上诉人李**与被上诉人固**区居民委员会房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人固**区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，因不服固始县人民法院（2015）固民初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人喻修柏，被上诉人固**区居民委员会的委托代理人韦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2012年3月29日，被告李**等与胡**（固始县游子归洗浴休闲会所的业主）签订一份《游子归洗浴休闲会所转让协议书》的房屋租赁合同，合同主要约定：承租人胡**将其原租用原告固始县凤凰园社区（出租人）所有的一栋一至四层大楼开办的游子归洗浴休闲会所转租给被告李**（转租人）经营，转让费441800元，分两次付款，签订协议时付200000元；第二次在胡**交给被告李**房屋租赁协议时再付241800元；胡**租赁原告固始县凤凰园社区的房屋租金已交至2012年7月25日等。2012年7月26日，原告固始县凤凰园社区与胡**签订一份《租赁合同》，合同主要约定：原告将原租赁胡**的一栋一至四层大楼开办的游子归洗浴休闲会所的房屋继续租赁给胡**；租赁期限三年，自2012年7月26日至2015年7月25日止；租赁费用：每年租金112000元整。合同签字即付清当年费用，其它每年按每一合同年限前一个月付清下年的全部租金。胡**如到期不按期支付房租，原告有权终止合同；合同期满后，胡**如需继续租赁需与原告另行协商，同等条件下可优先考虑；如胡**不再续租或未达成续租协议，胡**须无条件交出租赁房屋；违约责任：合同租赁期内，若原告违约，应支付胡**所有的经济损失；若胡**违约，也应支付原告租赁期内全部租金，任何一方单方面违约，均可解除合同，并承担违约责任；至本合同签订之日起，以前双方所签订的一切合同全部作废等。2012年7月26日，被告李**等与胡**又签订一份《游子归洗浴休闲会所转让补充协议》的上述租赁合同的补充租赁合同，合同主要约定：被告李**与胡**在原有2012年3月29日“游子归洗浴休闲会所转让协议书”的基础上，自愿达成补充协议如下：一、根据原告固始县凤凰园社区和胡**所签订的上述房屋租赁合同精神，同意被告李**使用胡**工商营业执照等各种证照手续继续进行经营，今后如发生违法及债权债务等均由被告李**负责，与胡**无关。二、被告李**与胡**严格执行“游子归洗浴会所转让协议书”，转让前的一切事务由胡**负责，转让后的一切事务由李**等承担。2012年9月5日，被告李**等与胡**对2012年3月29日、2012年7月26日订立的上述两份《游子归洗浴休闲会所转让协议书》和《游子归洗浴休闲会所转让补充协议》进行了公证，河南**公证处于2012年9月5日出具了（2012）固证民字第3263号《公证书》。2012年7月14日，原告固始县凤凰园社区收取被告李**2012年7月26日至2013年7月25日的一年房屋租金112000元；2013年7月12日，原告固始县凤凰园社区又收取被告李**2013年7月26日至2014年7月25日的一年房屋租金112000元。2014年10月21日，承租人胡**向原告固始县凤凰园社区提出《解除租赁合同申请书》，要求解除其于2012年7月26日与原告签订的房屋《租赁合同》，并同意将所租赁房屋交付给原告固始县凤凰园社区。后被告李**因不同意胡**提出的提前解除合同，交付租赁房屋等原因，原、被告双方发生纠纷，因此，原告诉至法院，要求：1、判决被告支付房租金112000元及相应利息（租金从2014年7月计算到交付房屋时止；利息按同期银行贷款利率4倍，从应付款之日计算至本案执行完毕时止）；2、判决被告立即搬出房屋，停止侵害；3、由被告承担本案的诉讼费。

另查明，原告固始县凤凰园社区是固始县人民政府于2012年12月14日批复同意由原固始县番城**居民委员会撤销后变更设立的。被告李**转租原告固始县凤凰园社区的房屋经营的固始县游子归洗浴休闲会所系被告李**与任强、宋**人合伙经营，2013年10月13日，宋*退出固始县游子归洗浴休闲会所的三人合伙经营即退伙。

