黄**与苗柳丝、刘**行纪合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人苗柳丝、刘**及一审第三人石*平行纪合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（二）字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人黄**及其委托代理人钟*、被上诉人苗柳丝及其与被上诉人刘**的共同委托代理人唐**、曾**以及一审第三人石*平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：苗柳*与刘**系夫妻关系。二人共同拥有柳州市航二路XX号宏城绿都XX栋X单元XX号的房屋一套，登记于刘**名下。2013年3月31日，苗柳*与黄**签订一份《房屋转让委托合同书》。约定：1、苗柳*自愿将坐落于柳州市航二路XX号宏城绿都XX栋X单元XX号房的房产委托给黄**销售。2、双方协定上述房产总价为590000元。3、黄**在签订委托协议之日向苗柳*支付代理售房定金20000元，苗柳*同意黄**的买家以一次性或银行按揭购买该房产。4、苗柳*同意黄**以590000元作为销售底价。本合同代理期限从苗柳*交房给黄**并且同意黄**装修起为120个工作日止。最终的销售成交价超出的部分作为黄**的销售佣金。苗柳*在销售期限内不得借故不卖或提高房价不配合黄**办理相关房产买卖手续或销售此房产，则属黄**违约，苗柳*自愿赔偿黄**人民币按总房价的20%赔偿给黄**。5、该房产属夫妻共有房产，现由苗柳*一人签订本协议，签订本协议之时双方都清楚了解，签订本协议后，双方都自愿承担本协议的违约责任。双方还就办理房产过户及费用等进行了约定。签订合同当日，黄**向苗柳*、刘**支付了代理售房定金20000元。苗柳*出具了收条。2013年7月9日，黄**与第三人石**签订了一份《房屋买卖合同》，黄**作为卖方，第三人作为买方。双方约定：1、黄**将航二路XX号宏城绿都XX栋X单元XX号的房屋出售给第三人。2、双方协定房产总价为648000元。3、第三人在签订买卖协议之日向黄**支付购房定金100000元。双方还就资金监管、违约责任等进行了约定。签订合同当日，第三人交给黄**购房定金100000元。黄**向第三人出具了收条。2013年6月3日，刘**、苗柳*在来**证处的主持在出具了一份《委托书》，二人委托黄**全权代为办理航二路XX号宏城绿都XX栋X单元XX号房屋的相关事宜，对具体的委托事项进行了说明。该委托书得到了来**证处的公证。公证时，黄**未到场。公证之后，苗柳*、刘**并没有将委托书交给黄**。2013年9月12日，黄**以苗柳*、刘**违反委托合同的约定，无故不卖房为由，将苗柳*、刘**诉至法院，要求苗柳*、刘**承担违约责任。

一审法院审理认为：本案的争议焦点是黄**与苗柳丝签订的《房屋转让委托合同书》的效力。从该委托合同书约定的内容看，是黄**向苗柳丝提供房地产居间、代理服务，并收取相应的佣金。该行为应当认定为房地产经纪行为。**务院住房和城乡**设部、国家**委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理”、第十四条规定“房地产经纪业务应当由房地产紧急机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取……房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。根据上述规定，可以认定房地产经纪不同于一般的服务行业，从业的前提是要取得经纪的资格，且房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。根据查明的事实，黄**以个人名义与苗柳丝、刘**苗柳丝签订性质为房地产经纪业务的委托合同书，其没有提供证据证明其具备合法的从业资格，故其不具备委托协议的主体资格。且该院另查明，黄**与苗柳丝签订合同转让的房屋系苗柳丝与刘**夫妻共有，该房产坐落于苗柳丝、刘**名下，签订合同时，并未取得刘**的同意。虽然苗柳丝、刘**在来**证处办理的委托黄**买房的公证，但公证的委托书并未交给黄**，即苗柳丝、刘**与黄**之间并未形成委托关系。苗柳丝与黄**签订委托合同的行为并未得到刘**的追认。故苗柳丝亦不单独具备签订《房屋转让委托合同》的主体资格。综上，黄**与苗柳丝签订的《房屋转让委托合同书》为无效合同。依照法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，黄**与苗柳丝过错相当，黄**要求苗柳丝、刘**依合同约定支付赔偿金、可得利益损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。苗柳丝应当将收取黄**的定金20000元返还黄**。因刘**不是《房屋转让委托合同书》的相对方，故刘**不承担返还定金的责任。黄**是当庭提出增加要求苗柳丝、刘**返还定金诉请的，苗柳丝、刘**表示不同意。但该院认为将该诉请与本案一并处理，并不损害双方利益，有利于案结事了，故该院准予黄**增加该诉请，并对该诉请予以支持。黄**要求苗柳丝、刘**赔偿装修损失8000元没有提供相应证据予以证实，故该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院作出如下判决：一、苗柳丝返还黄**定金人民币20000元；二、驳回黄**的其他诉讼请求。案件受理费3981元（黄**已预交），由苗柳丝负担390元，黄**负担3591元。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。依据《房地产经纪管理办法》第七条的规定“本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。”第八条的规定“设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。”第十四条规定“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”根据上述法律规定，《房地产经纪管理办法》是调整中介公司以及在中介公司从业经纪人员的房屋经纪行为，一审法院既然认定黄**不是在中介公司从业，那么其与苗柳丝、刘**的委托行为就不受《房地产经纪管理办法》的调整，应依据《合同法》关于“委托”一章的相关规定判决。

