河北宏**团有限公司与盐山县住房和城乡建设局城乡建设行政管理-其他一审行政判决书

审理经过

原告河北宏**团有限公司不服被告盐山县住房和城乡建设局为第三人盐山阳**主委员会备案，于2015年6月4日向本院提起行政诉讼，本院于2015年6月4日立案后，于2015年10月12日公开开庭审理了本案。原告河北宏**团有限公司委托代理人陈**、被告盐山县住房和城乡建设局委托代理人王**、第三人盐山阳**主委员会负责人王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告盐山县住房和城乡建设局于2012年6月20日，依据第三人阳光骏景小区业主委员会提交的《业主委员会备案表》、《业主大会议事规则》、《阳光骏景小区管理规约》、《阳光骏景住宅小区第一次业主大会会议纪要》等相关文件材料，为其办理了备案手续。

原告诉称

原告河北宏**团有限公司诉称，原告开发建设的盐山阳光骏景住宅小区于2009年陆续交付使用。依据有关法律规定，原告委托了前期物业公司负责该小区的物业服务。由于业主陆续入住，尚未筹备业主委员会的成立工作。2015年四月开始，少数几个人员打着业主委员会的名义，在小区张贴《告全体业主书》、散发材料、架设高音喇叭，将一个安静、祥和的“省级园林式示范小区”变成了一个乌烟瘴气、充满暴力的场所。经调查，被告于2012年6月20日为第三人办理了《业主委员会》行政备案，该备案行为没有事实依据、违反法律规定，程序违法。原告河北宏**团有限公司提供了业主委员会备案表1份。

被告辩称

被告盐山县住房和城乡建设局辩称：一、被告为第三人备案有事实根据。盐山**小区2009年5月入住，盐山**小区隶属盐山县**民委员会管理，该居委会作为牵头单位，由入住全体业主成立业主大会，于2012年6月16日召开业主大会，并选举产生业主委员会。经盐山县**民委员会同意，向答辩人申请备案，并提交《业主委员会备案表》、《业主大会议事规则》、《阳光骏景小区管理规约》、《阳光骏景住宅小区第一次业主大会会议纪要》，足以证明盐山**小区业主委员会确实成立。二、答辩人为第三人备案符合《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》）。《规则》第二条规定“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。”第三条规定“业主委员会由业主大会依法选取产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会规定的事项，接受业主的监督。”第十五条第二款“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”第三十一条规定“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。第三十二条规定”业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。”盐山**小区业主委员会成立符合以上规定。三、

答辩人为第三人备案程序合法，符合《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定。规则第三十三条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。”四、盐山阳光骏景小区《业主大会议事规则》第十七条规定，业主委员会每届任期不超过三年，现已过期。

被告盐山县住房和城乡建设局提供以下证据、依据：1、《业主委员会备案表》1份；2、《业主大会议事规则》1份；3、《阳光骏景小区管理规约》1份；4、《阳光骏景住宅小区第一次业主大会会议纪要》1份。

经庭审质证，原告对被告以上4份证据真实性予以认可，但是其对4份证据的合法性不予认可。原告认为，证据1，备案表中最重要的内容业主管理区域四至范围、总建筑面积、总套数空白，所以说这四份证据均不合法。第二点，按照《物业管理条例》第十二条规定。召开业主大会，应当有占建筑面积一半以上的业主和总业主户数过半数的业主参加方为有效，阳光骏景小区总建筑面积17万平米，总户数1389户，召开业主大会应当有建筑面积85000平米以上的业主和695户以上的业主参加方为有效。而本案被告备案依据的业主委员会登记表记载，本次业主大会只有30户业主参加，因此召开业主大会人数和面积均不符合法律强制性规定。第三点按照《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会应当于15日前通知全体业主，而本案被告备案依据的证据中没有通知全体业主的记载，因此召开程序违法。基于以上三点原告认为它是不合法的，管理规约、议事规则、会议纪要均不合法。业主委员会备案属于依申请的行政行为，只有申请才能启动程序，这4份证据中间没有第三人申请，在程序上是违法的。适用法律错误，行政行为应该依照法律、行政法规、规章、和规范性文件位阶的顺序作为法律依据，被告依据的《议事规则》属规范性文件，并未适用行政法规。

第三人对被告提供的4份证据无异议。

本院对上述证据认证如下：对证据1，本院对该证据的真实性予以确认，但对其合法性不予确认。因为该证据在物业管理区域栏内，四至范围、总建筑面积、总套数、入住率等均为空白，缺乏业主大会成立及业主委员会选举具有合法性的事实依据，不符合法律规定。证据2、3、4，该3份证据是建立在证据1基础之上的，因证据1不合法，故该3份证据亦不合法。

本院查明

经审理查明，被告盐山县住房和城乡建设局于2012年6月20日，依据第三人阳光骏景业主委员会提交的《业主委员会备案表》、《业主大会议事规则》《阳光骏景小区管理规约》、《阳光骏景住宅小区第一次业主大会会议纪要》这4份文件材料，为其办理了备案手续。第三人提供的备案表中在业主大会会议情况栏只载明：参加大会应到票权数为30人，实到票权数为30人。而物业管理区域栏内，四至范围、总建筑面积、总套数、入住率等均为空白。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会”；第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会更换业主委员会成员；……”；第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”；第十六条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。中华人民共和国住房和城乡**设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；……”。本案中，被告为第三人备案依据的备案表中只载明，业主大会会议情况：参加大会应到票权数30人，实到票权数30人。而物业管理区域栏内四至范围、总建筑面积、总套数、入住率等均为空白，缺乏业主大会成立和业主委员会选举具有合法性的事实依据。故被告为第三人备案缺乏事实依据。因此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告盐山县住房和城乡建设局为第三人盐山阳**主委员会的备案。

案件受理费50元，由被告盐山县住房和城乡建设局负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日