邓**与邯郸市**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邓**与被告**产公司为商品房买卖合同纠纷一案，原告邓**于2015年10月14日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行审理。原告邓**及其诉讼代理人陈*到庭参加了诉讼。被告**产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。

原告诉称

原告邓**诉称，2013年9月13日，原告就购买位于邯郸市丛台区人民东路260号鸿基公寓2-1702号房屋事宜与被告签订了编号为：00079757号的《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价为1554305元。首付款为784305元，其余770000元采取银行按揭贷款方式支付。2013年11月4日，原告于中国建设**邯郸分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并于2013年12月10日开始正式还贷，截止起诉之日止，原告已还贷共201286.02元。被告于2013年10月31日向原告交付了房屋，之后在原告的催促下至今没能办理房屋所有权登记，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的相关规定。被告的行为已经违反了相关法律规定，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。请求判令解除原、被告于2013年9月17日签订的《商品房买卖合同》；请求判令被告退还房款l554305元及至2015年10月8日暂计利息219940.75元共计l774245.75元；请求判令被告支付违约金人民币7771.50元；请求判令被告返还原告由其代收的维修基金人民币31086元；请求判令被告返还原告更名费30000元及装修费63078元共93078元；诉讼费由被告承担。

原告邓**为证实所述事实，举证出以下证据：

1、原告邓**的身份证1份，用以证明原告邓**的诉讼主体身份。

2、原、被告双方于2013年9月17日签订的商品房买卖合同复印件1份，用以证明原、被告双方之间达成合同的事实。

3、被告**产公司于2013年9月25日为原告邓**开具的购房款发票（存根）复印件1份；

4、被告**产公司于2013年11月20日为原告邓**开具的购房款发票（存根）复印件1份。

证据3、4，用以证明原告邓**支付了相应房款。

5、被告**产公司于2013年9月7日为原告邓**开具的维修基金收据1份，用以证明原告邓**支付维修基金31086元。

6、邯郸市邯山区门业商行于2014年1月13日开具的收款收据1份；

7、原告邓**于2013年12月10日购买洁具收据1份；

8、邯郸市兴辉陶瓷营销中心于2013年10月31日开具的销售单1份；

9、刘**于2015年10月3日所写书面证明1份。

证据6-9，用以证明原告邓**装修所花费的费用。

被告**产公司对原告邓**所举证据发表如下质证意见：

对证据1，原告邓**身份证无异议。

对证据2，商品房买卖合同真实性无异议，但合同十五条约定，因出卖人责任买受人不能在规定期限取得产权证的买受人不退房。

对证据3、4，购房款发票无异议。

对证据5，维修基金收据无异议。

对证据6-8，收款收据真实性有异议，装修票据均不是正规发票，不能证明原告邓**的实际装修款项金额，也不能证明原告邓**居住使用至今的折旧费用。

对证据9，刘**书面证明有异议，原告邓**应当提供与装修公司的装修合同以及装修发票，该证明属于证人证言，证人应当到庭作证。

被告辩称

被告**产公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定因出卖人责任逾期办证不能解除合同。双方签订商品房买卖合同时，约定返利协议，被告**产公司已经向原告邓**支付返利款300000元，该款项应当冲减房款。

被告**产公司为证实所述事实，举证出以下证据：

1、原、被告双方于2013年9月2号签订的房屋买卖内部返利协议复印件1份，用以证明在签订正式的商品房买卖合同之前，双方签订的该协议约定了被告**产公司向原告邓**返还款项的金额等。

2、原告邓**填写的客户返利申请表复印件1份，用以证明原告邓**因经济困难要求被告**产公司一次返还六年的返利款30万元。

3、交通银行网上银行电子回单复印件1份，用以证明被告**产公司向原告邓**支付过返利款30万元。

原告邓**对被告**产公司所举证据发表如下质证意见：

对证据1，内部返利协议系复印件，不真实，与本案无关。

对证据2，客户返利申请表系复印件，不真实，内容不完全是本人书写，与本案无关。

对证据3，网上银行电子回单系复印件，不真实，与本案无关。

本院查明

经审理查明，2013年9月2日，原、被告双方签订了一份房屋买卖内部返利协议。约定，原告邓**购买被告**产公司位于鸿基公寓2-1702号房屋；总房款1554305元；被告**产公司自2014年10月31日至2019年10月31日分六年返还原告邓**购房款的90%，即1398874元。2013年9月17日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同。约定，原告邓**购买被告**产公司位于鸿基公寓2-1702号房屋；总房款为1554305元；付款方式为签订合同时支付购房款784305元，剩余770000元通过银行贷款支付；产权登记为被告**产公司在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告**产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告**产公司的责任，原告邓**不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告邓**不退房，被告**产公司按已付房价款的0.5%向原告邓**支付违约金。商品房买卖合同订立后，原告邓**向被告**产公司交纳了购房款784305元，并通过邯郸市**保责任公司提供担保，从银行贷款770000元交纳了其余购房款。截止庭审前，原告邓**尚欠邯郸市**保责任公司担保贷款未还清。被告**产公司于2013年10月31日将房屋交付给原告邓**，原告邓**将房屋进行了装修。2014年11月4日，被告**产公司依据原告邓**的申请，一次性返还给原告邓**购房款300000元。原告邓**认为，被告**产公司逾期办理房产证，构成违约，要求解除商品房买卖合同未果。故争议成讼。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同明确约定，产权登记为被告**产公司在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告**产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告**产公司的责任，原告邓**不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告邓**不退房，被告**产公司按已付房价款的0.5%向原告邓**支付违约金。我国《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现他目的；（五）法律规定的其他情形。”原告邓**主张解除双方商品房买卖合同之诉讼请求不符合解除合同的条件，故该项诉讼请求应予驳回。原告邓**主张的返还购房款、维修基金、更名费、装修费等诉讼请求均不能成立，应予驳回。关于原告邓**主张的违约金问题，原、被告双方签订的商品房买卖合同明确约定，产权登记为被告**产公司在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告**产公司提供的资料报产权登记机关备案，被告**产公司按已付房价款的0.5%向原告邓**支付违约金。该违约金应视为已付购房款的月利率0.5%计算。原告邓**已将购房款通过直接付款方式和银行贷款方式交纳给被告**产公司1554305元。被告**产公司于2013年10月31日交付房屋后，应于2014年1月30日前为原告邓**办理房屋产权证书，且逾期未办理，已构成违约，应当承担违约责任。我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告**产公司应向原告邓**支付自2014年1月31日起至本判决生效之日止的违约金，按购房总价款1554305元月利率0.5%在本案执行程序中另行计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款条的规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告邓**要求解除双方商品房买卖合同的诉讼请求。

二、被告邯郸市**有限公司向原告邓**支付自2014年1月31日起至本判决生效之日止的违约金，按购房总价款1554305元月利率0.5%在本案执行程序中另行计算。

三、驳回原告邓**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21955元减半收取10977.50元，由原告邓**负担9977.50元、被告邯郸市**有限公司负担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月八日