崔**请求撤销佳木斯市人民政府房屋征收补偿决定书一审行政判决书

审理经过

原告崔**请求撤销被告于2012年12月10日对其作出的佳政征补字（2012）第22号房屋征收补偿决定书一案，佳木**民法院于2014年10月23日发回本院重审后，本院于2014年11月3日立案受理，依法另行组成合议庭，于2014年12月9日、2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告崔**，被告佳木斯市人民政府委托代理人贾*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告佳木斯市人民政府于2012年12月10日对原告崔**作出佳政征补字（2012）第22号房屋征收补偿决定书。被告原审时于2014年4月18日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据卷宗一本（包括证据一、关于下达2010年第三批城市棚户区改造计划的通知、社会稳定风险评估报告、佳木斯市人民政府房屋征收决定及公告、征收补偿实施方案。证明：房屋征收决定完全符合国家征收规定要求，程序合法。证据二、随机选定评估机构证明一份。证明：房地产估价报告符合法律规定。证据三、征收补偿决定申请书、被征收人基本情况、被征收房屋权属证明材料、公证处房屋面积测绘结果、《房屋征收估价分户报告》、《资产评估报告》、对被征收人安置补偿方案、协商记录、送达回证、《房屋征收补偿决定书》。证明：房屋征收补偿决定书的受理、拟定、审核、下发程序符合法律规定，征收补偿结果公平、合法、合理。

原告诉称

原告崔**原审诉称，佳木斯**限责任公司建于1985年5月。经上级批文，原告个人全部买断，至今经营26年。公司位于佳木斯市新建街21号，临街延长米达75米，属一类地区，经济发展前景极好。公司占地面积2584平方米，于2010年重新贷款竞拍土地使用权50年，经营性房屋及生产车间共计778.01平方米。是具有生产、施工资质和丰富经验的民营企业。被告于2011年8月对原告房屋征收，2012年12月10日给原告下达佳政征补字（2012）第22号征收补偿决定书。被告在征收过程当中未能按照规定程序征收该地段项目，根据黑棚改（2010）11号《关于下达2010年第三批城市棚户区改造计划的通知》，在佳木斯市的批准表格里并没有松林地段项目，而是被告将松林地段套入万力木业项目，实属地方政府违规操作行为。被告给原告下达的佳政征补字（2012）第22号征收补偿决定书存在重大问题。补偿决定书中所体现的评估机构并非被征收人选定，而是由征收实施单位的单方选定。原告被征收的房屋在松林二期地段，只有原告及另外二个案件的原告在内的三户选择货币补偿，涉及到评估。被告征收松林二期动员大会是2011年7月30日召开的，佳政征公（2011）7号公告是2011年8月31日作出的。而征收实施单位早在2011年7月5日就把评估机构选定了，这明显是违规操作行为。被告提供的《松林二期指挥部现场摇号确定评估公司居民选举代表》中落款时间是2011年7月3日，可见这份书面材料的时间与征收动员大会的时间又一次发生矛盾。摇号代表中两个社区主任在征收范围内都没有房产，另外7名居民代表都是低保户，是两个主任打电话或传话把他们叫去，在事先准备好的文书上签字按手印的。明显违背了（黑建房（2011）11号）第三条“被征收人代表由地方政府基层组织通过公开透明方式组织被征收人推举产生，被征收人代表选定后，应在征收范围内公示。”的规定。佳木斯**限责任公司所在区位是临街一类区位，房产用途为营业，而非住宅，原告拥有2584平方米的土地使用权（50年），被告的征收补偿决定中根本没提及土地使用权、厂区设施围墙、地面硬化、上下水、动力电、机械设备区、存放物资等搬迁费用以及停产停业损失等合理的补偿。自2011年8月征收开始后，企业经济受到严重影响：多份施工、加工项目无法签约，怕签约后，因搬迁而违约给企业经济利益和声誉造成更严重的损失；与我企业合作多年的厂家从企业内撤出；于2010年贷款竞拍的50年土地使用权用做工厂的规划发展被迫搁置、放弃；商业效益也受到严重影响，按年损失数十万50年计算，损失数额庞大。被告征收三江建**任公司，对原告现在经营性房屋、厂区土地的认定，违背了实事求是的原则。给予的征收补偿所有费用只有2083592元，试问被告给予的补偿能在类似的地段、类似的占地面积上重新恢复企业生存和重新建厂吗？业内人士都知道，这点补偿款连停业、搬迁、人工费、损失费、设备安置费都不够，何谈企业的生存与重建。根据**务院及黑龙江省有关文件之规定，对原告经营的三江建**任公司应该定性为商迁，按照商业运营价格给予补偿。而被告作出的补偿决定书，只按民宅和临街房屋补偿，厂区土地使用权及其他相关补偿根本没有提及。违反了公平、公正的原则，被告应重新对原告所有的经营性房屋及厂区土地作出公平、公正、合理的征收补偿决定。综上所述，请求依法审查原告的以上诉讼理由，撤销佳政征补字（2012）第22号征收补偿决定书，以维护原告的合法权益。原告就其主张提供了以下证据：佳木斯市人民政府房屋征收补偿决定书、征收估价分户报告、行政复议决定书、三江建**任公司企业法人营业执照、企业法人证明、税务登记、组织机构代码证、土地宗地估价结果确认单、土地情况说明、购买土地票据、有照房屋证明、买断企业上级批复、企业现有固定资产厂区情况表、通知书复印件一份、资产评估业务约定书一份、光碟一张。证明：向阳区征收办2012年6月12日给原告下达通知，让原告自行找评估公司，原告找到资产评估公司后，向阳区征收办却无人处理此事。摇号居民代表的选取及会议记录均是伪造的。

