江苏**限公司与倪**、陈*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江**限公司（以下简称金**司）诉被告倪**、陈*租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告金**司委托代理人王**、被告倪**及陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告金**司诉称，原被告双方于2009年签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将江苏盱眙都梁北**香苑东侧商业门面房自南向北共21个单位（具体房号见房屋租赁合同第一条约定）计1751.45平方米租赁给乙方使用，第二年开始每年按8%递增。为保证合同的履行，双方还约定任何一方违约均需赔偿守约方的损失并向守约方支付年租金总额的20%的违约金。合同签订后，乙方（承租方）还向甲方支付了20万元的履约保证金。目前租赁合同已经期满，但乙方尚欠甲方租金968748.91元（含已扣减的履约保证金200000元）未付，并且还有10间房屋租赁房屋没有返还给甲方，经甲方多次口头通知，乙方依然无故拒不缴纳应缴租金、不返还已经租赁到期的房屋。综上，两被告的严重违约行为已侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院判决两被告1.返还租赁期满的房屋；2.支付截止到2015年7月14日止的尚欠缴租金968748.91元（含已扣减的履行保证金200000元）；3.支付自2015年7月15日至诉讼之日的未退还房屋租金28560.8元；4.支付违约金153427元；5.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告倪**辩称，我与陈**合伙关系，我除了签订合同以外，其他什么都没有参与，没有对外租赁一间房，也没有收过一间房。

被告陈*辩称，原告所诉的房屋租赁是事实，2013年之前被告不欠原告租金，2014年到2015年租金已经全部由原告自行收取了，其中被告也交过一部分租金，双方已经互不相欠。在合同履行过程中，被告不存在违约行为，故不承担支付违约金的责任。

本院查明

经审理查明，2009年8月上旬，原、被告经协商一致，原告金**司将其投资开发的盱眙县盱城镇都梁北**香苑东侧新建商业门面房出租给被告倪**与陈*使用，两被告系合伙关系。原、被告双方签订了书面《房屋租赁合同》，合同约定，原告为甲方，被告倪**与陈*为乙方，该合同中与本案有关联的条款为：一、承租物业名称及具体位置：乙方所承租的物业名称为盱眙县盱城镇都梁北**香苑东侧商业门面房自南向北共20套具体为2-2-B2等约1751.45平方米的商业门面房；二、承租物业交付给乙方的标准为：东面为钢化玻璃地弹簧门，北面为塑钢窗，天棚、墙面及地面均为水泥砂浆地面，水、电及排污排水均以入户为标准（内部布线及开户等均由承租方负责并承担费用）；三、承租物业用途：乙方承租的物业用于特色餐饮一条街；四、乙方需按消防及卫生防疫、公安、工商、环保等政府部门和居住小区油烟排放、噪音管理的要求办理相关手续并承担费用；五、租赁时间：本物业的租赁时间为五年，自2010年2月10日起至2015年2月9日止。2009年8月10日至2010年2月9日为免租期（具体以实际交付日期为准）。租赁期满，若乙方需急需租赁，需提前三个月向甲方提出书面申请，甲方在同等条件下如没有调整该商业门面房的商业业态（即继续定位为餐饮业），可优先租赁给乙方；六、租金：该物业的租金为每天每平方米1.2元，每半年支付一次租金，分别为2010年1月9日前支付；第一个半年的租金即382516.68元，第二个半年的租金为384618.42元在2010年7月9日前支付。第二年开始每年按8%递增，付款时间、金额与方法同上；七、税费承担：本物业的租赁税费和其他一切政府性收费均由乙方承担；八、转租或改变用途：乙方所承租的物业需转租和改变用途，需将本合同的相关内容载入转租合同之中。改变用途的需经甲方同意；九、履约保证金：为了确保乙方所承租物业的完好性，乙方在承租期内（本合同签署后的三天内）向甲方交纳履约保证金200000元人民币，履约保证金在乙方承包期内始终有效，期满合同履行完毕后一周内退还给乙方，保证金不计利息；十、违约责任：甲乙双方任何一方违约均需赔偿守约方的损失，并承担物业租赁总金额20%的违约金给守约方。合同签订后，两被告按约支付了200000元保证金，并自2009年12月起陆续将上述房屋对外出租。2011年1月17日，原告以两被告拒不缴纳2011年度租金及擅自转租为由向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同并向其支付2011年11月1日前欠付租金及违约金，两被告以出租房屋不符合特定用途且免租期不符合法定规定为由不同意解除合同。受理后，本院于2012年3月29日作出了（2011）盱商初字第0082号民事判决书认为，原告出租给两被告使用的房屋于2010年1月5日经职能部门公示验收合格，交付日期应定于公示期满的次日即2010年1月15日，故双方争议的免租期起止日期自2010年1月15日至2010年7月14日，相应调整租金起算点2010年7月15日，后判决两被告支付原告自2010年7月15日至2011年11月1日间租金122511.98元及违约金80000元，驳回原告的其他诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，该判决书已生效。

