肖**、伍**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人肖**因与上诉人黄**、伍**租赁合同纠纷一案，均不服湖南省**民法院（2014）株中法民四初字第10号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月29日公开开庭进行了审理，上诉人肖**的委托代理人周*、黄**，上诉人黄**、伍**共同委托代理人曹尧耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

肖**一审诉称：原告于2010年10月14日与株洲**器厂签订《租赁合同》，租赁其所有的城中布匹市场经营，租赁期限10年，整体租赁费用5800万元。两被告得知此事后，多次与原告协商，要求原告将城中布匹市场的原有优质商户进行清退，将该商户资源转让给两被告经营的九天商厦布匹市场，作为交换由两被告接受经营城中布匹市场，并在原5800万元基础上增加2500万元，即支付8300万元给原告作为原告客户资源损失的补偿和转承包城中布匹市场的承包费用。故原告于2010年12月11日与两被告签订《承包协议》，协议约定原告将”城中布匹市场一、二楼、地厅和临街临时铺面”的十年经营招商权销售事宜承包给两被告，承包包干总价为8300万元。被告应于”1、合同签订之日起3日内付款1300万元；2、甲方（即原告）前期在销售时已收取的1200万元销售诚意金及合同所收款由甲方通知乙方（即两被告）退还．．．．．．；3、2011年1月31日前付款1000万元；4、2011年6月1日前付款3000万元，如确有实际困难不能完全付清，可以推迟到2011年9月1日前交清，但乙方必须支付差额部分款项的利息，月利息按1%计算；5、余款1800万元，分九年付清，每年支付200万元。但如果乙方招商达到8300万元时，乙方应于三日内支付清余款。”协议签订后，原告依约履行了按时清场、交付场地等相关协议约定义务。但被告仅如约按时支付了前两笔款项计2500万元和第一年的分期款200万元（2011年7月12日支付），第三笔1000万元的款项被告本应于2011年1月31日前付清，可该款到期后经原告多次催告，被告延期多时，才于2011年6月21日予以支付，而第四笔承包款3000万元，直至2011年9月1日被告都未支付，且经原告多次催告后，被告仍未履行，依照承包协议的约定，两被告的行为已构成严重违约，应按照协议约定向原告支付违约金。被告除上述未按期支付原告承包款的违约行为，同时还存在因下列行为迫使原告为其垫付多笔款项：其一，被告因自身对城中市场经营定位失策、招商不利，导致市场无法正常开业，2012年初市场前期招募的商户纷纷要求退租。迫于当时的形势，原告不得已接管了城中市场，并代被告垫资14966434元对要求退租的租户进行退资；其二、被告承包城中市场后，对城中市场进行装修改造。工程完工后，因被告未能及时支付工程款，原告为平息纷争代被告垫付消防工程款10万元和装修工程款63万元。二被告对《承包协议》的违约行为，以及对其招商租户、装修队伍的违约行为，给原告造成了巨大的损失。原告就被告的违约处置及赔偿问题，多次协商未果。为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求判决解除原被告之间签订的《承包协议》，判令被告依合同约定支付原告违约金6000万元，判令被告偿还原告代其支付的经营户的清退费用14966434元、消防工程款10万元和装修工程款63万元，诉讼费全部由被告承担。＼还金0售

