惠州市**有限公司与黎**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人惠州市**有限公司因与被上诉人黎**商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第1504号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。

当事人原审的意见

原告于2014年8月28日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即为原告办理并交付房地产权属证书；2、判令被告支付违约金人民币96740.00元（以已付房价款人民币724645.00元为基数，按照每日万分之一计算，从2010年10月31至2014年6月6日，后续违约金计至实际房地产权属证书交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。

主要事实和理由：2009年1月08日，原、被告双方签订了编号为惠州（2009）00001578号《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发的位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园7栋506房住房一套，并由被告为原告办理房地产权属证书。2008年12月30日，原告向被告支付了房屋价款人民币724645.00元。2009年11月5日原告与被告办理了东江明珠花园售楼手续书，并向被告支付了房屋所有权登记费、工本费、测绘费、契税、办证服务费、代征印花税等所有办理房地产权属证书所需费用，共计人民币23433.00元。房屋交付后，原告多次联系敦促被告早日办理房地产权属证书，但时至今日，被告一直以种种原因拖延为原告办理其应有的房地产权属证书，至今未果。虽然双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项“出卖人（惠州市**有限公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（黎少萍）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”但原告认为该违约金计算标准过低，应当按照房屋价款的每日万分之一计算违约金，根据合同责任对等原则，被告应向原告支付违约金人民币96740.00元。贵院已有司法判例（梁高*、吴**诉惠州市**有限公司房屋买卖纠纷案），请予以借鉴。

被告惠州市**有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。

一审法院查明

原审查明的事实

原审法院经审理查明：2009年1月8日，原、被告签订编号为惠州（2009）00001578的《广东省商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园第7幢506房，购房总金额724645元，原告于2009年1月8日交付总房款724645元；原告逾期超过90日未付清购房款，且合同继续履行的，原告按日向被告支付应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止逾期应付款万分之壹的违约金；被告应在2009年5月1日前将符合约定的商品房交付原告；被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，且原告不退房的，被告按已付房款的0.1％向原告支付违约金。2008年12月30日，原告向被告支付了全部购房款724645元。2009年11月5日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2014年6月20日，原告以被告逾期未办理房屋产权证书为由诉至本院，要求判如所请。

以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、收楼通知书、收楼交接表、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。

一审法院认为

原审法院判决理由和结果

原审法院认为：原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》，合同的内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告依约支付了全部购房款，被告也已将房屋交付给原告使用，但是，被告未按照合同约定在2010年10月31日前为原告办理房产证，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告办理房产证并赔偿违约金的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，对其合理部分，本院予以支持。由于原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的“按已付房款的0.1％”支付逾期办证违约金”的标准过低，而原告主张按照每日万分之一的标准计算。本院根据权利、义务对等原则，参照原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金的计算标准“每日按应付款万分之一”计算逾期办证违约金，故被告应向原告支付相应逾期办证违约金（计算标准：以724645元为本金，每日按万分之一自2010年10月31日计至房产证办理完毕之日止）。被告经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年9月9日缺席判决：一、被告惠州市**有限公司应在本判决发生法律效力之日起三个月内为原告黎**办理位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园7号楼506房的房屋产权证。二、被告惠州市**有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎**支付逾期办证违约金（计算标准：以724645为本金，每日按万分之一自2010年10月31日计至房产证办理完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2391元，由被告惠州市**有限公司负担。

当事人二审的意见

惠州市**有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判；2、改判驳回或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

主要事实和理由：原审法院部分事实认定不正确，适用法律原则不恰当，从而导致原审判决不正确。一审判决上诉人应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎**支付逾期办证违约金（计算标准：以724645元为本金，每日按万分之一自2010年10月31日计至房产证办理完毕之日止）。”上诉人认为，原审判决中的逾期办证违约金计算标准每日按万分之一计算无事实根据和法律依据。第一、2009年1月8日，上诉人与被上诉人签订编号为惠州（2009）00001578的《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项约定“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记须出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下例第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．1％向买受人支付违约金。”原审法院也认为，上诉人与被上诉人在平等自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》，合同的内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，对其合法性予以确认。可见，办证违约金出卖人按已付房价款的0.1％标准计算向买受人支付并不违反法律规定，也是合同双方当事人的真实意思表示，因此该计算方式及标准应依法得到维持及执行。第二、原审法院认为，办证违约金按已付房价款的0．1％计算标准过低，理由显然不充分，更没任何事实根据和法律依据。所谓违约金过低是指违约金数额明显低于违约相对方的实际损失。本案中所涉房屋已交付被上诉人，被上诉人对该房屋也实际占有、使用、收益等，虽然被上诉人没取得房产权属证书，但并没有造成被上诉人实际损失。房屋买卖逾期付款违约金与办证违约金不同，如果逾期付款，那么就会导致房屋出卖人应得房屋款的法定孳息之流失，即出卖人损失了银行存款利息。因此，原审法院在被上诉人已实际取得房屋用益物权的情况下，将办证违约金与房屋买卖逾期付款违约金相提并论明显是错误的，也不公平合理，故原审法院适用权利、义务对等原则，参照上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金的计算标准，判决上诉人以已付购房款本金，每日按万分之一向被上诉人支付办证违约金是错误的。

被上诉人口头答辩要求二审维持原判。

本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。

本院查明的事实、判决理由和结果

经本院审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：根据查明的事实和双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于双方当事人在合同中约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机关予以增加。按合同约定，上诉人应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书，且被上诉人不退房的，上诉人按已付房款的0.1%向被上诉人支付违约金。按上述条款的文义理解，上诉人逾期一天与逾期一年，甚至逾期多年办证，其应支付的违约金数额是一样的。具体到本案，上诉人已于2009年11月5日向被上诉人交付了房屋，按合同约定的360日办证时间，上诉人应于2000年11月5日前将办好的房地产权属证书交给被上诉人。但至被上诉人2014年8月向法院提起诉讼，上诉人仍未办好房地产权属证书，逾期办证将近四年，而且逾期仍在延续。如果按合同约定的违约金标准支付违约金，不仅对被上诉人不公平，而且对上诉人尽快办证起不到约束作用，故原审根据权利、义务对等原则，以及当事人的诉请，将逾期办证的违约金调整为按已付款日万分之一计算，符合本案实际和法律规定，本院予以维持。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2391元，由上诉人惠**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日