被告辩称

被告佳木斯市人民政府辩称，因保障性安居工程建设需要，被告于2011年8月31日作出（2011）第7号房屋征收决定，征收期间，征收实施单位的工作人员多次与原告协商征收补偿事宜，但原告始终坚持补偿其3000万元，否则不予搬迁。因房屋征收实施单位与原告达不成补偿协议，房屋征收部门报请被告作出《房屋征收补偿决定书》。被告依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，受理房屋征收部门的申请，查明：被征收房屋是住宅用于营业，经营三江**限公司，法人崔**。有照462平方米，无照房屋3处共269.99平方米。黑龙江嘉**有限公司于2010年4月28日作出嘉园房评字（2012）第0013号房地产估价报告，评估结论为：462平方米房屋价格为2785元／m2，88.1平方米房屋价格为1538元／m2，166.98平方米房屋价格为1412元／m2，14.9平方米房屋价格为1538元／m2。评估结果在征收范围内公示7日，同时将分户报告送达给原告。被告依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出佳政征补字（2012）第22号《房屋征收补偿决定书》，该补偿决定的受理、拟定、审核、下发程序符合法律规定，征收补偿结果公平、合法、合理。松林二期棚改项目是经省棚改办审查通过的棚改项目，该项目位于松林路西、沿江路南、万力木业地段。万力木业棚改项目在具体实施阶段分两批（松林一期、松林二期）进行征收建设，松林二期即为万力木业棚改项目的一部分，享受省市两级棚改政策。因此，不存在原告所称的被告违规操作问题。为保障松林二期地段房屋征收补偿价格客观、公正，房屋征收实施单位依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，组织动员被征收居民代表及社区主任，对己报名的黑龙江**价公司、黑龙江**评估公司和佳木斯**价公司三家评估机构进行公开抽签，经现场被征收人代表抽签确认无异议，确定并公示黑龙江**估公司为房地产价格评估机构，该机构并非房屋征收实施单位私自选定。关于原告提出评估机构未有资质、评估报告中缺少评估机构资质及评估人员资质材料问题，经查，黑龙江嘉**限责任公司资质等级为贰级，评估人员都均具有房地产评估师资格证。评估机构资质以及评估人员、注册评估师所有资质均装订在整体报告当中。所以原告提出的异议毫无根据。关于原告提出不同时间作出多份报告，该评估丧失合理性的问题。黑龙江**评估公司作出过一份整体评估报告，但由于原告不配合现场勘察工作，导致现场无法详尽勘察，房屋面积与房产测绘部门测量的面积存在较大误差，后经房产测绘部门多次测量，最终出具了测绘报告并予以公证。评估公司本着实事求是的原则，按照估价规范，对报告中涉及到的面积变更，进行了及时的更正和复核评估，更好的保护了原告的权益。根据相关房屋权属资料，可以确定原告的房屋权属为有照房屋和无照房屋。无照房屋无法进行合法的市场交易，运用成本法并考虑收益法。因此评估公司根据实际情况，用市场法和成本法为主要评估方法进行评估，符合估价规范的要求。关于原告提出评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构等影响被征收房屋的价值因素问题，依照《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，“对于己经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误除外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”评估公司根据房屋产权部门登记的房屋产权人、区位、结构和用途等为评估依据，并结合现场勘查的实际状况得出综合结论。评估结果真实、合理。原告的被征收房屋性质是住宅，并非经营，而且原告未能提供合法有效的经营证照和纳税证明，无法计算其合法的停产停业损失。综上，被告依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出的佳政征补字（2012）第22号《房屋征收补偿决定书》，符合法律规定，请求法院依法判决维持。