一审法院认为

原审认为，原告固始县凤凰园社区（出租人）与胡**（承租人）的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照租赁合同履行各自权利义务。承租人胡**虽未经原告同意，将租赁物房屋转租给被告李**，并签订房屋租赁合同，但原告作为出租人也收取了被告李**两年的房屋租金，根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。因此，本案中，承租人胡**与被告李**签订的转租合同合法有效，双方均应按照转租合同履行各自权利义务。原告要求被告李**代承租人胡**支付拖欠的租金112000元和自2014年7月至房屋交付时止的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的租金利息，因合同未约定，本院不予支持。根据原告与承租人胡**签订的房屋租赁合同和承租人胡**与被告李**签订的房屋转租合同的约定，原告出租租赁房屋时，被告李**享有以同等条件优先租赁房屋的权利。鉴于本案中房屋租赁合同已于2015年7月25日租赁期限届满，出租人原告请求负有腾房义务的被告李**搬出房屋，支付逾期腾房占有使用费，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定判决，一、被告李**于本判决生效之日起三十日内交付给原告固始县**居民委员会所有的固房字第53950号《房屋所有权证》的房屋（即固始县游子归洗浴休闲会所使用的所有房屋）；二、被告李**于本判决生效之日起十日内支付给固始县产**居民委员会房屋租金112000元（上述房屋租金计算至2015年7月25日，2015年7月26日以后的房屋租金按原合同计算到被告李**交付房屋时止）；三、驳回原告固始县**居民委员会的其他诉讼请求。被告若未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由被告李**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服一审判决，上诉请求要求撤销原审判决，原因在于：1、一审的被诉主体错误，租赁合同的承租人是胡**，被上诉人应向原承租人胡**主张权利。2、本案遗漏诉讼主体，胡**是装让合同的转让人，与本案有直接利害关系，在答辩期间，上诉人书面申请要求追加胡**为第三人参加诉讼，一审法院未予以追加，不利已查明事实。3、一审法院认定转租合同有效，应认定上诉人在合同期满后有优先继续租赁的权利。4、被上诉人伙同原承租人将上诉人使用的房屋拍租给他人，属于严重违约。5、一年未交租赁费是因为被上诉人、原承租人违约导致，被上诉人应向原承租人主张权利，由原承租人向上诉人追偿。请求发回重审，或依法改判，维护上诉人合同期满续租的合法权利。

被上诉人辩称

被上诉人固**区居民委员会答辩称，1、原审诉讼主体是正确的，没有遗漏诉讼主体，被答辩人与胡**签订转租合同并得到答辩人认可，被答辩人不履行合同义务，与胡**无直接关系。2、原审判决被答辩人交还房屋、支付租金是正确的。被答辩人无正当理由不支付租金、合同期限届满后不交还房屋，严重违约。

上诉人申请证人任强出庭作证，以证明胡**和园区的违约行为。

被上诉人发表质证意见认为，不是新证据，其证言内容也与本案无关。

上诉人出示税务及工商管理部门登记证等，以证明负责人不是李**，本案的诉讼主体应该是胡士军。拍卖合同，以证明在租赁合同期限内被上诉人已经给房屋转租。

被上诉人发表质证意见认为，对证件真实性没有异议但不是新证据，与本案没有直接关系。拍卖合同不是原件，如上诉人要求优先续租，应以实际租赁合同为准。

本院查明

二审查明的其他事实与一审基本相同。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点在于，是否应追加胡**作为本案被告参与诉讼、李**是否应交付租金并退还房屋。本案中，胡**2012年7月26日与六里庙社区签订租赁合同，但其于2012年3月29日、2012年7月26日与李**等签订游子归洗浴休闲会所转让协议书、补充协议将房屋转租给李**，六里庙社区（凤凰园社区）收取李**租金，应视为李**与六里庙社区（凤凰园社区）转租合同关系成立，六里庙社区（凤凰园社区）基于转租合同关系起诉李**并无不当，胡**并非必须参加诉讼的当事人，原审法院程序适当，上诉人认为原审法院程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李**转租凤凰园社区并使用，应按照合同约定履行义务支付租金，故原审法院判决上诉人支付房屋租金处理得当；上诉人李**要求确认同等条件下优先租赁房屋的权利，优先承租权是附限制性条件的物权，在具备同一租金价格、租金支付方式、租金支付期限等交易条件下享有，现双方租赁合同已到期，李**仍欠付租赁期限内房租，李**并不具备同等条件，故原审法院判决合同期满后交付租赁物处理得当；故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审程序合法，适用法律适当，认定事实清楚，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费2540元，由上诉人李**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日