孙*与天津合生珠江**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津合生珠江**有限公司因与被上诉人孙*商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民重字第0012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津合生珠江**有限公司委托代理人马**和被上诉人孙*的委托代理人郑**、程**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2007年8月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2005-7062127号），合同约定，原告购买被告开发的宝坻区周良庄京津温泉城上京别墅顺园-221住宅，建筑面积231.17平方米，每平方米5869.41元，总价款136万元，原告首付款76万元，其余房款60万元由原告向银行办理商品房担保贷款的方式支付；商品房竣工验收合格后，方可交付，未经验收或者验收不合格的，不得交付；被告于2007年10月30日前将商品房交付原告。合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述日期，合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；此外被告还应按商品房价款的日万分之二向原告支付违约金。合同及补充协议当中对其他权利义务进行了约定。2007年8月30日原告给付被告首付款76万元（其中含定金5万元）。2007年9月5日，原告用涉诉房屋作抵押在兴业银**天津分行贷款支付60万元，贷款期限至2032年9月20日。原告同时交纳了房屋契税40800元、维修基金13600元等其他款项。

2005年8月31日诉争房屋经过竣工验收备案并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。

2009年10月30日原告对诉争房屋进行验收，提出了包括二层南侧卫生间入口墙面倾斜（承重墙）等八处质量问题；2010年3月20日原告再次对诉争房屋进行验收，提出的质量问题为二层楼梯墙面与八角厅不在一条线。

2010年4月12日，原告向被告提出书面维修要求，包括主卧室窗户按建筑要求须有过梁、12墙需做拉筋等八项维修要求。

一审法院认为

一审法院在原审中作出判决如下：一、被告天津合生珠江**有限公司于判决生效后30日内将符合国家质量标准的宝坻区周良庄镇珠江温泉城上京别墅顺园-221房屋交付给原告。二、被告天津合生珠江**有限公司于判决生效后五日内给付原告已付房款利息371543元（自2007年10月31日至2011年12月31日按原告已付房款及中**银行同期贷款利率计算）并给付原告自2012年1月1日起至原告实际交付符合国家质量标准的房屋之日止的利息（按原告已付房款及中**银行同期贷款利率计算）。三、天津合生珠江**有限公司于判决生效后五日内给付原告逾期交房违约金388960元（自2008年1月31日计算至2011年12月31日，按已付房款136万元、日万分之二计算），并给付原告自2012年1月1日起至原告实际交付符合国家质量标准的房屋之日止的违约金（按已付房款及日万分之二计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费11996元（原告已预交），由原告负担1000元，由被告负担10996元，被告负担部分于判决生效后五日内缴纳。

本案在一审法院第一次审理过程当中原告要求对诉争房屋存在的质量问题及维修方案进行鉴定，并要求对诉争房屋是否符合设计要求、结构是否安全进行鉴定；一审法院委托天津元**有限公司进行鉴定，该公司要求被告方提供诉争房屋施工过程资料（材质证明、隐蔽验收、质量验收、特别是地基基础、沉降监测资料），被告在一审法院指定期限内未能提供上述资料；2012年7月16日鉴定机构函告一审法院，因被告未能提供上述资料无法鉴定。2012年7月24日经一审法院询问，被告方称其不可能有这些资料，按行业惯例这些资料应由建委、监理保管。

本案在一审重审审理中，原告再次提出申请要求对诉争房屋存在的质量问题及维修方案进行鉴定，并要求对诉争房屋是否符合设计要求、结构是否安全进行鉴定；一审法院委托天津元**有限公司进行鉴定，该公司要求被告方提供诉争房屋施工过程资料（材质证明、隐蔽验收、质量验收、特别是地基基础、沉降监测资料）及设计图纸、地勘报告，但被告在一审法院指定期限内仍未能提供上述资料；2013年12月23日鉴定机构函告一审法院，因被告未能提供上述资料无法鉴定。

庭审中，原告方称被告未办理房屋交付手续，被告称向原告发出过交楼通知，现在没有证据，但称交楼验收交接表也是交房的证明之一。

本案在审理过程中，原告要求被告重新建房，如果不能实现，则要求被告退房并支付相应的已付款利息及违约金。对于原告以上诉讼请求，被告方委托代理人明确表示，不可能给原告重新建房。

被告向一审法院提供了2012年天津市宝坻京津温泉城上京别墅顺园729号、704号别墅销售合同两份，其中顺园729号别墅合同订立于2012年4月13日，载明出卖方为被告，购买方为案外人刘**，商品房销售按建筑面积计算，每平方米5956.26元。顺园704号别墅合同订立于2012年8月2日，载明出卖方为被告，购买方为案外人苏江抚，商品房销售按建筑面积计算，每平方米6380.09元。

