储*与朱**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**、上诉人储薇与原审被告深圳市中**份有限公司因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2011）深盐法房初字第253号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2011年6月5日，朱**与储*签订了《房产买卖合同》，约定储*将位于深圳市盐田区万科东海岸社区宝翠居72号102房产转让给朱**，转让成交价为5750000元，定金为200000元。该物业处于抵押状态，储*应在签订合同三个工作日内委托第三方办理赎楼、过户等手续全权委托公证书，公证书原件交担保公司用于办理赎楼、过户等。合同签订当日由朱**直接向储*支付定金200000元，定金由买卖双方所指定的第三方监管，朱**将定金支付给监管方或存入监管帐户即视为储*收讫定金，此款在储*做完全权委托公证三个工作日内由第三方直接支付给储*；储*须付清交付前所欠的有关物业、水电及其他设施等费用，并保证按约定条件如期向朱**交房，储*同意从定金中或首期款中预留20000元作为交房保证金，此款托管在第三方。双方同意朱**按如下方式支付除定金以外的房款5550000元。朱**应于2011年6月15日之前预付首期购房款（以银行贷款承诺为准），并到朱**贷款银行做资金监管，依据监管合同存入监管帐户，朱**应在办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，贷款金额以银行承诺贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，朱**应于银行出具贷款承诺书后三日内向第三方或监管银行补足首期款，储*应一同办理首期款监管手续并配合朱**提交并签署申请贷款所需的资料。任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如朱**违约，储*可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收定金，如储*违约，朱**可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或要求储*双倍返还定金。2011年6月5日，朱**向储*支付了定金200000元。本次交易中，深圳市中**份有限公司（以下简称中**公司）介绍深圳市房**有限公司进行担保业务，朱**与储*也与该公司签订了代办服务合同。储*在2011年2月28日与深圳市中**有限公司做了公证委托手续，且在有效期内，朱**和储*同意使用该公证委托书，储*于2011年6月9日将公证委托书原件交给了其中一个受托人周**。2011年7月2日和7月6日，储*两次致函朱**要求其履行合同，否则将解除合同并追究违约责任。2011年7月4日，朱**致函储*对相关事项进行了说明。

朱*安诉至原审法院，请求判令：1、储薇双倍返还朱*安购房定金400000元；2、中**公司对定金部分20000元承担连带返还责任；4、储薇、承担本案全部诉讼费用。

储*亦向原审法院提起反诉，请求判令：一、解除朱**与储*签订的《房产买卖合同》；二、朱**向储*支付违约金115万元；三、朱**承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，朱**与储*之间的《房产买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规禁止性的规定，也没有损害社会公共利益，依法成立，应受法律保护。储*依约办理了委托第三方赎楼、过户手续的全权委托书，并将公证委托书交给了担保公司，履行了自己的义务。合同中约定了付款的方式为银行按揭贷款，朱**没有通知储*一同办理首期款监管手续，也没有向银行提交按揭贷款申请的相关资料，违反合同约定，应当承担违约责任。朱**认为合同没有约定首期款，故双方没有对合同的主要条款达成一致意见，原审法院认为双方就房屋的价款、付款方式等事项达成了一致意见，合同主要条款已经具备，首期款的数额应当根据朱**与贷款银行协商的贷款数额确定，首期款的数额及其确定方式不影响合同的履行。朱**认为双方签字确认的主体变更协议中没有确定具体的变更人姓名，原审法院认为主体变更协议的具体人选是朱**在申请贷款时根据实际需要填写的，在未填写之前并不影响朱**与储*之间的合同效力。综上，朱**的抗辩意见不予采纳。储*请求解除合同，朱**同意解除合同，予以确认。合同约定任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如朱**违约，储*可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收定金，因此储*有权选择向朱**主张违约金，但应当将收取的定金退回朱**。朱**对储*主张的违约金提出异议，综合考虑当事人的过错、造成的实际损失以及房地产市场价格波动等因素，原审法院认为朱**主张的违约金明显过高，应当调整，故酌定朱**应当向储*赔偿违约金200000元。朱**应承担的违约金和储*应退回的定金相互抵扣，因此双方均不再另行支付费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、解除朱**和储*间的《房产买卖合同》；二、储*退回朱**定金200000元；三、朱**赔偿储*违约金200000元；四、判决第二项和第三项确定的费用相互抵销，朱**和储*均不再另行支付费用；五、驳回朱**的其他诉讼请求；六、驳回储*的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取为3650元，由朱**承担1825元，储*承担1825元。反诉案件受理费减半收取为3787.5元，由朱**承担659元，储*承担3128.5元。

上诉人诉称

上诉人朱**不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第三、四、五项；2、适用定金法则，由储*支付朱**违约金200000元；3、中**公司对20000元定金承担连带返还责任；4、储*、中**公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、储*违约在先。《房屋买卖合同》第二条2A项约定：卖方应在签订本合同后叁个工作日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，并交与双方约定的第三方。储*没有在合同约定的期限内办理“委托公证书”。双方约定的第三方是深圳市房**有限公司，而非深圳市中**有限公司。储*在一审中提交的“旧公证书”不符合约定；二、朱**属于限购和限贷的范围。朱**在一审庭审上如实陈述曾委托他人办理纳税证明，但这些纳税证明均是朱**在同一天补办的，不能据此取得购房和贷款资格，原审未予审查；三、朱**和储*就变更合同主体尚未达成一致。因买卖双方均知晓朱**没有购房资格，故在订立合同的当天就签订了《合同主体变更确认书》，约定在签订《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为“他人”，并以“他人”的名义办理按揭贷款申请。此外，买卖双方在《房屋买卖合同》中就首期款数额也未达成一致；四、储*在双方协商完善合同的过程中单方发函解除合同，构成根本违约。综上，请求二审法院支持朱**的上诉请求。

