张**、吴**与河南**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称和**司）与被上诉人张**、吴**商品房买卖合同纠纷一案，张**、吴**于2015年6月16日提起诉讼，请求判令：和**司赔偿张**、吴**20000元；诉讼费由和**司承担。经审理，新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）于2015年11月24日作出（2015）卫滨民二初字第151号民事判决。宣判后，和**司不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：张**、吴**在看到和**司发放的售楼广告中载有“住紫台一品，上22中学”的内容，于2012年4月9日和和**司签订《商品房买卖合同》一份，张**、吴**二人购买和**司开发的位于新乡市解放大道南段118号紫台一品25号楼2单元12层21203号，建筑面积为108.63平方米，商品房单价为每平方米3812.64元的房屋一套。2011年、2012年新乡市教育局关于市区义务教育阶段学校招生工作意见的文件中均载明新乡**中学学区范围为：解放大道东侧（解放大道118号至平原商场段）以东、新乡专用汽车厂北墙以北，平原路南侧以南片。张**、吴**所购买的房屋座落于解放大道以东、中州家属院以西，二机电小区以北，新乡专用汽车厂北墙以南，不属于该学区范围。张**、吴**通过该小区业主王**子女在2014年9月1日入学时不能上二十二中学（另案查明）才得知所购买的房屋不属于二十二中学学区范围。

另查明：张**、吴**系夫妻关系，两人育有一女吴**生于2011年5月8日。

原审法院认为：《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案售楼广告中有关业主子女就读学区为新乡市二十二中的约定虽然未以书面形式出现在商品房买卖合同中，但售楼广告中对于学区为新乡市二十二中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为要约附属于合同内容，对开发商具有约束力。张**、吴**基于广告宣传与和**司签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。张**、吴**是通过本小区其他业主子女不能就读二十二中学时才得知本小区不属于二十二中学区，并未超过诉讼时效。和**司称学区划分系政府行为且该小区属于十六中即二十二中南校区，但并未证明张**、吴**所在小区应当属于二十二中学区房，只是由于政府相关部门的原因将该小区另行划至其它学区。十六中的学区和二十二中的学区划分明显不一致，属于两个不同的学区，不能将十六中等同于二十二中。该小区在双方签订商品房买卖合同时已经不属于二十二中学区。因和**司不能兑现该房屋系新乡市二十二中学区房的承诺，和**司应向张**、吴**承担非学区房违约赔偿责任。张**、吴**诉请数额偏高，其诉请中合理部分，依法支持，酌定按每平方米100元对张**、吴**进行赔偿。张**、吴**房屋的建筑面积为108.63平方米，故赔偿数额为10863元（100元／平方米×108.63平方米）。对和**司的辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：和**司于判决生效之日起十日内赔偿张**、吴**损失10863元。案件受理费300元，由和**司承担200元，张**、吴**承担100元。

上诉人诉称

和**司上诉称：一、张**、吴**的诉求缺乏事实依据。张**、吴**提出紫台一品不是二十二中学区本身就是认识错误，新乡**中学分为南校区和北校区，统为新乡**中学，有新乡市教育局的文件为证。至于新乡市教育局为均衡教育资源和生源，让一部分学生分别在不同校区接受教育和就读，是行政行为，不是和**司所能左右的。和**司的宣传也从没有“住紫台一××区”的字眼，至于是南校区还是北校区都是新乡**中学。据此和**司的宣传没有欺诈，应依法驳回张**、吴**的诉讼请求。二、本案已超诉讼时效。2013年初紫台一品的业主以闫*为代表向原审法院就同一案由和事实提起诉讼，原审法院于2014年11月5日作出（2014）卫滨民二初字第145号民事判决，驳回闫*的诉讼请求。闫*服判未上诉。该案闹得沸沸扬扬，整个紫台一品小区业主全知道。张**、吴**和闫*同为一个小区的邻居，符合“当事人知道或应当知道”的诉讼时效的相关法律规定，本案已超诉讼时效。三、原审法院就同一事实、案由作出两份完全不同的判决书，有损法律尊严，且与国家禁止择校的相关规定相违背。综上，请求：撤销原审判决，改判或发回重审。

被上诉人辩称

张**、吴**答辩称：一、原审判决认定事实正确，合法有据。张**、吴**与和**司签订了《商品房买卖合同》，购买了和**司开发的“紫台一品”小区的商品房，和**司发放的“宣传单”对“教育”的宣传内容为：“一站式名校教育，周边育才幼儿园、育**学、市实验小学、市二十二中学、市十中、市一中等名校汇聚于此”，在宣传单一面明确载明：“住紫台一品，上22中学”；另一面明确载明：“为了孩子移居紫台一品，入住即上22中学！”。（一）从新乡市教育局新教（2011）196号、新乡市教育局新教（2012）260号文件来看，对二十二中学、十六中（二十二中南校区）学区进行了明确划分，两所学校不存在隶属关系，学区不同。和**司“宣传单”中未明确二十二中学分为南北校区，结合日常经验可得知，在新乡市称为名校的二十二中，并不包括上诉人所称的“南校区”。和**司违反了《广告法》第四条“不得欺骗和误导消费者”；第九条“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白”的规定。（二）上述两份文件还明确：进城务工农民随迁子女入学名单中有十六中（二十二中南校区），而本案张**、吴**均为购买和**司商品房的买受人，张**、吴**子女不属于进城务工农民随迁子女。（三）张**、吴**在原审提供的证据充分证明，双方签订《商品房买卖合同》时，商品房所在小区已不是二十二中学学区，原审判决对该事实予以认定，和**司的上诉状也未提出异议，故和**司所称不同校区接受教育和就读是行政行为，与本案不具有关联性。（四）商品房买卖属于生活中的重大事项，与商品房买卖有关的相关信息，开发商应当予以披露，该类信息与买受人是否愿意与开发商交易以及以何种条件何种价格进行交易有重大影响。和**司具有重大优势地位，在签订合同之前对土地情况及周边配套均知悉，和**司在广告宣传中突出宣传新乡**中学，允诺“上二十二中”，张**、吴**有理由相信和**司的宣传内容，并因此产生信赖利益，但和**司未向张**、吴**告知实际情况，表明和**司故意隐瞒事实情况。和**司的宣传行为使被上诉人丧失了选择购买其它同性价比房屋的机会。张**、吴**购买和**司的商品房价格高于购买时的全市平均价，足以认定和**司“上二十二中”的允诺，是张**、吴**购买和**司商品房的直接或者根本目的，双方签订《商品房买卖合同》时，商品房所在小区不是二十二中学区，和**司进行了虚假宣传，依法应承担法律责任，原审认定事实清楚。二、张**、吴**根本不认识和**司上诉状中提到的闫*。张**、吴**是通过自己子女不能或其他业主子女不能就读二十二中，才得知本小区不属于二十二中的。和**司以闫*与张**、吴**为同一小区，从而推定张**、吴**应当知道闫*与和**司之间存在诉讼，张**、吴**的起诉超出诉讼时效的理由，没有事实根据和法律依据。综上，请求维持原判。