一审被告辩称

伍**、黄**一审辩称：一、合同终止是双方真实意思表示。虽然刘**承认是其代肖**签字，但是原被告双方履行了《终止承包协议书》所确认的内容；二、合同终止的原因主要有两条，其一原告未能履行合同义务，没有提供株洲**器厂的公章、发票、名义等给被告招商，只提供了一个个体户名义让被告对外招商，导致客户不信任，且无法办理按揭；其二被告接手后，需对市场予以二次装修改造，需要消防批准及验收，但因原告无法提供原市场已经消防验收的手续导致被告二次装修改造不能消防验收，导致客户要求不能满足。经到芦淞消防大队了解，城中市场原来是工厂厂房，是株洲**器厂自行改造成市场，从来没有办理过消防报建、更不要说消防验收，且消防抽检均不合格；三、被告共计支付原告租金4080万元，且均在2011年9月1日前支付，不存在违约，另原告提供的租赁标的物因没有消防验收等违法瑕疵，合同应确认无效，也不存在支付违约金；四、被告无需赔偿原告1400多万元损失。其一原告所提1400多万元是被告经营期间收取的租金，该租金被告分文未取，全部归原告所有；其二清退原租赁户，重新招租是在原告接管期间，是原告的经营管理行为，与被告无关；其三原告清退租赁户是为了经营转向，重新招租，原告不但没有损失且还享受了原租户的资金的无偿使用，甚至利用该资金去谋利；五、原告支付消防工程款与装修工程款是原告的义务。市场装修后移交给原告，原告肖**享受装修成果，理应支付工程款。同时也证实原告肖**是承认《终止承包协议书》，否则原告也不会自行支付工程款，并且还支付了200万元，只是原告担心承认支付工程款而被视为承认《终止承包协议书》。为此，原告干脆不认账，但是有肖**的签字及付款依据为证。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：原告肖**于2010年10月14日与株洲**器厂签订《租赁合同》，合同约定株洲**器厂将城中布匹市场一、二楼（含地下厅）整体租赁给肖**经营，租赁期限为十年，即从2011年3月1日起至2021年2月28日止，整体租赁费用5800万元。2010年12月11日，原告肖**（甲方）与被告伍**、黄**（乙方）签订《承包协议》，协议约定：乙方承包的标的物包括”城中布匹市场”现有一、二楼、地厅和临街临时铺面的所有面积，承包的内容为”城中布匹市场”现有一、二楼、地厅和临街临时铺面的十年经营权，该场地将由原来经营布料、辅料、窗帘等转向经营服装。乙方承包十年经营权招商、处置采取固定价格包干方式，承包包干总价为8300万元。双方对付款时间和方式进行了约定，被告伍**、黄**（乙方）应于”1、合同签订之日起3日内付款1300万元；2、甲方（即原告）前期在销售时已收取的1200万元销售诚意金及合同所收款由甲方通知乙方（即两被告）退还．．．．．．；3、2011年1月31日前付款1000万元；4、2011年6月1日前付款3000万元，如确有实际困难不能完全付清，可以推迟到2011年9月1日前交清，但乙方必须支付差额部分款项的利息，月利息按1%计算；5、余款1800万元，分九年付清，每年支付200万元。但如果乙方招商达到8300万元时，乙方应于三日内支付清余款。”双方对经营权销售场地清场及交付进行了约定，即二楼合同未到期的经营户（75户内）由乙方负责清退；除二楼合同未到期的经营户（75户内）外的其余经营户包括现有合同到期经营户及已收定金的新订户，甲方负责退场；甲方需于2011年2月15日将除二楼合同未到期的经营户外的其余经营户包括现有合同到期经营户及已收定金的新订户清退完毕，并将场地交付给乙方。双方对装修及费用承担进行了约定，一、二楼装修由乙方负责，费用由乙方承担；报建手续由乙方负责，甲方无条件全方位配合；装修必须符合消防部门的要求，必须有《建筑工程消防验收意见书》且消防主管部门同意投入使用，确保市场能按时开业。装修不得损害房屋主体结构。在乙方取得《建筑工程消防验收意见书》且消防主管部门同意投入使用前，因此致使市场不能正常营业，给甲方及市场主办方造成的损失（包括消防的罚款、停业的损失等）由乙方负责。同时，双方约定：甲方保证本协议已得到株洲**器厂同意的义务，乙方销售经营招商权或出租经营场地需以株洲**器厂名义进行。在乙方销售经营招商权或出租经营场地中株洲**器厂为乙方提供销售发票（加盖财务用章）、银行专用账号；乙方为经营户办理十年经营权银行按揭贷款时，株洲**器厂须为经营权按揭提供资产抵押、担保，承担连带责任；提供合同专用公章和销售合同上的法人签字等手续。甲方必须保证协调好与株洲**器厂的关系，保证株洲**器厂为乙方销售、招商办理上述手续。双方还对双方的违约责任进行了约定：1、甲方的违约责任：（1）因甲方与株洲市低压厂的原因及承包场地不整体转向导致本协议不能履行或不整体转向经营，视为甲方根本违约，甲方赔偿乙方损失500万元，乙方有权单方终止本协议，乙方所交款项全额退回．．．．．．；2、乙方违约责任：（3）乙方2011年9月1日前未付3000万元，乙方应按未支付金额双倍赔偿甲方损失。甲方有权单方解除本协议，已收款项不退．．．．．．；《承包协议》最后约定本协议自双方签字并乙方支付1300万元到甲方账户上后即生效。

