李牡丹与杨*为房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告李牡丹与被告杨*为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月6日向本院起诉。本院受理后，适用简易程序，依法由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告李牡丹，被告杨*及委托代理人原丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李牡丹诉称，2010年元月份，经双方协商，原告李牡丹同意将其位于沁阳市针织厂底商住宅楼中间大门以西第7间门面房一处租赁给杨*使用，双方口头约定房租为每年8000元，每年12月30日前支付租金。2013年门面房租金涨为9000元。被告按约定支付了2010年-2013年期间的租金。2013年12月13日，该门面房被沁阳市人民法院依法查封，于2015年4月22日被法院拍卖。从2013年12月31日至被拍卖期间，该门面房仍由被告杨*占有、使用，共计477天，按市场租金每年16000元计算，租金应为20909元。现请求判令被告杨*立即支付房租租赁费20909元及利息（利息按年息2分计算，从2013年12月31日起至付清之日止）。

被告辩称

被告杨*辩称，一、2008年12月31日，被告杨*将其经营的良家干洗店以105000元的价格转让给李牡丹，李牡丹于2009年支付了45000元，下欠转让费60000元未付。2010年1月份起，原告李牡丹将门面房租赁给杨*的干儿子王某某，经三方协商，由王某某将每年租金直接支付给杨*来冲抵李牡丹下欠的干洗店转让费，从2010年-2012年底，杨*每年收到租金8000元，2013年12月底收到8500元，下余干洗店的转让费，也由李牡丹的丈夫于2013年12月底陆续结清。综上，原、被告双方不存在租赁合同关系，杨*也未实际占用李牡丹的门面房，更不存在从2014年起租金为16000元之说。二、2013年12月31日，在杨*诉李牡丹为民间借贷纠纷一案中，杨*申请了对该门面房予以查封。按照法律规定，法院查封后，李牡丹就该门面房进行租赁应经法院准许，但李牡丹从法院查封起并未提起过门面房对外出租一事，同时，从法院查封之日起，无论是杨*还是王某某都没有使用和租赁该门面房，故原告请求被告支付查封期间的租金不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在租赁合同关系。2、如果存在，双方租赁合同是否解除。3、原告请求的租金及利息有无事实根据。

原告李牡丹为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、信访听证会笔录一份，证明被告杨*承认从2010年起租赁并占用李牡丹的门面房的事实。2、租赁协议及刘**、冯**当庭证言各一份，证明从2014年起，沁阳市针织厂底商住宅楼中间大门左右的门面房租金都在15000元以上。

被告杨*质证后，对证据1，杨*确实有门帘等物品在该门面房内放置，开听证会时以为门面房的钥匙是王某某拿的，所以才说钥匙是杨*和王某某控制的。法院执行时没有钥匙无法开门，杨*去找了王某某弟弟拿了钥匙将门打开，故执行员认为是杨*控制着门面房的钥匙。证据2系2015年12月1日他人的租赁协议，该协议系复印件，无法与原件核对，且协议并不显示房屋实际使用面积，而门面房的租赁价格与该门面房的面积、位置有极其重要的关系，不能以此类推原告门面房的租金。刘**、冯**当庭证言系传来证据，两名证人虽陈述租金为15000元、18000元，但并不清楚是哪一年的租金，同时两名证人对其所陈述的门面房的面积大小与原告房屋是否一致并不清楚，故两份证人证言不能作为定案依据。

被告杨*为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告丈夫孟**出具的证明一张，证明被告已经于2013年12月9日将干洗店转让费全部付清。2、干洗店转让协议及欠条各一份，证明被告于2008年12月31日将良家干洗店以105000元的价格转让给原告，截止到2009年12月10日，原告仍欠被告转让费60000元。3、王某某、申**证言一份，证明原告门面房的承租人为王某某，从2013年12月法院查封后该门面房就无人使用。

被告杨*质证后，对证据1无异议，对其他证据均有异议。认为证据2干洗店的钱于2012年已经全部结清。证据3中两名证人陈述不实，原告不认识证人王某某，更没有把门面房租赁给王某某。申**对原告门面房关门与否的情况陈述不清，不能作为定案依据。

根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告证据1系本院依法组织召开的信访听证会笔录，客观真实、与本案有关联性，予以认定。原告证据2的租赁协议系案外人之间的协议，且不能与原件核对，与原、被告租金的约定不存在必然联系；证人证言系传来证据，且两名证人对所证事实陈述不清，本院均不予认定。被告证据1，原告无异议，本院予以认定。证据2系原、被告之间有关干洗店转让的证据，与本案不具关联性，对其证明力本院不予认定。证据3证人王某某系原告干儿子，与原告具有利害关系，而被告在信访听证会中有比较稳定的有关门面房由其承租的陈述；证人申**只能证明该门面房隔三差五关门，对门面房由谁承租以及租赁合同是否接触并不知情，故对证据3的证明力，本院均不予认定。

