原告李**诉被告铁岭市银州区人民政府房屋征收行政撤销一案一审行政判决书

审理经过

原告李**不服铁岭市银州区人民政府于2015年1月8日作出的铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定，于2015年4月7日向本院提起行政诉讼。本院于2015年4月14日受理后，于2015年4月17日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭审理了本案。原告李**、委托代理人刘某某，被告铁岭市银州区人民政府的行政机关负责人徐某某、委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告铁岭市银州区人民政府于2015年1月8日作出了铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书，该决定认定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）和有关法律规定，被告铁岭市银州区人民政府经过铁岭市规划设计院规划，决定对铁岭市银州区龙山乡某村区域进行征收，于2014年8月1日作出征收决定并予以公告。征收范围：东至柴河街、南至玉深路（南柳路）、西至粮库东现状区间路、北至八中南路。原告李**房屋（征收编号为A-1）位于征收范围内，原告有照房屋三座，村房字第8506号房屋面积为84平方米，村房字第8507号房屋面积为180平方米，村房字第1584号房屋面积为58平方米，使用性质均为门市。2014年8月3日被告按照少数服从多数原则，通过选票方式委托辽宁某**责任公司对原告房屋进行了评估，原告房屋及附属物评估总价值为1416667.9元，被告于2014年10月9日将辽某房估字（2014）第040号评估报告送达给原告，原告李**未在法定期限内向辽宁某**责任公司对该评估报告提出复核评估申请。被告与原告就货币补偿或产权调换等内容经多次协商未能达成协议，被告根据《中华人民共和国土地管理法》、《征收条例》、《银州区龙山乡某村区域房屋改造征收补偿安置方案》（以下简称《某村补偿方案》）等有关法律法规规定，对原告所有的房屋作出如下货币补偿或产权调换的决定：

一、对原告货币补偿方式：

1、有照门市按照被征收房屋评估价格单价加上该单价与征收区域新建门市安置房屋评估价格单价的差价50%，作为被征收房屋补偿面积单价，再以此单价乘以被征收房屋的补偿面积确定补偿金额。某村新建商业楼房评估平均单价为7000元／平方米，原告有照平房门市评估价格为3900元／平方米，其差价的50%为1550元／平方米，再加上原告房屋评估单价3900元／平方米，即补偿金额单价为5450元／平方米。需向原告补偿金额为有房屋所有权证房屋建筑面积乘以补偿金额单价，原告三座有照房屋总面积为322平方米，乘以补偿金额单价5450元／平方米，补偿金额为1754900元。

2、无房屋所有权证房屋及附属物价值160867.9元。

3、因征收房屋造成临时居住补偿费3868元／月，一次性支付半年，即23208元。

4、支付给原告因征收房屋造成的搬家费3868元。

上述货币补偿共计1942843.9元，已提存于专户。

二、对原告产权调换方式：

（一）原告产权调换选择商业门市

1、征收有照商业门市平房时，安置门市楼房，原告应支付安置房面积（原房屋面积加上增加的公摊面积）评估价格与原房屋评估价格差价的50%价款。可就近上靠入档增加面积，档次内增加面积按优惠价格（安置房市场评估价下浮6%）结算，档次外增加面积部分按安置房市场评估价结算。某村新建商业门市评估价格为7000元／平方米，有照商业门市平房评估价格为3900元／平方米，其差价的50%为1550元／平方米，即原告还需支付三座有照房屋总面积322平方米乘以1550元／平方米，支付金额共计499100元。

上述补偿方式，原告共需支付499100元后，安置门市楼房面积322平方米。

2、无房屋所有权证房屋及附属物价值160867.9元。

3、因征收房屋造成临时居住补偿费3868元／月（每年支付一次）。

4、支付给原告因征收房屋造成的搬家费3868元。

（二）原告产权调换选择住宅

1、有照商业门市选择安置住宅的，可按该商业门市评估价格（单价3900元）与征收区域内住宅平均价格（单价1800元）折成系数2.167按照有照住宅进行安置，即有房屋所有权证房屋建筑面积322平方米乘以系数2.167，根据《某村补偿方案》上浮16.5平方米后确认房屋补偿建筑面积是714.27平方米，在本征收区域回迁安置高层住宅楼房，建筑面积为714.27平方米。档次内增加面积部分按优惠价格（安置房市场评估价格下浮6%）结算，档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算。