原被告双方签订《承包协议》后，原告肖**履行了清场、交付场地的义务。两被告接手市场后，于2011年正月16日开始装修，于2011年9月18日开始营业。

原被告双方签订《承包协议》后，两被告于2011年1月5日付款2600万元，2011年6月15日付款1000万元，2011年7月12日付款200万元，2011年8月2日付款180万元（含一楼E7门面款80万元），2011年9月20日付款100万元，总共付款4080万元，原告出具了相应的收据。

在两被告承包租赁期间，两被告内部转包给曹**、赵**、刘**三人，曹**、赵**、刘**代表城中市场，分别于有关公司签订了广告发布合同书、株洲城中市场项目营销策划及招商代理合同、装饰工程合同书、施工合同、消防工程施工承包合同等合同书，其中2011年1月29日，曹**、赵**、刘**与株洲市**限责任公司签订了城中市场一、二楼消防工程施工承包合同，该工程承包总价款为76万元，合同对其他事项也作了约定。2011年12月原告肖**经原告的财务人员曾*通过银行转账向株洲市**限责任公司余**支付了消防工程款10万元。

在对外招商方面。在两被告承包租赁期间，两被告负责制作城中大市场商铺经营权合同，其中该合同的格式：甲方为株洲市芦淞区城中服饰市场经营管理部，加盖肖**的印章，乙方为租赁户，商铺经营权合同对商铺名称及位置、经营期限及经营限制、经营权费和相关费用、付款方式及权利责任等进行了约定。合同尾部有鉴证方株洲市城中布匹市场和刘**印章。

由于各方面的原因，城中市场转向经营服装，该市场的商铺没有完全销售出去且市场人气不旺，2012年年初市场前期招募的商户纷纷要求退租。之后，原被告双方开始协商处理该纠纷，2012年4月开始清查，2012年5月开始在原被告、产权**压电器厂的财务人员见证下移交商铺钥匙和财务手续。原告对要求退租的租赁户开始退租，租赁户人员共计120人。两被告移交手续后，由于没有支付农民工工资和工程款，施工单位多次找两被告支付，未果后转向株洲**器厂和原告肖**索要。2013年12月，因剩余工程款、农民工工资支付问题，再度引发了农民工聚集市场，而本案原被告双方均不愿意支付剩余工程款。2013年12月27日，在株洲**管理局的主持下，株洲**器厂、租赁承包方（肖**之子肖**）、转承包方、施**（湖南有**限公司）及农民工代表组织了一次协调会，会上在各方发言后，芦**管理局出于维护社会和谐稳定及农民工的合法权益，要求本案原被告、湖南有**限公司三方共同先行垫付被拖欠的农民工工资，最终该笔款项由谁承担，由原被告双方通过协商或诉讼途径予以确定。会后，原告肖**经原告的财务人员袁**通过银行转账将63万元款项打入了株洲市芦淞区市场管理局工作人员朱**的账户，用于垫付城中市场装修工程民工工资。

原被告双方多次协商未果后，原告肖**为维护自身的合法权益，于2014年4月17日提起诉讼，要求判令：一、解除原被告之间签订的《承包协议》；二、被告依合同约定支付违约金6000万元给原告；三、被告偿还原告代其支付经营户的清退费用14966434元、消防工程款10万元和装修工程款63万元；四、由被告承担本案全部诉讼费用。

再查明，刘****电器厂的法定代表人。刘**作为批准人在租赁户退款的领据上有签名。2014年9月5日，刘**陈述经营户要求退铺，因租赁合同是跟肖**签的，株洲**器厂（产权单位）作为鉴证方盖了章。后肖**没办法就跟租赁户达成了退铺的协议。肖**是个体户，退铺的资金是分批的退，经营户对个体户的身份不信任，后要求株洲**器厂作为担保人在退铺协议上盖了章。株洲**器厂为了确保商户按照退铺协议拿回购铺款，对退铺的行为进行监督监管，为此有刘**作为批准人的签名。同时，刘**认为清退租赁户的费用14966434元和代付的消防工程款10万元和农民工工资款63万元系原告肖**个人财产支付的。并认为该案与株洲**器厂无关，不申请加入本案诉讼。

