用证》，又有国土局以及土地所二级土地部门和前进村委会出具的证实土地为集体土地的《证明》，一审法院对土地性质的确认没有错误。磨刀石镇划归牡丹江后，磨刀石镇的土地和房产在2012年没有进行交接。穆棱市国土局对磨刀石镇的土地管理已有几十年，对土地的认知程度要远远大于牡丹江市国土局。本案中穆棱市国土局出具的是《证明》，证实的是土地的性质而非隶属关系，无论其是否还主管磨刀石镇的土地行政管理工作，其出具的《证明》却是合法的。二、被上诉人持有的《集体土地建设用地使用证》明确记载：土地使用者樊*、用途宅地，一审法院对此认定十分清楚。至于被上诉人使用的土地面积是否超标以及购买金星村房屋的事实均与本案没有关联，是另外的法律关系，对此上诉人无权干涉。被上诉人持有政府核发的房屋证照和土地证照，就是合法的房屋所有人和土地使用人，自然享有主张权利的主体资格。又根据《物权法》第一百八十四条、第一百八十七条，《担保法》第四十一条、四十二条的规定，诉争房屋无论是合约买卖还是抵押买卖均未办理任何方式的登记，所谓的抵押根本不能成立，诉争房屋不可以对城镇居民转让。三、现实生活当中的房屋都是要坐落在宅基地之上的，否则就是空中楼阁，本案诉争的房屋属于现实当中的物，自然要有坐落在宅基地之上，上诉人主张诉争房屋土地性质不属于宅基地错误的。综上，一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律规定正确，判决结果合法，上诉理由不能成立，故申请二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告杨*同意上诉人的上诉意见。

本院认为

本案的争议焦点：1.本案诉争房屋土地的性质是什么；2.原审认定的事实及适用法律是否正确；3.双方当事人之间的房屋买卖关系是否有效。

二审审理过程中，上诉人杨*为证明其上诉主张，向本院提供了以下证据：

证据一，牡丹江市人民政府关于开展农村集体土地确权登记发证工作的通告（复印件）。意在证明：农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的性质确认属于行政确认行为，不属于民法调整的范畴，磨刀石土地所出具的证明不是行政确权，不能作为证据使用。并且证明中没有明确是集体建设用地或者是宅基地。一审法院依据该证明，确认诉争土地性质为农村宅基地，判决房屋买卖合同无效错误，集体土地并不都是宅基地，应有建设用地。

二被上诉人对该证据的形式要件有异议，无法确认。该证据只是能证明要求对集体土地登记的公告，并没有否认之前政府部门核发土地证照的效力，不能否定被上诉人手中持有的集体土地建设用地使用证的合法性及法律效力，无法支持上诉人的主张。

原审被告杨*对该证据没有异议。

本院认为，上诉人未能提供证据原件，或经人民法院核对后提供证据复制件或者复制品，证据的形式要件不合法。因该证据不是二审中新发现的证据，证据的内容不能否定被上诉人持有的集体土地建设用地使用证的合法性，不能证实磨刀石土地所出具的证明违反法律规定。根据《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十九条第一款（四）项规定，本院对该证据不予采信。

证据二，磨刀石镇前进村委会1987年工业总产值及主要产品产量报表二份、1986年9月26日磨刀石镇前进村委会盖章的房产税税源调查表一份、1988年磨刀石镇前进村委会研究各项承包的会议记录一份、磨刀石镇前进村委会对外签订的磨坊承包合同三份、烘炉承包合同三份、卫生所合同三份、前*石厂合同五份、与臧*房屋租赁合同一份、与杨*签订承包原村办公室二间的承包合同一份、农具修理部承包合同4份、与付*同签订的前进村圆锯承包合同一份、与地税所签订的协议书一份，共31页。磨刀石镇前进村委会对外出租诉争院落的承包合同书三份6页。意在证明：在1986年前进村委会对外出租诉争院落开办村办企业的事实；证明诉争院落在1986年缴纳房产税155万元的事实；证明前进村委会将诉争院落（村部东院）对外承包和对外租赁的事实，对外承包的项目为磨坊、烘炉、卫生所、硅石厂、农机修理部；对外租赁的房屋为村部办公室，证明诉争院落一直从事村办企业，不是农民居住的宅基地，本案诉争房屋是建设在集体建设用地上的村办企业厂房，一审判决认定诉争房屋土地性质是集体土地，没有明确是集体建设用地还是宅基地，在适用法律上适用宅基地相关的规定明显错误，最终导致判决结果错误。

二被上诉人对证据证明的问题有异议。1.此证据与本案房屋买卖合同无关；2.不属于新发现的证据，不同意质证。申请法院不组织质证，不足以采信。

原审被告杨*对该证据没有异议。

证据三，照片4张、磨刀石镇前进村委会会议记录各一份。意在证明前进村因债务缠身，处理原村部东院包括院内的村办企业的事实。该事实符合《土地管理法》第六十三条所规定的情形，即诉争土地即便属于集体建设用地，因化解债务可以对外出售使用权，属于法律允许情形。如果诉争土地属于宅基地，被上诉人作为外村村民购买诉争房屋也属于违法行为，被上诉人提交法庭的房屋产权证，完全可以证明诉争房屋不属于法律禁止买卖情形，否则，办理不了房屋过户手续。证明上诉人购买诉争房屋同样不违反法律规定。照片4张，证明房屋、院落现状及房屋结构，结合前述证据，完全可以证明诉争房屋不是农民宅基地的事实，依法可以转让。

二被上诉人对证据提出异议1.照片4张照的房屋早就存在，照片虽然是新照，但是不能证明证据就是新证据；2.此证据与本案房屋买卖合同无关；3.不属于新发现的证据，不同意质证，申请法院不组织质证，不足以采信。4.被上诉人与村委会房屋买卖是否合法与本案无关，与上诉人无关，其无权提出任何异议的主张，被上诉人买卖村委的房屋已由政府核发房照和地照，是合法有效的，法律规定城镇居民购买农村集体土地的房屋是违法的，两者不能混淆，上诉主张不能成立。

原审被告杨*对该证据没有异议。

对上诉人所举证据二、证据三，本院认为，被上诉人、原审被告杨*对证据的形式要件未提出异议，本院予以确认。关于证据欲证明的问题，因二份证据不是二审中的新的证据，且被上诉人持有的集体土地建设用地使用证中注明诉争土地用途为宅基地，结合二被上诉人原审提供的其他证据，证据之间已形成证据链条，足以认定诉争土地是集体所有宅基地的事实。因此，上诉人主张诉争土地不是宅基地的依据不足，本院对上述证据欲证明的问题不予采信。

被上诉人樊*、张*未提供新的证据。

原审被告杨*未提供新的证据。

根据当事人的诉请主张及其陈述，结合一审及本院对事实与证据的分析认定，二审查明事实与一审查明事实相一致。

本院认为：关于本案诉争土地的性质，有二被上诉人持有的集体土地建设用地使用证、原审法院依职权调取的牡丹江市乡镇国土资源管理磨刀石所出具的证明等证实，证据之间互相印证，足以认定诉争土地的性质为集体土地，土地用途为宅基地的事实。依据相关法律法规的规定，农村房屋及其所占用的集体土地不得出售给城镇的居民，因此，二被上诉人将诉争的农村房屋出售给上诉人违反了上述的规定。原审根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，认定上诉人与二被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效是正确的。综上，上诉人杨*的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5770元，由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月二十日