范**与何**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人范**因与被上诉人何**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人范**及其委托代理人樊**，被上诉人何**及其委托代理人欧**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：何**与范**于2002年11月26日签订了一份《房屋出售协议书》，合同约定范**以36600元的价格将其所有的位于XXX房屋一套出售给何**，付款方式为第一次付款20000元，第二次付款16，600元，第二次付款于农历2002年12月20日之前付清。余款付清后，范**将三证（房产证、契证、土地使用权证）转交给何**，过户手续由何**负责办理，办理过户手续时，范**可协助何**办理，所需费用由何**承担。合同签订后何**向范**于2002年11月25日支付了20000元，于2003年2月13日支付了16000元，何**共计向范**支付了36000元购房款，范**向何**出具了收条，并将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交付给何**。

2014年10月21日，范**与其丈夫樊如春以何**拒不支付剩余600元购房款导致其不能实现房屋出售的目的为由向何**发出《解除合同通知书》，该通知书中范**决定自该通知书送达之日起解除《房屋出售协议书》，并限定何**在2014年11月4日前搬出房屋，将房产交还范**。对于退房后的债务问题，范**要求何**于2014年11月5日到兴宁镇司法所进行结算。2014年11月5日，该纠纷经兴宁镇司法所调解未果，何**遂起诉至法院，请求判决：1、确认何**与范**于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效；2、范**协助何**办理房屋过户手续，房屋过户费用由何**承担；3、本案诉讼费用由范**承担。

本案中争议房屋系资兴市XXX公有住房，1998年12月28日，范**作为XXX的职工以18，641.26元购买了XXX位于资兴市XXX公房，该协议中还约定该公房5年内不得转让出租。自2002年11月份开始争议房屋一直由何**占有、使用至今。

一审法院认为

原审法院认为，范*英自愿将其所有的房屋出售给何**，双方签订的《房屋出售协议书》系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，故何**与范*英于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效。本案的争议焦点是双方签订的《房屋出售协议书》是否已经解除。

因双方当事人之间签订的《房屋出售协议书》合法有效，双方应按合同履行义务，尽管范*英以何**拒不支付购房余款600元导致范*英出售房屋的目的不能实现向何**发出了《解除合同通知书》，但本案争议房屋的总转让价为36，600元，何**已支付了36，000元，虽有剩余未付款600元，何**的行为尚未构成根本违约，且纠纷发生后，何**起诉至法院要求范*英继续履行合同，何**也愿意支付剩余600元购房款及补偿因其迟延履行导致范*英产生的损失，故范*英主张按《中华人民共和国合同法》第九十四条规定中的“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”解除合同的理由不能成立。同时，合同解除通知送达对方后有异议的，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的一方应通知对方，通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但该规定中当事人对合同解除有异议的救济方式为“可以”，即赋予其“可以”通过请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的方式来救济，而未采用“必须”，即并未设定此方式为唯一救济方式。该规定亦未否定除请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力之外的其他救济方式来确认解除合同的效力。本案中，范*英向何**发出《解除合同通知书》后，于2014年11月5日，双方就此事到兴宁镇司法所进行了调解，虽调解未成，但何**对范*英的解除合同通知书表示了异议。故范*英有关其2014年10月21日发出的《解除合同通知书》送达何**后合同即已解除，如何**有异议，须向法院提起确认解除合同效力之诉后，方可请求法院判令范*英继续履行合同的主张不能成立。

对于何**尚未支付的600元购房款给范**造成的损失，在审理过程中何**表示愿意支付3000元补偿何**迟延履行给范**造成的损失，何**的该项主张不违背法律规定，应予以确认。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告何**与被告范**于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效；二、被告范**于本判决生效之日起十日内协助原告何**办理位于资兴市XXX房屋（房屋所有权证号：资房私字第13519号）过户登记手续，过户费用由原告何**承担；三、原告何**于本判决生效之日起十日内支付被告范**未付购房款600元及3000元迟延履行补偿款；四、驳回原告何**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费80元，由原告何**承担。”