另查明：本案原告肖**签订《承包协议》没有提供消防许可证，被告伍**、黄**装修完工后也没有提供消防许可证。该案的租赁标的物属于株洲**器厂所有。株洲**器厂拥有房产证和国土证，其中使用权类型为划拨，地类（用途）是工业用地。株洲**器厂在1999年7月21日向国土部门缴纳了2000元的租赁服务费和5000元的出租出让金，在1999年12月30日缴纳了20000元的租赁服务费。在本案审理过程中，原告肖**申请对原告所提交的会计账目进行鉴定评估，被告方同意进行鉴定评估。后来，法院组织原告被告双方进行对账，原被告双方无异议的清退费用为8158131元，其他款项两被告均提出了异议。之后，原告肖**以双方对其中部分账目已核对达成一致为由申请撤回鉴定评估。

一审法院认为

原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点：一、双方的承包协议是否合法有效？二、双方是否存在违约行为，是否需要支付违约金，违约金是否过高？三、原告代被告支付给经营户的清退费用14966434元、消防工程款10万元和装修工程款63万元能否得到支持？

关于争议焦**。2010年12月11日原告肖**（甲方）与被告伍**、黄**（乙方）签订的《承包协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力规定，且在《承包协议》签订后两被告于2011年1月5日付款2600万元给原告肖**，符合《承包协议》约定生效的条件，为此，原告肖**（甲方）与被告伍**、黄**（乙方）签订的《承包协议》应认定合法有效。至于被告伍**、黄**辩称双方签订的《承包协议》是无效的，具体理由有三个：其一，认为原告肖**出租的标的物城中市场没有消防许可证、没有经过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”和第十五条”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”；其二，认为芦淞区消防大队2009年10月已责令城中市场停产停业，城中市场在原被告签订承包协议前已不具备出租资格；其三，认为该协议违反了《城市房地产管理法》的第十八条”土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让*”。城中市场原是株洲**器厂，是个工厂，属于集体企业，土地属于划拨土地，改变用途须经政府部门同意。原审法院认为被告伍**、黄**辩解不成立，主张协议无效的理由不予支持。理由如下：第一、原告肖**出租的标的物（城中市场）在双方签订协议时的确没有取得消防许可证，但是该租赁标的物办理了房产证和国土证，拥有合法手续。况且原告肖**出租的标的物在双方签订协议时没有取得消防许可证这一情况并没有导致城中市场停业，两被告也没有提交城中市场被责令停产停业的证据材料，相反两被告接手市场后，于2011年正月16日开始装修，于2011年9月18日开始营业。根据双方签订的《承包协议》，两被告在重新装修装饰后也负有消防报建的义务。现在双方发生纠纷，两被告以消防问题主张协议无效没有法律依据；第二、根据《城市房地产管理法》第五十六条的规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由**务院规定。该法并没有禁止在划拨土地上建房出租的意思，同时株洲**器厂向国土部门缴纳了一定的出租出让*和租赁服务费，株洲**器厂将部分房屋予以出租并没有被责令禁止。为此，根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条及相关法律法规，对被告伍**、黄**主张双方签订的《承包协议》无效的辩解不予采纳。既然双方签订的《承包协议》合法有效，双方都应当遵守诚实信用原则，各自履行相应的义务。现在原被告双方发生纠纷，两被告于2012年6月21日向原告移交完了商铺钥匙和财务手续，不愿继续履行《承包协议》，原告接受市场开始全面管理市场，视为原被告双方实际解除了签订的《承包协议》。为此，原告肖**现在要求解除双方之间签订的《承包协议》的诉讼请求，予以支持。

关于争议焦点二。两被告逾期没有支付协议约定的承包款项，未按约履行承租人的主要合同义务即支付租金的义务，其行为已经构成重大违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为此，被告伍**、黄**应当承担相应的违约责任。虽然《承包协议》中约定两被告不按时支付租金即应双倍赔偿原告的损失，但原告未提供损失的具体依据，该约定标准又与原告实际损失明显相距甚远。因此，可以根据案件的具体情形，综合衡量协议履行情况、当事人的过错、预期利益等因素酌情处理。从《承包协议》履行情况看，两被告逾期没有支付协议约定的承包款项，未按约履行承租人的主要合同义务即支付租金的义务，其行为已经构成重大违约。因原告肖**提供的租赁标的物没有办理消防许可证，交付的标的物存在瑕疵，不完全符合法律规定，也有一定的过错。因该案中的租赁标的城中市场以前是已具备一定规模的布匹市场，要重新培育一个比较成熟的布匹市场需要较多的时间和付出。综合衡量协议履行情况、当事人的过错程度、原告肖**实际损失等因素，酌情确定被告伍**、黄**支付违约金7000000元给原告肖**。