2、无房屋所有权证房屋及附属物价值160867.9元。

3、因征收房屋造成临时居住补偿费3868元／月（每年支付一次）。

4、支付给原告因征收房屋造成的搬家费3868元。

三、搬迁期限：请于本决定书送达之日起七日内完成搬迁，腾空房屋。

被告于2015年4月22日向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据：

第一组证据：1、某棚户区地块控制性详细规划（变更）控规图复印件；2、辽宁省人民政府关于铁岭市银州区2013年度第1批次建设用地的批复。欲证明该区域房屋经规划局规划。

第二组证据：3、《关于银州区龙山乡某村区域房屋改造征收与补偿安置方案》（征求意见稿）及照片2张；4、关于银州区龙山乡某区域征求意见情况及照片2张；5、签到簿、会议记录、某村房屋征收动员大会照片2张。欲证明某村同意征收土地，被告对征收补偿方案进行了讨论、征求了公众意见，并公布了公众意见的整理。

第三组证据：6、龙山乡某村地块房屋征收社会稳定风险评估论证会会议记录；7、龙山乡某村风险评估报告；8、区常委会议记要；9、铁**行资金存款证明。欲证明被告已进行社会风险评估，征收补偿存款已经足额到位，专户存款，符合《征收条例》第十二条规定。

第四组证据：10、龙山乡某村区域依法征收公告及照片1张；11、暂停办理相关手续的通知及照片2张；12、关于银州区龙山乡某村区域房屋征收与补偿安置方案及照片1张。欲证明被告张贴了征收公告、征收补偿与安置方案，并通知了有关部门暂停办理相关手续，符合法律规定。

第五组证据：13、推选评估机构通知及照片2张；14、某村区域房屋评估机构选票；15、选定评估机构会议记录；16、选定评估机构的情况说明；17、选定房屋评估机构的公告及照片2张。欲证明被告向被征收人提供三家评估公司，根据投票情况选择了辽宁某房地产估价有限责任公司。

第六组证据：18、关于入户评估的通告及照片2张；19、房地产估价委托协议书；20、房屋建筑及附属物调查情况汇总表及照片6张。欲证明被告委托的评估机构对被征收房屋进行了评估，并对评估结果进行公告，符合《征收条例》第十九条规定。

第七组证据：21、原告户口证明；22、原告房屋所有权证；23、原告房地产估价报告复印件；24、原告房地产估价报告送达回执。欲证明被告已将评估报告送达给原告。

第八组证据：25、铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书；26、房屋征收补偿决定书送达回执；27、协商记录3次。欲证明被告向原告送达了补偿决定书。

第九组证据：28、工作人员身份证明。欲证明法律文书是合法送达的。

原告诉称

原告李**诉称，依照法律规定被告征收土地应实际测量，认真核实，但被告作出的评估报告未征求原告意见，未告知原告救济途径，程序违法。被告作出的房屋征收补偿决定书对原告货币补偿和产权调换方式没有按照《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》进行补偿，该法第二十一条明确规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但该决定书对原告门市房屋以评估单价5450元／平方米标准补偿，远远低于相邻世纪园等小区12000元／平方米的市场价格，原告要求原址回迁。原告门市房屋经营加工隐形纱窗、白钢护栏及豆腐加工，被告作出的补偿决定没有给予原告营业损失的补偿，且原告在村上有票房屋应该按照有照房屋给予补偿。综上，被告作出的房屋征收补偿决定在程序、内容方面都违反法律规定，请求人民法院撤销被告作出的铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书。