上诉人诉称

上诉人范**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回何**的诉讼请求或将本案发回重审。理由为：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定何**与范**签订的《房屋出售协议书》有效是错误的，根据《**务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场”，该**务院决定属于行政法规，具有行政法规的效力。另外，《**务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第十三条和《**设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条以及《资兴市人民政府关于印发﹤资兴市深化城镇住房制度改革实施方案﹥的通知》均规定按成本价和标准价购买的房产要五年后才能进入市场，本案涉案房屋为房改房，属于按成本价购买的房产，没有到5年还不能进入市场，故双方签订的《房屋出售协议书》违反了上述行政法规的规定，应为无效协议。二、原审判决认为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定中当事人对合同解除有异议的救济方式为“可以”，而未采用“必须”，即未设定此方式为唯一救济方式，是对法律理解出现错误。三、即便协议有效，也因何**恶意违约造成协议迟延履行，范**要求解除合同于法有据。何**未按协议约定的时间付清全部款项，并以验证为借口骗得范**的房产三证，范**多次找何**要求其付款，但余款600元何**至今未付，导致合同不能完全履行，范**出售房屋的目的无法实现，因此，范**要求解除合同于法有据。范**已于2014年10月21日向何**发出《解除合同通知书》，该合同已解除，现何**要求范**协助办理房产过户手续已经没有基础。四、原审审理程序违法。1、遗漏当事人，范**与樊**系法定夫妻关系，房屋属于夫妻共同财产，樊**应为本案当事人。2、一审开庭时，何**及其委托代理人未提交身份资料证明，也未按法庭的要求提交房产证、国土证和契证等资料，所有资料是2015年4月1日下午才提交。

被上诉人辩称

被上诉人何*嫦辩称：1、一审时，何*嫦及委托代理人提交了身份资料证明，房产证、国土证和契证的复印件等资料，一审开庭时核对了原件。2、涉案房屋是范**要卖给何*嫦，但范**一开始就存在不诚信的行为，当时协商好房屋价格是36，000元，后范**又提出大门要加600元，何*嫦就提出要范**协助办理过户手续后就将600元付清。3、双方签订的《房屋出售协议书》是双方的真实意思，合法有效，范**出具了收房款的收条。4、范**将涉案房屋卖给何*嫦时并没有告诉何*嫦房屋是房改房，未告知五年后才可以过户，也没有给何*嫦看范**与校方的购房协议。5、何*嫦不认可《房屋出售协议书》已经解除，范**发出的通知书不能达到解除合同的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明：何**与范**签订《房屋出售协议书》后，何**向范**、樊**支付了购房款36000元，范**将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交给何**。2003年2月14日，樊**、范**向何**出具了收款收条，何**向范**出具了收到房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）的收条。涉案房屋为房改房，房屋所有权证登记的所有权人为范**。何**在一审时向法院提交了何**的身份证复印件、何**的授权委托书和委托代理人欧**、李**的身份证复印件及相关证据材料，一审庭审过程中，法庭核对了双方当事人及委托代理人的身份情况，双方当事人对对方出庭人员身份均无异议。其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点为：一、何**与范**于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》是否有效；二、范**是否应协助何**办理涉案房屋的产权过户登记手续；三、原审法院审理程序是否违法。

关于争议焦点一。何**与范**于2002年11月26日签订了《房屋出售协议书》，范**自愿将涉案房屋以36600元的价格卖给何**。合同签订后，何**支付了范**房款36000元，范**将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交付给何**。虽然涉案房屋至今未办理房屋产权过户登记手续，但该《房屋出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”范**上诉主张合同无效所依据的《**务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《**务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》属于**务院规范性文件，《**设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》属于部门规章，《资兴市人民政府关于印发﹤资兴市深化城镇住房制度改革实施方案﹥的通知》属于地方性文件，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的法律、行政法规。故范**上诉认为双方签订的《房屋出售协议书》违反法律、行政法规的强制性规定应属无效合同于法无据，本院不予支持。

关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，何**为购买涉案房屋支付购房款36000元，已履行了合同约定的主要债务，虽有余款600元未付清，但不构成根本违约，且范**已将涉案房屋交付给何**装修和居住，双方买卖房屋的合同目的已基本实现。双方发生纠纷后，何**明确表示愿意支付余款600元并补偿因其迟延履行导致范**产生的损失。故范**主张因何**不支付余款600元导致范**不能实现合同目的而要求解除合同的理由不符合上述法律规定的情形，范**于2014年10月21日向何**下达的《解除合同通知书》不能导致双方签订的《房屋出售协议书》解除。范**应按照双方合同的约定协助何**办理房屋产权过户登记手续。范**认为双方签订的《房屋出售协议书》实际已解除，办理房产过户手续已没有基础的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于争议焦点三。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋产权登记在范*英名下，《房屋出售协议书》也是以范*英的名义签订，樊**并不是本案所涉合同的当事人，原审法院未追加樊**为本案当事人并无不当。何**在一审时向法院提交了何**的身份证复印件、何**的授权委托书和委托代理人欧**、李**的身份证复印件及相关证据材料，一审庭审过程中，法庭核对了双方当事人及委托代理人的身份情况，范*英对何**及其委托代理人的身份没有提出异议。故范*英认为原审法院遗漏当事人，审理程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。上诉人范**的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人范**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日