本院二审审理过程中，张**、吴**提交证据一份：新乡市二十二中百度百科介绍，用以证明：百度百科中二十二中未显示对十六中（二十二中南校区）的介绍。和**司质证称：以新乡市教育局文件为准，百度百科介绍不尽准确。

和**司提交证据三份：证据一：新乡市教育局新教（2010）91号文件三份文件，用以证明：十六中门口挂二**南校区校牌。证据二：新乡市教育局新教（2013）294号文件，用以证明：两个学校联合办学均衡教育资源的具体实施办法。证据三：新乡市教育局新教（2013）300号文件，用以证明：二**校长担任两个校区的总负责人。张**、吴**质证称：对证据一：法人不变，编制独立，未涉及学区划分，并未说明二**本部需要挂二**北校区校牌，广告中宣传的就是中心医院对面的学校。文件没有最后一页，不完整，无法核对时间。和**司应当知道该情况，应当在宣传单中标明，但和**司未标明，故意隐瞒该情况，误导消费者。对证据二：该文件不完整，不能证明两个学校存在隶属关系。对证据三：学校是事业编，人员流动不意味着隶属关系，是合作帮扶关系，两个学校仍是独立机构。以上三份证据与本案没有关联性，从原审的证据看，十六中划分的学区是进城务工子女随迁入学。

本院认证意见：对张**、吴**提交的证据，因和**司未对其真实性提出异议，本院确认其真实性。对和**司提交的三份证据，因张**、吴**未对其真实性提出异议，本院确认其真实性。

本院查明

本院经审理查明：案涉房屋位于紫台一品2期。和**司发放的售楼广告宣传单右上角标明“紫台一品2期”，右下角区位图标明“市二十二中”位于解放路××××大道交叉口附近（东**医院），未显示市十六中（市二十二中南校区）字样。新乡市教育局推进市二十二中与市十六中联合办学，2010年3月，市十六中在挂原校牌的同时，挂市二十二中南校区校牌，但两校未合并，两校学区仍各自独立。

本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

本案中，关于和**司宣传单中关于学区的说明和允诺是否应视为合同内容及和**司是否违约的问题。和**司发放的“宣传单”对“教育”的宣传内容为：“一站式名校教育，周边育才幼儿园、育**学、市实验小学、市二十二中学、市十中、市一中等名校均汇聚于此。优质的学区氛围，优秀的师资力量，让孩子和居者一起在这里涵育气质，放飞梦想。”在宣传单左上角醒目位置大体字标明：“住紫台一品，上22中学！”在宣传单另一面标明：“紫台一品2期，为了孩子移居紫台一品，入住即上22中学！”在宣传单右下角区位图中标明“市二十二中”位于解放路××××大道交叉口附近（东**医院），并未显示市十六中（市二十二中南校区）字样。由此可知，和**司“宣传单”中所指明的市二十二中仅指位于解放路××××大道交叉口附近（东**医院）的市二十二中，并不包含市十六中。市十六中在挂市二十二中南校区校牌的同时，仍挂原校牌，两校并未合并，且两校学区仍各自独立。故应认定和**司关于紫台一品2期属于市二十二中学区的说明和允诺具体确定，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。因案涉房屋位于紫台一品2期，不属于市二十二中学区范围，故和**司违约，应承担相应违约责任，对和**司该项上诉理由不予支持。

关于张**、吴**起诉是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，和**司认为原审法院曾就同一案由和事实作出（2014）卫滨民二初字第145号民事判决，该案原告闫*与张**、吴**系同一小区，属于“当事人知道或应当知道”情形，应认定张**、吴**起诉已超过诉讼时效。首先，从闫*一案的案号即可得知该案是2014年案件，按照当时法院审判年度统计标准，2014年法院审判年度统计自2013年12月21日起计算，故闫*一案的立案日期在2013年12月21日之后，张**、吴**于2015年6月16日向原审法院提起诉讼，未超过二年诉讼时效。其次，张**、吴**与闫*虽系同一小区，但仅以此无法推定张**、吴**知道或应当知道闫*一案。综上，对和**司该项上诉理由不予支持。

关于原审法院就同一事实、案由作出两份不同判决问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”本院依据本案查明的事实，适用相关法律作出本案判决。原审法院就其他案件作出的判决，不是本院审理本案的依据，对和**司该项上诉理由不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费72元，由河南**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十五日