另查明，原告在合同履行过程中，于2015年2月18日收回了B2号房（车饰界美容），面积为349.74平方米；2015年4月1日收回了B5号房（鸿*酒家），面积为57.29平方米；2015年4月1日收回了B6号房（四季春酒店），面积为123.59平方米；2015年4月20日收回了B9号房（情缘饭庄），面积为123.59平方米；2015年5月14日收回了B11号房（翠竹苑），面积为73平方米；2015年5月14日收回了B19号部分房屋，面积为91.5平方米、2015年3月1日收回了B19号房剩余房屋，面积为32平方米；2015年5月14日收回了B11号房（翠竹苑），面积为123.49平方米。上述提前收回部分房屋原告自认应扣除两被告应付租金152867.6元。

再查明，根据（2011）盱商初字第0082号民事判决书认定事实，原、被告租赁合同期限应调整自2010年7月15日至2015年7月14日，而2010年7月15日至2011年11月1日的租金业已经本院生效判决确定了给付数额，本案应当自2011年11月2日作为起算点计算租金。自2011年11月2日至2012年7月14日共计255天，该期间租金为578819.2元（1751.45元×255天×1.2元／天／平方×1.08）；自2012年7月15日至2013年7月14日共计365天，该期间租金为894786.38元（1751.45元×365天×1.2元／天／平方×1.08×1.08）；自2013年7月15日至2014年7月14日共计365天，该期间租金为966369.29元（1751.45元×365天×1.2元／天／平方×1.08×1.08×1.08）；自2014年7月15日至2015年7月14日共计365天，该期间租金为1043687.83元（1751.45元×365天×1.2元／天／平方×1.08×1.08×1.08），共计租金总额3483653.7元。合同履行期间，原告认可收到原告交付的租金总额为3258859元，该部分租金中包含了（2011）盱商初字第0082号民事判决书查明已支付的租金916000元，即在该份判决书判决后，原告自认收到被告给付的租金数额为2342859元。被告陈*对原告陈述其支付的租金数额明细不持异议，但另提交了三份收据证实其除原告所述外还支付了租金，即2009年8月25日付100000元、2012年9月16日付120000元、2013年2月18日付10000元。原告质证认为2012年9月16日的120000元已经计入了已缴租金明细，原告提供的进账单与收据是对应的，是在陈*通过银行打款110000元及现金支付10000元后，原告开具了120000元的收据；对2013年2月18日的10000元租金也是计入了已缴租金明细，即明细中2013年2月6日注明“君品乐”的款项，该笔款项系被告年前先交的钱，年后开的收据；2009年8月25日的100000元收据应当是保证金，在（2011）盱商初自第0082号民事判决书中对被告已经支付的租金进行了明确，没有该笔款项，且当时刚签合同不可能交付租金。

本案审理期间，因原告已经收回了案涉所有租赁房屋，故撤回了要求被告返还房屋的诉讼请求，同时撤回了要求被告支付2015年7月15日至诉讼之日未退还房屋租金28560.8元的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。

上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交的租赁合同、陈**交租金及退租明细、已缴租金明细、（2011）盱商初自第0082号民事判决书、被告陈*提交的收据、进账单等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的权利义务。现原告按约定交付房屋供两被告经营，两被告应按约定及时足额支付租金。根据查明事实，自2011年11月2日至合同履行期满，两被告作为承租人应支付原告租金共计3483653.7元，双方确认无误已付租金为2342859元，对此予以确认。对于双方争议的三张收据，其中2010年8月25日的100000元，原告认可系陈*支付，但主张款型性质系保证金，因该收据中明确载明收款事由为东边商业街租金，而原告除质疑外未提出其他证据证实该笔款项是保证金，故该笔款项应当认定系被告支付的租金。对于另两张收据，因与原告认可的已缴租金中重复，原告解释与书证内容一致，故不再重复计算。综上，两被告尚需支付原告租金887927.1元（3483653.7元-2342859元-152867.6元-100000元）。扣除两被告已交的保证金200000元，尚欠687927.1元。原告主张的违约金计算标准无依据，而合同约定的违约金标准过高，超过法律的强制性规定，被告抗辩违约金约定过高，应予调整，根据被告的违约程度，可酌情确定违约金为100000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告倪**、陈*于本判决生效后六十日内给付原告金**司租金687927.1元及违约金100000元，合计787927.1元。

二、驳回原告金**司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15157元，公告费300元，合计15457元，由原**公司负担4873元，被告倪**、陈*负担10584元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安**城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一六年二月三日