二、一审法院认定黄**与苗柳丝签订的《房屋转让委托合同》是无效合同，理由是没有得到另一被上诉人刘**的追认。就本案事实而言，本案涉诉房屋是苗柳丝、刘**的夫妻共同财产，夫妻一人将房屋出售不可能对方不知情，且苗柳丝、刘**均到来宾公证处作出委托公证，这一公证行为再次证实刘**对此事的认可。

据此，请求二审法院判令：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、改判苗柳丝、刘**向黄**支付赔偿金118000元；四、苗柳丝、刘**向黄**赔偿可得利益58040元；五、苗柳丝、刘**向黄**赔偿装修损失8000元；六、本案一、二审诉讼费由苗柳丝、刘**承担。

被上诉人辩称

被上诉人苗柳丝、刘**当庭口头答辩称：黄**对于一审判决第一项结果没有异议，即第一项得出的结论是一审按照事实和合同规定作出的判决结果。因此，黄**对一审判决结果没有异议，意味着对一审法律事实、关系及使用法律没有异议。黄**的诉请的第二、三、四项跟第一项判决结果自相矛盾。无效合同不应承担赔偿金额及可得利益，故不同意黄**的三、四项诉请。对于第五项诉请，黄**没有证据证明实际发生；对于第六项诉请，也不同意黄**的该项诉请。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

本院查明

二审期间，上诉人黄**对一审查明的事实没有异议，但认为一审判决认定广西嘉**有限公司的经营范围错误，应当按照工商营业执照登记范围予以认定。二审期间，上诉人黄**未向本院提交新的证据。

被上诉人苗柳丝、刘**对一审法院查明的事实没有异议。在二审期间，其向本院提交柳州市二手房买卖宣传手册一份，证明二手房买卖应当通过房屋交易经纪公司，黄**没有按照相关规定办理，以致交易无效。

一审第三人石**对一审查明的事实没有异议，也未向本院提交新的证据。

上诉人黄**对被上诉人苗柳丝、刘**二审期间提交的证据的质证意见：对该证据没有异议。苗柳丝、刘**陈述交易方式有两种，本案属于其中之一由买卖双方自行成交的程序。

一审第三人石**对被上诉人苗柳丝、刘**二审期间提交的证据的质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的也没有异议。

本院认为

经质证，本院认为：由于当事人均对苗柳丝、刘**二审提交的新的证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信，关于其证明目的本院将结合相关法律、法规的规定在下文再详细分析。

针对上诉人黄**提出的异议，本院认为，广西嘉**有限公司的经营范围与本案审理的争议焦点无关，故本院对此不再查明。

据此，一审法院查明的事实属实，本院对此予以确认。

二审另查明：一、根据柳州市二手房买卖宣传手册所载明内容，柳州市二手房屋买卖交易方式共有两种，即通过房地产经纪机构促成交易以及买卖双方自行交易。二、上诉人黄**与被上诉人苗柳丝在二审庭审中均同意解除签订的《房屋转让委托合同书》。

本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案当事人签订的《房屋转让委托合同书》是否合法、有效；二、如该合同有效，黄**主张苗柳丝、刘**应向其支付赔偿金、可得利益及装修损失是否有事实和法律依据。

关于争议焦**，本院认为，依法成立的合同合法、有效。判断合同是否合法、有效，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，即“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。对于违反法律、行政法规的强制性规定的范围界定，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，当事人签订的《房屋转让委托合同书》未违反上述法律规定，应为合法、有效合同。《房地产经纪管理办法》系由住房和城乡**设部、国家**委员会、人力资源和社会保障部联合制定实施，其法律效力层级为部门规章，并非法律或者行政法规，不能作为认定合同是否合法、有效的依据。一审法院依据《房地产经纪管理办法》的规定以及基于房屋所有权人未授权处分的认定判决本案《房屋转让委托合同书》无效的观点错误，本院对此予以更正。

关于争议焦点二，本院认为，首先，因黄**未提供证据证明其对本案争议房屋进行装修产生了装修费用，且苗柳丝、刘**对此也不予认可，故对其该项费用主张应不予支持。

其次，至于黄**所主张的赔偿金和可得利益的损失，本院认为亦不应予以支持。理由如下：

一、根据《房地产经纪管理办法》第九条规定：“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理”、第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产紧急机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取……房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。苗柳*提交的柳州市二手房买卖宣传手册中载明的二手房屋买卖交易方式也与上述规定相符。本案中，黄**以其个人名义与苗柳*签订《房屋转让委托合同书》，并与第三人石**签订了《房屋买卖合同》。由于黄**系公民，并非房地产经纪机构，其以个人名义从事房地产经纪活动违反了上述规定，致使涉案房屋无法在房屋买卖交易登记部门办理相关买卖登记手续，致使委托合同无法继续履行亦无法实现合同的目的。本案中《房屋转让委托合同书》系因违反《房地产经纪管理办法》的相关规定而无法继续履行实现合同目，双方当事人均同意解除合同，其解除事由不可归责于苗柳*，故本院对黄**主张苗柳*、刘**应向其赔偿可得利益损失58040元及赔偿金118000元的请求不予支持。

二、根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”本案中，黄**也未提供证据证明因本案《房屋转让委托合同书》解除，而导致其因处理委托事项需向案外人承担违约责任造成黄**的直接损失。黄**亦未提供证据证明在处理委托事项过程中支出了相应的合理费用。据此，一审法院判决未支持黄**所主张的赔偿金、可得利益损失正确，本院对此予以维持。

至于一审法院基于合同解除判决苗柳丝向黄**返还定金20000元，双方当事人对此均未提出异议，应视为当事人均予以认可，故本院对此亦予以维持。

综上所述，上诉人黄**的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3981元（上诉人黄**已预交），由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十六日