杨**与闵宽广房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告杨*平诉被告闵宽广房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员谭**，人民陪审员程**、张**组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨*平的委托代理人徐*到庭参加诉讼，被告闵宽广经本院依法传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称
原告杨*平诉称，原告系扬州市广陵区沙头镇霍桥集镇中兴路21号房屋所有权人。2011年8月9日，原、被告签订房屋租赁合同，租期10年。合同签订后，原告依约履行，被告未按约定支付2014年8月8日至2015年8月7日的房租。原告催要时，被告以生意不好要求降低租金，原告同意将租金降为15万元，后被告仅支付3万元，剩余12万元租金至今未付。现根据租赁合同第八条、第九条及合同法等法律规定，现诉至法院，请求：1、判决2015年8月7日解除租赁合同；2、判决被告支付租金12万元、违约金2.4万元；3、判决被告自2015年8月8日起至实际返还房屋之日止，按每年15万元标准支付租金；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称
被告闵宽广未到庭，未答辩。
本院查明
经审理查明，原告系扬州市广陵区沙头镇霍桥集镇中兴路21号房屋所有权人。2011年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，租期10年，自2011年8月8日起至2021年8月7日止，租赁物系扬州市广陵区沙头镇霍桥集镇中兴路21号房屋。关于租金支付时间，合同第三条第二款约定：“乙方按以下约定实际给付租金：第一年2011年8月8日前支付全年租金的一半（9万元），余款在营业后3个月内付清（让三个月装修期的费用在余款中减除），第二年至第十年乙方在每年的7月20日前一次性支付房租。”原告庭审陈述被告欠原告2014年-2015年度的租金12万元。关于合同解除情形，合同第八条约定：“若乙方出现擅自转租、转借承租房屋或自行拆改变的房屋结构或改变合同约定房屋用途或利用承租房屋从事违法活动或未按合同约定交付租金及相关应缴费用逾期超过2个月等情形的，则甲方有权随时提起解除本合同，并收回房屋。”关于违约金支付标准，合同第九条约定：“甲乙双方均应遵守本合同的约定，不得违约，否则守约方有权要求违约方按违约当年度年租金数额的20%支付违约金；若违约金不足弥补守约方损失，则违约方还应承担赔偿责任至弥补守约方全部损失为止。
另查明，原告以李**为被告另案诉至本院，要求李**将广陵区沙头镇霍桥集镇中兴路21号腾出并返还给原告。以上事实有原告提交的房屋所有权证3份、《房屋租赁合同》1份及原告当庭陈述予以证实。被告未举证。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告是否有权要求解除合同？2、被告是否应当支付尚欠的租金及违约金？3、被告是否应当支付解除合同之后的租金及违约金？
关于焦点1，被告逾期支付租金系租赁合同第八条约定的解除合同情形之一，原告要求解除合同，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于约定解除的规定，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，原告要求2015年8月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因原告没有举证证明通知被告解除合同的时间，故本院酌定合同于判决之日即2016年2月16日解除。
关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”原告要求被告支付尚欠租金12万元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因租赁合同第九条约定了逾期支付租金则按照年租金20%支付违约金，本院对原告要求支付违约金2.4万元的诉讼请求予以支持。
关于焦点3，因原告已另案诉讼要求李**返还房屋，被告现并非实际占有、使用房屋，本院对原告要求被告在解除合同之后继续支付租金及违约金的诉讼请求不予支持。
综上，双方签订的租赁合同于2016年2月16日解除，被告应当向原告支付租金12万元及违约金2.4万元。被告经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，视为对其答辩、举证、质证、辩论及最后陈述权利的放弃，本院依法缺席裁判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
裁判结果
一、原告杨**与被告闵宽广签订的《房屋租赁合同》于2016年2月16日解除；
二、被告闵宽广应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告杨**支付租金12万元、违约金2.4万元；
三、驳回原告杨**其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3180元，由由原告杨**负担600元，闵宽广负担2580元（原告杨**已预交，被告闵宽广应负担部分自本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费3180元（江苏省**民法院开户行：工商银**河支行，户名：江苏省**民法院，账号：11×××57）。
裁判日期
二〇一六年二月十六日