原告为此向本院提交如下证据：

证据1、郭某某等人证人证言。欲证明被告提交的证据是伪造的，党员代表大会有假党员。

证据2、肖*等村民联合签名证明材料。欲证明某村召开房屋征收动员大会的时间是7月28日晚上，被征收人不知道评估机构选定这回事，没有收到评估报告，只有评估表格。

证据3、《商品房买卖合同》及嘉**苑等小区宣传单。欲证明原告房屋周边的房价情况，原告房屋地理位置优越。

证据4、王某某等人的评估表格。欲证明被征收人只收到一张评估表格，没收到评估报告。

证据5、《关于银州区龙山乡某村区域房屋改造征收补偿安置方案》（征求意见稿）。欲证明被征收人是在7月28日晚上看到的征收补偿方案征求意见稿，被告在征求意见稿上载明的日期6月11日是虚假的。

证据6、工商管理专用收据2张、税票1张、照片6张、食品卫生许可证、个体工商户营业执照及辽宁省食品生产经营小作坊登记证明。欲证明原告房屋从事经营活动，因被告征收停电造成了损失。

证据7、办理房照的专用收款收据1张。欲证明原告十年前交纳了办理房照的费用。

证据8、肖*与司某某谈话的视听资料。欲证明某村召开房屋征收动员大会的时间是2014年7月28日，村民手中都有村委会办理房照的收据。

证据9、铁银政征补（2015）第102号房屋征收补偿决定书。欲证明被告对原告房屋的营业损失补偿不合理。

被告辩称

被告铁岭市银州区人民政府辩称，被告是严格按照《征收条例》对原告作出的铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书。一、根据《征收条例》第四条、第二十六条规定，被告有作出补偿决定书的法定职权；二、根据《征收条例》第八条第五款规定，被告对该区域进行旧城区改建，符合法规规定；三、被告的征收行为完全符合《征收条例》。征收部门于2014年6月11日对《银州区龙山乡某村区域房屋改造征收补偿安置方案》（征求意见稿）进行了公告，并对征收地块范围内的住户、企业进行了意见征求。2014年7月26日对社会风险进行了评估论证，在收集整理好征求意见后，征收部门于2014年8月1日作出《某村补偿方案》，对房屋评估机构进行了民主选票，选出了评估机构并予以公告；四、评估机构于2014年8月5日作出评估报告，该报告对原告所有的建筑物均予以评估，并于2014年10月9日送达给原告，评估报告中写明了原告申请复核的权利和期限，在规定的期限内原告没有申请复核，该评估报告已经生效；五、被告与原告多次协商未果，根据已生效的房地产评估报告，依据《征收条例》第二十六条规定和《某村补偿方案》，被告于2015年1月8日对原告作出房屋征收补偿决定书，该决定中产权调换方式符合《征收条例》第二十一条和《某村补偿方案》的规定；六、被告认为根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，对评估报告有异议的应当依据《征收条例》第二十六条进行复议或诉讼。原告在法定时间内没有对评估报告提出复核，被告依据该评估报告作出补偿决定符合《征收条例》规定；七、根据《征收条例》和《某村补偿方案》原告没有依法取得营业执照并没有依法纳税，不应给予停产停业损失的补偿。综上所述，被告作出的铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书证据确凿，适用法律、法规正确，符合法律程序，请求法院依法判决维持。