关于争议焦**。原告肖**代两被告支付给经营户的清退费用14966434元、消防工程款10万元和装修工程款63万元能否得到支持？具体分析如下：

首先，从原告肖**提交的证据材料、财务人员的证人证言和对刘**、肖**调查情况看，实际代付的消防工程款为10万元、实际代付的农民工工资款为63万元。经原被告双方对账，两被告认可原告肖**实际支付的清退费用为8158131元。其他款项两被告均提出了异议，原告提交的证据材料不符合证明要件。在退款清单上签名的刘**、肖**均没有对清退费用主张权利。结合案件事实和双方的证据材料，该三笔费用均系原告肖**个人财产支付的。

其次，因120名租赁户系两被告在其经营权范围内招商的，该120名租赁户定金和购铺款也是两被告收取的。虽然该120名租赁户定金和购铺款进入了共管账户，随后两被告用租赁户定金和购铺款支付租金给原告肖**，但不能认为是原告收取了租赁户定金和购铺款，只能认定为原告收取了两被告的租金。现在该120名租赁户要求退租，退租的费用理应由两被告负责。原告肖**代为支付给经营户的清退费用8158131元应视为代两被告支付的清退费用。

第三，原被告之间签订的《承包协议》第五条第1项也约定了”一、二楼装修由乙方（即两被告）负责，费用由乙方承担”。为此消防工程款、农民工工资的承担主体应是两被告，两被告应承担支付消防工程款、农民工工资的责任。从合同文本看，虽然是曹**、赵**、刘**三个人代表城中市场与株洲市**限责任公司签订了城中市场一、二楼消防工程施工承包合同，并与湖南有**限公司签订合同，但从本案查明的事实看，两被告没有提交转租的协议，也没有提出追加当事人，其内部承包关系不是法律意义的转租关系，曹**、赵**、刘**签约的行为应视为代表两被告管理经营城中市场的行为，是两被告内部的管理经营活动。现在原告肖**代为支付给经营户的清退费用、代付的消防工程款、农民工工资应视为代两被告支付的，而不是代曹**、赵**、刘**三个人。

第四，两被告移交手续退出市场后，亦未与原告约定如何处理垫付清退租赁户费用、消防工程款、农民工工资等事项。由此可见，在本案中，原告肖**对垫付清退租赁户费用、消防工程款、农民工工资既没有法定的义务，也没有约定的义务。原告肖**为防止事态恶化，维护社会和市场稳定，代两被告垫付清退租赁户费用、消防工程款、农民工工资，其行为系为公共利益而主动管理他人事务的行为，是受法律保护的行为。综上，原告肖**依照法律规定，有权要求两被告偿还代为支付的清退租赁户的费用、消防工程款和农民工工资款。为此，两被告应偿还代为清退费用8158131元、消防工程款10万和农民工工资款63万元给原告肖**。

本院认为

根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第九十三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、确认原告肖**和被告伍**、黄**之间签订的《承包协议》于2012年6月21日解除；

二、被告伍**、黄**支付违约金7000000元给原告肖**；

三、被告伍**、黄**偿还原告肖**代为支付的清退租赁户费用8158131元、消防工程款100000元和农民工工资款630000元；

四、驳回原告肖**的其他诉讼请求。

本案案件受理费420282元，由被告伍**、黄**负担168112.8元，原告肖**负担252169.2元。

上诉人黄**、伍**不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、涉案协议因违法应认定无效。2、上诉人黄**、伍**无违约行为，不应支付违约金。3、一审法院判决上诉人黄**、伍**偿还上诉人肖**代为支付的退租赁户费用8158131元是错误的。4、一审法院判决上诉人黄**、伍**偿还上诉人肖**代为支付的消防工程款10万元和农民工工资63万元是错误的。二、一审判决违反法定程序。上诉人在一审第一次开庭时提出反诉，但一审法院驳回，导致一审时上诉人不能充分主张权利及提供相关证据。请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求。