因上京顺园的别墅已售罄，且备案合同均系2012年以前，本案在审理过程中，一审法院在天津市国土资源和房屋管理局调取了与上京顺园同一地段且毗邻的上京康园的部分备案合同，其中2012年11月20日被告与案外人张**订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园528-101号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米9666.67元。2012年11月20日被告与案外人张**订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园527-102号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米9346.87元。2012年5月26日被告与案外人周**订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园432-102号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米9572.40元。2012年5月26日被告与案外人姜**订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园109-102号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米13464.80元。2012年8月11日被告与案外人张*订立的合同中载明，商品房坐落于周良庄镇京津温泉城上京康园526-102号，商品房销售按建筑面积计算，每平方米10261.04元。

在一审法院审理的本案被告作为原告诉被告张**商品房买卖合同纠纷一案，本案被告向一审法院提供了2014年7月29日其与案外人张**订立的关于周良庄镇京津温泉城上京康园131-102号销售合同一份载明，商品房销售按建筑面积计算，每平方米11351.40元。一审法院在审理原告王**诉本案被告商品房买卖合同纠纷一案中，王**购买的是被告周良庄镇京津温泉城上京康园222-102号别墅，被告的委托代理人杨*在2014年11月18日的调查笔录中称，该地区现在房屋售价每平米12000元左右。

经询问，原告主张退房价款按现价计算，并要支付相应的利息和违约金；被告则主张依原、被告所订立的合同销售价款每平方米5869.41元计算。

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告在协商一致基础上签订了涉诉《天津市商品房买卖合同》，签订该合同时被告具备了商品房销售的基本条件，该合同合法有效，一审法院予以确认。通过双方的陈述及对证据的质证意见，双方主要争议焦点是涉诉合同应否解除及如果解除如何退还购房款。一审法院裁判理由如下：

首先，涉诉合同应否解除。根据《建筑法》的规定，房屋建筑工程应当包括房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程等。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。在本案中，原告提出了包括二层南侧卫生间入口墙面倾斜（承重墙）、二层楼梯墙面与八角厅不在一条线等八处质量问题，被告对此予以否认。原告提出以上问题属于质量问题并严重影响正常的居住使用，申请对房屋是否符合设计要求、结构是否安全等问题进行司法鉴定，但因被告没有按鉴定机构要求提供施工过程资料而未能进行鉴定。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”被告作为建设单位依法应当将鉴定需要的资料建立档案，且被告并未提供证据证实其已经将档案资料移交给相关部门，故此本院认定原告要求的鉴定未能进行，责任在于被告，并认定原告提出的问题存在，现作为买受人的原告提出解除合同，一审法院予以支持。

本案在审理过程中，原告要求被告重新建房，如果不能实现，则要求被告退房并支付相应的已付款利息及违约金。对于原告以上诉讼请求，被告方委托代理人明确表示，不可能给原告重新建房，而且重新建房亦不切实际，故一审法院对原告要求重新建房的请求不予支持。

其次，合同解除后，返还购房款是被告的主要义务。对于返还购房款是按照原告购买房屋时的价格还是按照现在的价格退还？损害赔偿在合同法中的应用十分广泛，且争议较大，对于因合同解除权的行使而导致的损害赔偿范围的界定，归根到底也就是信赖利益与期待利益选择的问题。对如何返还购房款应着重从以下几个方面考虑：一、《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。该规定中的“利益”包括了信赖利益、期待利益、履行利益等类型。二、《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本条所说的“赔偿损失”应指信赖利益损失。因此，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，因为房价涨跌不能协议一致时，另一方当事人应当可以提出要求当事人对房屋差价部分进行赔偿的请求。损失赔偿数额应限于信赖利益损失中的直接损失，即以不超过履行利益为限。三、被告提交的上京顺园的销售合同均价6000多元，经了解顺园房屋基本售罄，从一审法院调取和被告进行其他诉讼时提交的2012年至2014年间被告销售房屋的六份商品房买卖合同看，销售的房屋与原告房屋基本在同一地段，合同平均价格为10610.53元／㎡，低于被告自述的平均销售价格12000元／㎡。四、《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告购买房屋已经八年，一直不能正常居住才要求解除合同，当时的购买价与现在的实际销售价款相差较大，按照上述平均销售价在同一地段再购买等面积房屋，需要支付2452836.22元（231.17㎡×10610.53元／㎡）左右。如果按照原购买价退款，所退回房款根本不能购买到等面积同环境条件的房屋，且原告还应有利息损失。原告的损失不应仅仅定位在金钱上，几年来原告为了解决房屋存在的问题，奔波于津宝两地之间，百余万元的别墅不能使用，其精神上的折磨是无法用金钱衡量的。五、在目前商品房建筑市场秩序混乱，工程质量问题频出且禁而不绝的形势下，应贯彻公平原则，充分保护购房人的权益，考虑房屋差价损失问题。所谓房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。房屋差价损失如何计算，实践中一般采取委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（诸如相邻幢同楼房及房型、相同区域内的房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失。认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的选择为基础，结合违约方的违约行为以及审理中房屋价格的涨跌情况，予以合理确定。因此，退房时遇价格上涨，应按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款，以保障购房人能够持所退回房款仍能在同一地段再购置同类型房屋。六、就本案而言，涉诉地段所有别墅均系被告开发销售，销售价格基本可以确定，如果再委托具有评估资质的专业机构进行评估，只能增加当事人的损失费用，其结论能否作为被采信的证据使用或是否具有参考价值，仍是未知数。近几年来，被告在该地段的销售房屋价格不等，较原告购房时已大幅度提高，甚至成倍提高，平均价格在10000元／㎡以上。综合被告近几年的销售情况并结合市场行情，参照被告的销售合同及所述现在的平均销售价格，一审法院酌定被告按照11000元／㎡向原告返还购房款，金额人民币2542870元。原告应在合同解除收到返还购房款后，办理涉诉房屋抵押权注销手续。为了保障合同解除后能够及时注销抵押权，避免产生新的诉讼，被告可选择将应返还原告购房款汇至一审法院账户，待原告注销抵押权后领取。