经过庭审质证，本院对证据作如下确认：原告对被告出示的证据21、22没有异议，对其他证据均有异议。对于第一组证据，原告对该组证据证明目的有异议，证据1没有明确标注回迁安置的位置，被告在没有完成征收时，就在土地上建立哥伦布广场售楼处，违反省政府的批复及法律规定；对于第二组证据，原告认为该组证据不真实，房屋征收补偿方案征求意见的公示时间违反法律规定；对于第三组证据，原告认为房屋征收社会风险仍然存在，致使补偿不合理，根据条例规定棚户区改造需专家论证，而本区域征收仅凭会议纪要就决定了，且资金存款没有足额到位；对于第四组证据，原告认为被告发布文件的时间不符合常理，征收补偿方案征求意见期限少于30日程序违法；对于第五组证据，原告认为被告发布文件的时间不符合常理，该组证据不真实，被告选择评估机构程序违法；对于第六组证据，原告认为被告选择评估机构程序违法，致使被告违法签订房地产估价委托协议；对于第七组证据，原告认为被告委托评估机构的日期是8月3日，却在8月1日开始进行评估，作出的评估报告不能真实反映原告财产情况，评估报告是无效的；对于第八组证据，原告认为其收到了补偿决定书，但是补偿决定是基于评估报告作出的，补偿决定也是违法的，协商记录没有实质内容；对于第九组证据，原告认为被告总换工作人员。

被告对原告出示的证据均有异议。对于证据1、2，被告认为证人应出庭作证，证据形式不合法，不能证明其证明目的；对于证据3，被告认为该证据不能证明原告房屋与周边房屋同等价值；对于证据4，被告认为该组证据与本案无关；对于证据5，被告认为不能证明其证明目的；对于证据6，被告认为原告在被告作出补偿决定前未提供该证据；对于证据7，被告认为不能证明原告建筑的合法性；对于证据8，被告认为光盘录制的时间不是在被告作出行政行为之前，该证据属于证人证言，证据不合法，无法认定真实性；对于证据9，被告认为该补偿决定是在2015年5月9日向原告送达的。

本院认为

本院认为，对于原告提交的证据1、2，不符合行政诉讼证据规则规定；对于原告提交的证据3、4，与被告对原告作出的补偿决定是否合法无关联，不符合证据的关联性，本院对以上证据不予采信；对于原告提交的证据5，结合被告提交的证据，能够证明被告作出征求意见稿的时间是2014年6月11日，本院予以采信；对于原告提交的证据6，食品卫生许可证已过有效期，三张收据和食品卫生许可证不能证明被告征收时原告从事的经营活动，本院不予采信，个体工商户营业执照及辽宁省食品生产经营小作坊登记证明能够证明原告经营大豆腐加工点的事实，本院予以采信；对于原告提交的证据7，结合其他证据能够证明村委会为原告办理房照收取费用的事实，本院予以采信；对于原告提交的证据8，能够证明被告召开动员大会及村委会办理房照收取费用的事实，本院对该部分证据予以采信，对于选定评估机构部分录音资料与被告提交的证据相互矛盾，本院对该部分证据不予采信；对于原告提交的证据9，能够证明被告于2015年5月5日对原告作出铁银政征补（2015）第102号房屋征收补偿决定书，增加停产停业损失补偿的事实，本院予以采信。

对于被告提交的第一组证据，能够证明辽宁省人民政府对银州区龙山乡某村集体宅基地征为国有予以批准的事实，铁岭市政府对该区域进行规划，符合城市规划；对于第二组证据，能够证明被告召开动员大会，对该地块的房屋征收补偿方案进行了讨论并征求了公众意见及被告对补偿方案（征求意见稿）在村委会进行公告的事实；对于第三组证据，能够证明被告对该地块作出征收决定前进行了社会稳定风险评估，并且征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用；对于第四组证据，能够证明被告对该区域房屋作出征收决定并公告，通知了有关部门和相关公众暂停办理相关手续及《某村补偿方案》在村委会进行公告的事实；对于第五组证据，能够证明被告召开村民代表大会，通过选票方式选定了辽宁某房地产估价公司的事实；对于第六组证据，能够证明被告委托评估机构对被征收房屋进行了评估，并对评估结果进行了公告；对于第七组证据，能证明原告房屋面积、用途等信息，辽宁某房地产估价公司对原告房屋作出评估报告，被告将该报告送达给原告的事实；对于第八组证据，能够证明被告向原告送达了补偿决定书以及双方进行了多次协商的事实；对于第九组证据，能够证明王*、魏*等人系城市房屋征收管理局、龙山乡某村工作人员的事实，本院对被告出示的以上证据均予以采信。