上诉人肖**答辩称：一、诉争《承包协议》及其内容均不违反合同法规定，不存在合同无效情形，其内容、形式均合法有效，上诉人黄**、伍**所称合同无效事由不成立。二、上诉人黄**、伍**逾期未支付承包款的行为已构成违约，该事实清楚，证据确实充分，上诉人黄**、伍**依法应按合同约定承担违约责任。三、因上诉人黄**、伍**的擅自离场，上诉人肖**被迫接管市场，为处理其遗留问题，上诉人肖**为其垫付了高额的退租费用与装修、消防工程款，对于前述款项上诉人黄**、伍**应予退还。

综上所述，上诉人黄**、伍**的上诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。

上诉人肖**上诉称：一、对于违约金的认定，原审法院认定事实和适用法律错误。二、原审法院认定上诉人仅代为支付清退租赁户费用8158131元与事实不符。请求：一、撤销湖南省**民法院（2014）株中法民四初字第10号民事判决中的第二项判决和第三项判决中的”被告伍**、黄**偿还原告肖**代为支付的清退租赁户费用8158131元”，改判支持原诉讼请求，判令上诉人黄**、伍**支付上诉人肖**违约金6000万元，并偿还代为支付的经营户的清退费用14966434元，其他部分维持原审判决。二、本案一、二审的全部诉讼费用由黄**、伍**承担。

上诉人黄**、伍**答辩称：本案双方签订的协议应属无效，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，驳回肖**的诉讼请求。

本院认为，根据原卷材料、各方的诉辩意见和举证、质证意见，本案二审的争议焦点为：一、一审程序是否合法；二、涉案承包协议是否有效；三、一审关于违约责任的认定是否正确；四、一审判决上诉人黄**、伍**偿还上诉人肖**代为支付的退租赁户费用8158131元、消防工程款10万元和农民工工资63万元是否正确。

关于焦点一。本院经审查，上诉人黄**、伍**是在本案举证期限已过，且未交纳反诉费的情况下提出反诉的，一审法院已明确告知其另行起诉，并未剥夺当事人的诉权。对上诉人黄**、伍**提出的一审程序违法的主张不予支持。

关于焦点二。上诉人黄**、伍**主张涉案协议违反了《中华人民共和国消防法》第十三条和《城市房地产管理法》第十八条的规定，应当认定为无效协议。根据查明的事实，关于消防的问题，双方已在协议中作了约定，两上诉人黄**、伍**在重新装修装饰后负有消防报建的义务。说明涉案承包协议考虑了消防问题，不存在违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的情形。而关于改变土地用途的问题，一方面，土地使用权人向国土部门缴纳了一定的出租出让*和租赁服务费；另一方面，该情形不属于法律意义上的改变土地用途。故原审法院认定涉案承包协议未违反法律强制性规定，合法有效，有事实和法律依据，依法应予维持。上诉人黄**、伍**的该上诉理由，不能成立，本院不予采纳。

关于焦**。根据双方的约定，截止至2011年9月1日，上诉人黄**、伍**应向肖**支付共计6500万元的承包款，但上诉人黄**、伍**至2011年9月20日之前仅支付了4080万元，依合同约定还欠付2420万元，且在此之后，上诉人黄**、伍**未再支付任何款项，上诉人黄**、伍**未按期履行付款义务的行为已构成了根本违约。原审法院综合衡量协议履行情况、当事人的过错程度、肖**实际损失等因素，酌情确定伍**、黄**支付违约金7000000元给肖**，符合本案的实际情况。

关于焦点四。上诉人黄**、伍**认为一审法院判决其偿还肖**代为支付的退租赁户费用8158131元、消防工程款10万元和农民工工资63万元是错误的。本院认为，本案中，上诉人肖**对垫付清退租赁户费用、消防工程款、农民工工资既没有法定的义务，也没有约定的义务。且该三笔费用是在上诉人黄**、伍**承包之后，其为了履行承包合同而发生的费用，应当由承包人黄**、伍**承担。故原审判决黄**、伍**偿还肖**代为支付的清退租赁户费用8158131元、消防工程款100000元和农民工工资款630000元，并无不妥。

综上所述，上诉人的上诉请求，均无事实和法律依据，依法均应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费420282元，由上诉人肖**负担200000元，由上诉人伍**、黄**负担220282元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日