第三，关于维修基金、契税等问题。因被告违约造成双方合同解除，根据《合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告赔偿损失。在合同目的不能实现的情况下，被告向原告代收的维修基金及契税已经造成了原告损失，理应由被告协助原告向有关部门办理退还手续，如不能退还则由被告予以赔偿。

因原、被告双方的商品房买卖合同已经解除，且一审法院已按现在的市场价格确定由被告向原告退还房款，故一审法院对原告要求被告给付违约金和利息的请求不予支持。

据上情，一审法院判决：一、解除原告孙*与被告天津合生珠江**有限公司于2007年8月30日签订的合同编号2005-7062127的《天津市商品房买卖合同》；

二、被告天津合生珠江**有限公司于判决生效后三十日内返还原告孙*房屋价款人民币2542870元；

（返还购房款可直接汇入一审法院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津**坻中心支行；账号：9052301010010000727636）

三、被告天津合生珠江**有限公司于判决生效后30日内协助原告孙*向有关部门办理退还原告缴纳的维修基金13600元，房屋契税40800元，合计人民币54400元，如此款不能被退还则由被告予以赔偿。

四、原告孙*于被告天津合生珠江**有限公司返还上述款项后10日内办理涉案房屋的抵押权注销手续。

五、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23992元（原告已预交），由被告负担，于判决生效后三十日内缴纳。

上诉人诉称

上诉人天津合生珠江**有限公司不服一审法院判决，认为涉案房屋是按栋卖的，而不是按平米卖的。每平米的价格是不一样的，根据院落、道、绿化设计这几方面评估整栋出售的价格，而不是按每平米均价销售的。原审法院没有作出现场评估的依据，原审认定254万的房款我们认为没有事实依据，请求撤销一审法院判决第二项，改判退还被上诉人孙*已付购房款136万元，上诉费由被上诉人孙*负担。

被上诉人孙*则认为2007年8月30日被上诉人和上诉人签订了商品房买卖合同，交了房款136万，逾期支付要支付违约金、利息。合同签订后被上诉人如约交付了全部的房款，上诉人至今不具备交房的条件，没有交房长达7年，因为房子有质量问题，上诉人就是违约。当初被上诉人的请求并没有退房只是要求交给我们合格的房屋，按合同约定承担利息、违约金。原审、重审开庭过程中上诉人不配合做鉴定，不能鉴定房屋的质量问题，上诉人提出图纸没有了，人员也都换了。无奈被上诉人就要求退款，原审法院考虑了被上诉人当时购房和现在的差价选择了按市场价格退房，没有支持当初合同约定的违约金，我们当时认为不是完全公正，136万房款加上违约金、利息比原审判决的价格要多40多万。如果被上诉人自己修修房子自己卖房子可以卖到300多万。原审法院选择的这种判决我们认为也是比较公正，所以我们就没有上诉。被上诉人提供的照片可以证实上诉人一次又一次的修房行为导致问题越大，最后看出房子的圈梁是被锯断的，所以我们认为房子有质量问题。重审时上诉人仍不配合做鉴定，所以无法确定房子质量的情况。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人天津合生珠江**有限公司虽认为应按照当时购买讼争房屋的价格退还购房款，但当初购买房屋时的情况和目前的市场现状已发生了很大变化，在当事人双方均同意解除合同退房的情况下，因退房时房地产市场价格上涨，应按照同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。因涉案地段均系上诉人开发销售，销售价格基本可以确定，如果再委托具有评估资质的专业机构进行评估，只能增加当事人的损失费用，一审法院在参考与讼争房屋同一地段且毗邻的上京康园的部分备案合同和上诉人在另案的陈述，酌情确定的按照每平米11000元的价格返还的购房款数额是适当的。综上，上诉人天津合生珠江**有限公司上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费15446元，由上诉人天津合生珠江**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二０一五年九月十四日