历善芬诉任**房屋租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人历**因与被上诉人任**房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2015）敦民初字第2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

历**在一审中诉称：2014年8月24日，在被告的多次催促下，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，并达成协议实际交房时间为8月25日起。由于室内自来水管老化，被告未及时更换，于当晚20点30分左右跑水，次日早上4点30分原告接到被告电话，迅速赶到处理积水问题。在原告的多次催促下，被告于中午赶到，处理楼下两住户的索赔问题，被告没有将地板起走。在等了十天后，原告要求被告退房租，被告不同意，并让原告自己找人起地板，在无奈的情况下，原告要求被告铺环保地板胶，被告同意。9月14日，被告铺上劣质的地板胶，昼夜通风一个星期后，仍无法入住。原告让被告拿走，被告于9月26日将地板胶拿走。国庆节后，原告入住。地面不平，泡过的衣柜发霉有异味，门缝进灰尘，环境太差。2015年7月14日原告通知被告退房并验收。一周后，被告只退回了押金，原告的权益受到了侵害。要求解除原、被告的房屋租赁协议，判决被告返还剩余租金及赔偿损失，具体损失为：年租金是8000元，在这一年中原告从2014年10月8日开始入住，居住到2015年7月14日，2015年7月14日至2015年10月8日共84天，原告没有入住涉案房屋。84天乘以21.92元（日租金）合计1841.28元。其余损失部分包括原告雇人起地板的费用150元，原告夫妻二人早上清水导致误工一天，误工损失200元，其余1500元是被告应该退还给我居住期间的租金，因为居住期间房屋内没有地板造成原告的损失。上述损失合计3691元，并由被告承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

任**在一审中辩称：原告主张解除出租协议没有法律依据，被告也不同意解除。该协议的租赁期间是2014年8月25日至2017年6月10日止，现租赁期限未届满，所以原告提前解除合同没有依据。原告主张返还剩余租金及赔偿损失的请求没有事实及法律依据，该协议正在履行期内，不存在原告陈述赔偿损失的事由，所以该主张不能成立。2014年8月24日被告将房屋钥匙交付给原告，从2014年8月24日当日起，该房屋由原告使用、管理，不存在原告主张的没有居住的事实。原告是否居住我方不清楚，钥匙交付给原告，原告就应当给付租金。原告使用期间内发生的跑水应该由原告承担后果，跑水的原因是否是因为自来水管老化所致，原告应举证证明。该房屋交付给原告，原告应该承担管理义务。原告在起诉状中陈述是原告自己找人起地板，被告并未同意原告起地板，原告已经构成违约。原告陈述被告铺的是劣质的地板胶，原告需要举证证明，并且地板胶和本案无关联性。原告自认2014年8月24日就收到钥匙，原告陈述的入住日期和我方没有关系。签订租赁协议的时候是经过双方同意才签订的。请求驳回原告的诉求。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2014年8月24日，原告历**与被告任**签订楼房出租协议一份，原告承租被告的房屋，双方约定每年租金8000元，租期从2014年8月25日至2017年6月10日。同日，原告向被告交纳2014年8月25日至2015年8月25日的租金8000元及押金500元。2014年8月24日晚至2015年8月25日早8点期间，涉案房屋发生跑水，导致涉案房屋积水。后经原、被告协商，原告于2014年9月2日将房屋内的地板起走，后被告将涉案房屋铺上地革，后又将地革起走。被告并未将涉案房屋收回，原告仍持有涉案房屋的钥匙。

一审法院认为

一审法院认为：原告与被告签订了楼房出租协议，系双方当事人的真实意思表示，双方应受该协议约束。被告已将涉案房屋的钥匙交付给原告，虽然涉案房屋在2014年8月24日晚至2014年8月25日8点期间发生跑水，但原、被告双方已就跑水问题进行协商处理，在跑水发生并将地板起走之后，原告仍居住涉案房屋达一年之久，视为原告已认可继续履行双方之间的租赁协议。原告提供的证据无法证实房屋内的物品因跑水导致发霉有异味、被告已构成根本性违约导致合同目的无法实现，故原告要求解除楼房出租协议的主张，本院不予支持。关于原告要求被告退还未实际居住涉案房屋期间的租金的主张，因原告并未提供证据证实其在租赁期间内未实际居住涉案房屋，故对原告的此项主张不予支持。关于原告主张的屋门缝隙过大，屋内有油烟味，居住环境差而要求被告赔偿损失的主张，因双方签订楼房出租协议时房屋的状况不明，且原告在签订楼房出租协议之后已实际使用涉案房屋，故原告的此项主张无事实及法律依据，本院不予支持。对原告主张的起地板的人工费及清水的误工损失，因未提供证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告历**的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，邮寄费50元，合计75元，由原告历**负担。

上诉人诉称

宣判后，历**不服上述判决向本院提起上诉称：涉案房屋在2014年8月24日晚8点左右发生跑水是事实，当时上诉人承担了150元的起地板费用，夫妻二人为排水耽搁了一天，产生200元的误工损失。因为跑水发霉、新装地板胶味过大，上诉人直至2014年10月8日才搬去居住。2015年7月14日上诉人已经将房屋钥匙退给了任守臣，因此按照上诉人实际搬入和居住使用的期限，任守臣应当退还84天未使用期间的租金1841.28元。请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

任**二审未到庭亦未提交答辩意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。

本院认为

本院认为：历**与任**签订的楼房出租协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然涉案房屋在2014年8月24日晚至2014年8月25日8点期间发生跑水，但双方已就跑水问题进行了协商处理，此后历**居住、使用涉案房屋达一年之久，视为其已认可继续履行双方之间的租赁协议。现历**主张其实际入住使用涉案房屋期间为2014年10月8日至2015年7月14日，要求任**退还未实际使用期间（84天）的租金，但并未提供证据佐证其该项主张，一审未予支持并无不当。因涉案房屋现已实际交回任**处，双方之间签订的房屋租赁合同已实际解除，一审未考虑此问题不当，本院予以纠正。鉴于双方已事实解除了2014年8月24日签订的租赁合同，一审虽未以判项形式作出处理，但对双方的权利义务并不产生影响，本院二审对此不再以判项形式单独调整。关于历**提出自己垫付了150元起地板的人工费，要求任**从租金中扣除的主张，因无相关证据予以佐证且双方对此亦无明确约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人历善芬负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日