经审理查明，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和有关法律规定，被告铁岭市银州区人民政府经过辽宁省人民政府批准、铁岭市规划设计院规划，决定对铁岭市银州区龙山乡某村区域进行征收，于2014年8月1日作出征收决定并予以公告。征收范围：东至柴河街、南至玉深路（南柳路）、西至粮库东现状区间路、北至八中南路。原告李**房屋（征收编号为A-1）位于征收范围内，原告有照房屋三座，村房字第8506号房屋面积为84平方米，村房字第8507号房屋面积为180平方米，村房字第1584号房屋面积为58平方米，使用性质均为门市，有小票房屋面积为142平方米，原告经营大豆腐加工点。2014年8月3日被告按照少数服从多数原则，通过选票方式委托辽宁某**责任公司对原告房屋进行了评估，并于2014年10月9日将辽某房估字（2014）第040号评估报告送达给原告，该评估报告认定原告所有的房屋在估价时点2014年8月1日市场价值为3900元／平方米，原告房屋及附属物评估总价值为1416667.9元，原告李**未在法定期限内对该评估报告提出复核申请。被告与原告就货币补偿或产权调换等内容经多次协商未能达成协议，被告根据《中华人民共和国土地管理法》、《征收条例》、《某村补偿方案》等有关法律规定，对原告所有的房屋作出如下货币补偿或产权调换的决定：一、对原告货币补偿方式：原告有房屋产权证房屋货币补偿金额为1754900元；无房屋所有权证房屋及附属物价值160867.9元；因征收房屋造成临时居住补偿费23208元；因征收房屋造成的搬家费3868元。上述货币补偿共计1942843.9元，已提存于专户。二、对原告产权调换的方式：（一）原告产权调换选择商业门市：原告有照商业门市需支付499100元后，回迁安置建筑面积为322平方米的门市楼房；无房屋所有权证房屋及附属物价值160867.9元；因征收房屋造成临时居住补偿费3868元／月（每年支付一次）；因征收房屋造成的搬家费3868元。（二）原告产权调换选择住宅：原告有照商业门市回迁安置建筑面积为714.27平方米的高层住宅楼房，档次内增加面积部分按优惠价格结算，档次外增加面积部分按安置房市场评估价格结算；无房屋所有权证房屋及附属物价值160867.9元；因征收房屋造成临时居住补偿费3868元／月（每年支付一次）；因征收房屋造成的搬家费3868元。被告告知原告应在决定书送达之日起七日内完成搬迁，腾空房屋，并于2015年2月14日向原告李**送达了铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书。原告不服于2015年4月7日向本院提起本案诉讼。

另查明，被告作出行政行为前原告未向被告提交营业执照等证据，本院在审理过程中，被告于2015年5月5日对原告作出铁银政征补（2015）第102号房屋征收补偿决定书，对原告因征收房屋造成停产停业损失作出如下货币补偿或产权调换的决定：一、对原告货币补偿方式：按被征收房屋评估价值8%计算，一次性支付半年即9048元。二、对原告产权调换的方式：每年按照被征收房屋评估价值8%计算补偿，即18096元，自搬迁之日起至通知回迁之日止，每年发放一次。如果超过安置协议约定的回迁期限，自超过约定的回迁日期起按照逾期当年的标准增加50%支付临时安置补偿。被告于2015年5月9日向原告李**送达了铁银政征补（2015）第102号房屋征收补偿决定书，原、被告同意对这一补偿决定一并审理。原告认为经营损失补偿不合理，应按年终收益计算。