上诉人储*不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第三、四、六项；2、朱**向储*支付违约金1150000元；3、朱**承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、朱**抗辩的主要内容是直接否认违约事实，并没有明确对违约金数额和实际损失之间的差异提出意见，没有调整违约金的意思表示。原审依职权主动调低违约金违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定；二、涉案《房屋买卖合同》明确约定了百分之二十的违约金标准，是双方真实、一致的意思表示。朱**未提出违约金调整的主张，也没有提供证据证明违约金过高。相反，储*举证证明涉案房产在国家房地产调控措施的影响下，价格大幅下跌，原审随意调整违约金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院支持储*的上诉请求。

被上诉人辩称

针对朱**的上诉，储*答辩认为：一、储*于2011年2月28日就涉案房屋办理公证委托书，该委托书的有效期限至2012年2月27日，即双方签订房屋买卖合同后公证书仍然继续有效，不影响合同的继续履行。涉案合同的公证费由朱**承担，储*没有重新办理委托公证书是为了照顾朱**不用再支付公证费，朱**对储*提交的公证书是认可的；二、朱**主张其属于限贷和限购范围，但上述政策在2010年底就已经确定，不属于签订合同后新出现的调控政策，双方签订合同完全自愿，不违反法律规定。有关补交纳税证明的证据是朱**庭后补交的，已经超出举证期限；三、储*并没有变更合同主体的义务，朱**未提交其申请办理银行贷款的手续，也没有履行合同约定义务，贷款主体未变更的责任在于朱**，主体问题不能成为朱**的抗辩理由。

针对储*的上诉，朱**答辩认为，原审法官曾**违约金调整问题，朱**认为违约金过高，要求对方支付双倍定金。朱**不存在违约行为。

针对双方上诉，中**公司答辩认为，朱**没有申请按揭贷款导致合同无法继续履行，请求法院依法判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

另查明，2011年7月4日，朱**向储*发出《关于房产买卖合同No：1101528的通知确认书》，称双方虽在合同中约定2011年6月15日前办理首期款监管，但首期款金额在合同中并没有明确约定，事后也未达成一致，故朱**不存在违约行为，储*无权没收定金。储*未在合同约定时间内委托第三方赎楼并做全权委托公证书。建议双方就合同不明确调控进行协商并达成一致。储*应与收到通知书两日内答复，不复则视为认可。

在二审庭审过程中，朱**主张系受中**公司的撮合签订涉案房屋买卖合同，买卖双方均清楚朱**没有购房资格。储薇确认双方曾约定深圳市房**有限公司为担保公司，因该公司不能办理港币业务，故买卖双方、中联地产共同到深圳市中**有限公司办理担保业务，朱**同意使用储薇原有的担保合同。中**公司认可储薇陈述的上述事实。此外，储薇向本院提交了一份东海岸万科租售中心发出的传真，主张目前客户对涉案房屋的出价为500万元。朱**对该证据的真实性不予确认。

本院认为

本院认为，朱**、储薇于2011年6月5日签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。

合同签订后，储*依约向第三方出具公证委托书，而朱**未在2011年6月15日之前支付首期款和提交银行按揭贷款申请，其行为已经构成违约。在房屋买卖合同中，支付购房款系买方的主要合同义务，朱**经储*多次催告后仍未履行付款义务，该违约行为造成储*出售房屋的合同目落空，储*有权解除合同并要求朱**承担违约责任。朱**、储*虽然对第三方担保公司有约定，但卖方出具公证委托书的主要目的是授权第三方代办理赎楼、过户手续，现有证据表明储*已向深圳市中**有限公司出具公证委托书，该委托书的内容和有效期可以满足储*的履约目的，不影响房产买卖合同的继续履行，朱**以储*使用旧委托书为由要求其承担根本违约责任，于法无据，本院不予采纳。按照合同约定，购房首期款数额按照银行贷款承诺多退少补，朱**未依约提出按揭贷款申请并不免除其如期支付首期款的义务。国家房产调控政策早在双方签订合同之前就已经出台，朱**声称自己属于限贷、限购的范围，不符合购房条件，但其在清楚政策规定的情况下自愿与储*签订买卖合同，住房政策调控不构成朱**违约的免责理由。双方签订的《合同主体变更确认书》确认可在签订国土局《二手房买卖合同》时变更买方，有关买方的变更指定应由朱**主动明确，朱**既未以自己名义也未指定其他购房人提出贷款申请，应依据《二手房买卖合同》承担违约责任。

朱**在一审中诉称储薇违约，要求不承担违约责任，该请求应视为朱**对储薇的违约金请求提出异议。原审法院综合考虑当事人的过错程度、实际损失及合同的履行情况，酌情调整违约金为200000元，并不违反法律规定，本院予以确认。储薇提供的房价网页查询单、租售中心报价函均系储薇自行查询的材料，不足以反映房屋贬值幅度和确切损失，其以此主张在原审调整违约金过低，依据不足，本院不予采纳。综上，上诉人朱**和上诉人储薇的各项上诉理由不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费22450元，由上诉人朱**负担7300元，上诉人储薇负担15150元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一二年二月二十四日