杜**与张**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杜**诉被告张**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日、2015年11月18日两次公开开庭进行了审理。原告杜**、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杜**诉称：原告杜**的丈夫张*在原告不知情的情况下，私自将杜**和张*的共同财产房屋一套（位于图们市石岘镇永昌村四组，产权证号为30251）卖给被告张**，并办理了过户手续。张*去世后，原告才得知此事，现请求法院确认张*与张**签订的房屋买卖合同无效。

被告辩称

被告张**辩称：原告所述不属实，争议房屋是我父亲张*的个人财产，不是夫妻共同财产，父亲张*与我签订的房屋买卖合同是我父亲的真实意思表示，我并没有欺骗我父亲，且原告也知道房屋买卖的事，故不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：（一）2015年5月25日，张*与被告张**签订房地产买卖契约，约定：张*自愿将座落在石岘镇永昌村4组的房产（用途：住宅，结构：砖木，产权证号：30251，面积：73.59平方米）出售给张**；双方议定的上述房地产成交价格为15000元；房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。当日办理了房屋所有权证及土地使用权证过户手续，现诉争房屋所有权人及土地使用权人为张**，共有情况为单独所有。

（二）1977年1月24日，张*与原告杜**登记结婚，2008年张*申请新建诉争房屋，并取得了房屋所有权证。房屋新建后，张*与原告杜**一直在诉争房屋居住、生活。2015年7月16日张*去世。

认定上述事实的证据有：房地产买卖契约一份、私有房屋所有权证一份（所有权人登记为张*）、2015年5月25日图们市房产局给张*玲作的询问笔录一份、图们市**民委员会介绍信二份、房屋所有权证（新建）申请审批书一份、房屋所有权证（所有权人登记为张*玲）及土地使用权证（使用权人登记为张*玲）各一份。上述证据经庭审质证，查证属实，且符合证据的关联性、真实性、合法性的特点，可以作为认定事实的依据。

被告张**提供的证人刘某某的证言，因证人与被告是同居关系，与被告有利害关系，故不予采信。

本院认为

根据原告杜**的诉讼请求和被告张**的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：张*与被告张**签订的房地产买卖契约是否有效。

本院认为：张*与被告张**签订的房地产买卖契约，是双方真实意思表示，且已在房产部门办理了产权变更手续，故该契约已成立并发生法律效力。涉案房屋系农村房屋，农村房屋的宅基地是农村村民无偿取得的，具有社会福利性，一户只能拥有一处宅基地。受宅基地的影响，农村房屋亦具有社会福利性，农村村民建房的目的是为了保证最基本的居住，一旦将原有住房出卖、出租或赠与他人后，就无法再取得宅基地。张*与原告杜**于1977年登记结婚，二人一直在永昌村居住、生活。2008年12月15日，张*经审批重新翻建了住宅，并取得了房屋所有权证，系婚姻关系存续期间取得的财产，是张*与原告杜**共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。被告辩称为涉案房屋是张*的个人财产，但未提供证据佐证，且与事实不符，故对其抗辩理由不予支持。根据《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，第一、张*将自己所有的部分出售给张**的行为系张*的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效。第二、原告杜**是涉案房屋的共有人，被告辩称原告杜**知道张*出售房屋的事，但未提供证据佐证。张*未经过杜**的同意，将涉案房屋出售给被告张**的行为属于无处分权的人处分了其他共有人财产的行为。第三、被告张**是张*与原告杜**的女儿，应当知道涉案房屋是父母的共同财产，因此被告张**的行为不构成善意取得。综上，张*与被告张**签订的房地产买卖契约应部分无效，合同部分无效，不影响其他部分的效力。原告提出的张*与被告张**签订的房地产买卖契约全部无效的主张，无法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、案外人张*与被告张**在2015年5月25日签订的《房地产买卖契约》中，关于处分原告杜**的部分无效；

二、驳回原告杜**的其它诉讼请求。

案件受理费175元，由原告杜**负担87.5元，由被告张**负担87.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延**级人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日