本院认为，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条的规定，被告铁岭市银州区人民政府有作出房屋征收及补偿决定的法定职权。该征收决定符合铁岭市城市规划和棚户区改造等公共利益的需要，被告按有关规定进行了社会稳定风险评估，征收补偿费用已专户存储足额到位，征收决定及补偿方案及时进行了公告。被告与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，被告委托房地产评估公司对原告的房屋及附属物进行评估，依照《征收条例》、《某村补偿方案》规定的标准，根据评估结果给付原告李**被征收房屋货币补偿或产权调换房屋的价值补偿，因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿，该决定证据充分，适用法律正确，符合法定程序。对于原告提出被告作出的征收补偿方案，征求意见少于30日程序违法的意见，经查被告于2014年6月11日作出《银州区龙山乡某村区域房屋改造征收补偿安置方案》（征求意见稿），并于当日张贴在某村委会门上予以公告，7月11日对征收补偿方案修改情况予以公布，7月12召开村民代表大会对征收补偿方案进行论证征求意见，被告整理后于8月1日作出《银州区龙山乡某村区域房屋改造征收补偿安置方案》，并在某村委会予以公告。本院认为被告组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求了公众意见，征收意见期限自6月11日至8月1日，符合《征收条例》第十条征求意见期限不得少于30日的规定，原告的意见本院不予支持。对于原告提出被告委托辽宁某房地产估价有限责任公司程序违法的意见，经查被告于2014年8月2日作出推选评估机构通知，并在某村委会予以公告，8月3日，龙山乡某村通过选票方式，以多数选票551票选定了辽宁某房地产估价有限责任公司。依照《征收条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本院认为在被征收人协商不成的情况下，被告以选票形式，通过多数决定的方式，确定辽宁某房地产估价有限责任公司程序合法，原告的意见本院不予支持。对于原告提出其没有收到评估报告，被告未告知法律救济途径，评估报告无效的意见，经查被告于2014年10月9日向原告李**送达评估报告，原告拒绝签字，有某村民委员会工作人员邸*、魏*在场见证，被告送达程序符合法律规定。该评估报告明确记载被拆迁人自收到报告书之日起10日内向该公司书面申请复核，或另行委托其他估价机构进行评估，已告知原告法律救济途径。原告收到评估报告后未向辽宁某房地产估价有限责任公司申请复核评估，该评估报告已经发生法律效力，原告的意见无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告提出被告作出的补偿决定给予原告两种补偿方式的标准低于市场价格，有小票的房屋应按有照房屋补偿的意见，本院认为原告有小票房屋面积为142平方米，但原告未提交该房屋所有权证，该房屋不属于《某村补偿方案》规定的有照住宅房屋补偿范围，且被告已对该房屋给付原告货币补偿，符合《某村补偿方案》的规定。被告依据发生法律效力的评估报告作出的房屋征收补偿决定给予原告货币补偿或产权调换方式符合法律规定，原告的意见本院不予支持。对于原告提出其经营大豆腐加工点，被告未给付原告停产停业损失的补偿，后作出的补偿决定对该项补偿不合理的意见，经查，原告有照房屋三座，使用性质均为门市，原告用于经营大豆腐加工点。被告作出补偿决定对原告房屋选择货币补偿方式给予停产停业损失为一次性支付半年即9048元；对原告房屋选择产权调换给予停产停业损失为18096元，自搬迁之日起至通知回迁之日止，每年发放一次。本院认为《某村补偿方案》对非住宅房屋从事商业经营的停产停业损失补偿，确定了被征收人房屋选择货币补偿和选择产权调换的两种补偿标准。被告依照该方案对原告作出上述停产停业损失的补偿符合法律规定，故对原告的意见本院不予支持。对于原告要求原址回迁的意见，本院认为《征收条例》第二十一条明确规定因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择产权调换的，征收人应提供改建地段或者就近地段的房屋，本案原告的意见无法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李**要求撤销被告铁岭市银州区政府于2015年1月8日作出的铁银政征补（2015）第15号房屋征收补偿决定书的诉讼请求。

案件诉讼费50元，由原告李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于铁岭**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十五日