本院查明

根据当事人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：2010年元月份，经双方口头协商，原告李牡丹同意将其位于沁阳市针织厂底商住宅楼中间大门以西第7间门面房一处租赁给杨*使用，并约定年租金为8000元，每年12月30日前支付租金。2013年租金上调为8500元，被告按约定支付了2010年-2013年期间的租金。2013年10月30日杨*以民间借贷为由将李牡丹及丈夫孟**诉至本院，要求李牡丹、孟**偿还借款10万元及利息。2013年12月13日，本院根据杨*的申请，依法查封了涉案的门面房。2014年1月10日，本院作出（2013）沁民一初字第00294号民事判决，判令李牡丹、孟**共同偿还杨*借款10万元及利息。李牡丹不服，于同年6月23日提起上诉，二审中，李牡丹撤回上诉。后杨*就（2013）沁民一初字第00294号民事判决向本院申请执行，本院于2015年4月22日对李牡丹的门面房依法拍卖，杨*据此实现债权。

本院认为

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据庭审查明的事实，原、被告对原告主张的租赁关系的存在以及没有订立书面合同和2013年度以前的租金已结清均无异议，双方争议的焦点一是2013年以前租赁合同的承租人是谁，二是2013年12月13日门面房被本院查封后，原、被告之间是否存在租赁关系。原告请求的租金不仅应以双方存在租赁关系为前提，更应就其主张的租金数额的存在负举证责任。（一）关于2013年度以前的承租人。因双方并未签订租赁合同，原告主张承租人为被告，被告抗辩其不是承租人，承租人应为王某某。那么，被告的抗辩实际上又主张了一个新的事实，被告应就王某某为承租人的事实负举证责任。就此，被告虽申请王某某作为证人出庭作证，但一方面，王某某在作证时称根本不认识原告，其是照被告脸租赁的门面房，但却又称自己系原告门面房的承租人，自相矛盾，同时，因王某某在作证时没有向法庭如实陈述系被告干儿子的事实，其证言不足以采信；另一方面，被告在2015年9月6日本院主持召开的信访听证会上明确承认从2010年开始直到2013年12月法院查封时，原告的门面房都是由杨*租赁的，租金也是其本人与李牡丹照脸结算，王某某只是负责该店面的经营。综上，被告在信访听证会上的陈述和王某某关于王某某是照杨*脸租赁门面房的证词相互印证，证明从2010年至2013年12月，原告门面房的承租人系被告杨*而不是王某某。原告关于承租人是被告的主张成立，本院予以支持，被告关于王某某是承租人的抗辩，与事实不符，本院不予采信。由于原、被告之间没有订立书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：”租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原、被告之间的租赁合同应为不定期租赁。（二）2013年12月门面房被本院查封后，原、被告之间是否存在租赁关系。首先，原、被告之间2013年12月13日法院查封之前为不定期租赁合同，那么在本院查封之时，该租赁关系应仍然存在。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：”有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人”的规定，原、被告之间租赁合同虽为不定期租赁合同，但权利义务的终止应符合法律关于合同权利义务终止的条件。原、被告在本院将涉案门面房查封后均没有终止合同权利义务的意思表示，双方之间也没有出现终止租赁合同权利义务关系的法定情形。第三，被告实际上主张双方租赁合同因本院的查封而终止，涉及到法院保全裁定能否产生终止合同权利义务关系的效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，诉讼中保全的目的是防止判决难以执行或者造成当事人其他损害，并没有终止当事人之间合同权利义务的效力。本院对租赁标的物采取的保全措施仅有限制被查封财产所有权变动的效力，并不产生终止原、被告之间租赁合同履行的效力。第四，被告在2015年9月6日的信访听证会上承认，本院查封后期不仅没有将门面房还给原告，还掌握着门面房的钥匙，并继续占有门面房（被告物品仍留在门面房内）。综上，本院认为2013年12月以后，租赁标的物虽然被本院依法查封，但原、被告之间的不定期租合同关系继续有效存续直到该门面房被依法拍卖才终止。被告抗辩法院查封后，原告的门面房租赁应经法院批准没有法律根据。被告将物品存在原告的门面房，本身就是对门面房使用的一种方式，其抗辩查封后没有再使用，与事实不符，本院不予采信。（三）关于原、被告租赁合同在法院查封后拍卖前的租金数额。由于原、被告没有订立书面租赁合同，加之本院查封后双方处于诉讼程序之中，不可能就租金进行约定，应属对租金没有约定。但原告的门面房在查封期间所有权仍属于原告，被告占有、使用该门面房，理应支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：”当事人就合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：u0026hellip;u0026hellip;（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行u0026hellip;u0026hellip;”的规定，就本案而言，2013年度的租金双方在前一年度租赁基础上作了变动，虽然对增加后的数额说法不一，原告称9000元，被告称8500元，但相差不大，正常情况下，租金的调整均是以上一年度为基础进行适当的增减，本院结合本案的实际情况，确定双方在法院查封后拍卖前的租金参照双方2013年度租金比较妥当，具体数额酌定为每年8750元，每天23.97元，477天应为11433.69元。综上，原告请求被告支付本院查封后拍卖前的租金，理由正当，本院予以支持，但其请求租金按每年16000元计算，理由不足，本院不予支持。由于双方对争议期间内的租金没有约定，不存在被告逾期支付利息损失的事实，原告请求被告支付利息，没有事实根据，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第二项、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨*于本判决生效之日起十日内支付原告李牡丹租赁费11433.69元。

二、驳回原告李牡丹的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费322元，适用简易程序收取161元，由原告负担73元，被告负担88元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二Ｏ一六年元月六日