经庭审质证，本院对证据作如下确认：

原告对被告所举证据有异议。认为被告动迁没有通知原告。文件是真实的，但在表格中不包括松林社区，是被告套在万力木业地段的。原告的位置不是沿江街南侧，属于新建街，不属万力木业地段。对评估报告有异议，该报告没有按土地实际面积计算，而且是按临街房及住宅认定的，原告实际房屋是企业生产车间，属商业用房，违反了公平公正原则，应当全面进行评估。招开动员大会时间是2011年7月31日，而摇号时间为2011年7月3日，会议纪录时间为10月6日，时间相互矛盾，也就是说在开会前就把评估机构选出来了，所以代表的推选和评估机构的选定是不真实的。而且代表主任在该动迁范围内没有房屋，居民代表均是低保户。

本院经审查，被告所举证据具有客观性、关联性，故对被告所举证据予以确认。

被告对原告所举证据通知书有异议，认为系复印件，不予质证。被告对原告所举证据光碟的真实性有异议，对录音中被录音人的身份有异议。被告对原告所举其它证据无异议。

本院经审查，对原告所举证据予以确认。

本院查明

经审理查明，2011年7月初，佳木斯市人民政府作出房屋征收决定，决定对佳木斯市向阳区松林二期、煤机厂北侧地段进行棚户区改造，同时作出佳木斯市松林二期地段棚户区改造房屋征收补偿实施方案，并通过随机抽取被征收人代表，由被征收人代表摇号选定评估机构为黑龙江嘉**有限公司。后因被拆迁户上访，政府经过一个月的论证，于2011年8月31日发布佳政征*（2011）第7号房屋征收决定公告，重新作出征收决定和补偿实施方案，但评估机构仍采用原来摇号确定的黑龙江嘉**有限公司。原告在该地段经营佳木斯**有限公司，该公司原属佳木斯**程公司，后经上级批准，2008年12月15日由原告个人全部买断。公司位于佳木斯市新建街21号，占地面积2584平方米，为工业用地。其中有照车间（产权证照标明产权人为佳木斯**程公司）一处，面积462平方米，无照房屋三处，面积分别为88.1平方米、166.98平方米、14.9平方米。2010年原告重新贷款竞拍土地使用权50年。2011年11月5日嘉园评估公司对原告房屋进行了评估，作出《房屋征收估价分户报告》。2012年4月28日评估机构黑龙江嘉**有限公司因原告在首次评估中未能及时配合现场勘察工作，重新对原告房屋作出《房屋征收估价分户报告》（编号：001、005、006、007），结论为：被征收有照房屋面积为462平方米，评估价格为2785元／m2，面积为88.1平方米无照房屋，评估价格为1538元／m2，面积为166.98平方米无照房屋，评估价格为1412元／m2，面积为14.9平方米无照房屋，评估价格为1538元／m2，同时废止了2011年11月5日作出的《房屋征收估价分户报告》。被告将该房屋征收估价分户报告已送达给原告。2012年9月26日房屋征收实施单位对因实施房屋征收行为给原告所造成的损失委托佳木**资产评估事务所进行了评估，佳木**资产评估事务所作出了佳兴评报字（2012）第024号《资产评估报告书》，结论为：6个月停产停业损失金额52700元。后被告依据征收决定、实施方案及上述两份评估报告，于2012年12月10日对原告作出佳政征补字（2012）第22号《房屋征收补偿决定书》，其中如被征收人选择货币补偿，有照房屋补偿标准系在《房地产估价报告》评估价值基础上上浮20%予以补偿的，搬迁补助费按有照房屋面积每平方米30元予以补偿13860元，共计2030892元，6个月停产停业损失补偿52700元。原告对该决定不服，向黑龙江省人民政府提出行政复议。2013年4月26日黑龙江省人民政府作出黑政复决字（2013）第022号《行政复议决定书》，维持了被告所作出的佳政征补字（2012）第22号《房屋征收补偿决定书》。根据重审时原告所提供新证据查明，被告曾就原告提出重新选定评估机构进行评估通知原告，但未给予重新评估。另外推选的摇号代表证实并未实际参加摇号，不清楚选定评估机构的事情。

另查，资产评估报告中已载明“评估基准日为2011年6月28日；评估报告在评估基准日后一年内有效”。

本院认为

本院认为，被告在对原告房屋征收过程当中，其公示时间未按规定时间进行；摇号代表的推选及选定评估机构，时间上与征收时间相互矛盾，不符合客观事实；资产评估报告已载明“评估基准日为2011年6月28日，评估报告在评估基准日后一年内有效”，但被告却在2012年12月10日依据失效报告作出佳政征补字（2012）第22号房屋征收补偿决定书，故被告基于征收决定、实施方案及两份评估报告作出的佳政征补字（2012）第22号房屋征收补偿决定书，证据不足，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1目的规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告佳木斯市人民政府于2012年12月10日作出的佳政征补字（2012）第22号房屋征收补偿决定书。

案件受理费50元，由被告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江**人民法院。

裁判日期

二〇一五年一月十九日