严**、冉**等与蒋**案外人执行异议之诉特殊程序民事判决书

审理经过

上诉人严**、冉**、严**、严**与被上诉人蒋**、原审第三人岑俐佑、百色景**限责任公司（以下简称景**司）、百色市针**责任公司（以下简称针**司）案外人执行异议之诉一案，不服南宁**法院（2015）南铁民初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成由审判员秦**担任审判长，代理审判员李*、黄*参加的合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。书记员**担任记录。上诉人严**、冉**、严**、严**的委托代理人邓**，被上诉人蒋**到庭参加诉讼。原审第三人岑俐佑、景**司、针**司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2013年1月9日，原告严修强、冉**、严**、严**分别与景**司签订了7份《商品房买卖合同》，景**司将百色市城东火车站站前大道景盛大厦第1幢1单元501号、502号、503号、504号、505号、506号、507号房屋分别预售给四原告。2013年3月7日，四原告向景**司支付了上述7套房屋的购房款，并于当日取得了百色市**管理中心出具的《商品房买卖合同登记备案证明》。同年7月11日，四原告又分别与景**司签订了9份《商品房买卖合同》，景**司将百色市城东火车站站前大道景盛大厦第1幢1层101号、102号、103号、104号、105号、106号、第1幢2层201号、第1幢3层301号、第1幢4层401号商铺分别预售给四原告。合同签订当日，四原告向景**司支付了上述9套商铺的购房款，并于当日取得了百色市**管理中心出具的《商品房买卖合同登记备案证明》。

2014年1月8日，南宁**级法院在审理蒋**与景**司、针**司借款合同纠纷一案中，作出（2014）宁铁中民初字第1-1号、第1-2号民事裁定书，查封了景**司所有的座落于百色市**前大道的景盛大厦土地使用权及地上附着物的物权，其中包括四原告分别购买的7套房屋和9套商铺。2014年1月27日，南宁**级法院作出（2014）宁铁中民初字第1号民事调解书。调解书发生法律效力后，因景**司、针**司、岑俐佑未履行调解书所确定的义务，蒋**向南宁**级法院申请执行。南宁**级法院于2014年7月11日以（2014）宁铁中执字第1-1号执行裁定书指定南宁**法院执行。南宁**法院于2014年8月5日立案执行。在执行过程中，四原告向南宁**法院提出执行异议，南宁**法院于2015年6月10日作出（2015）南铁执异字第1号执行裁定书，驳回四原告的异议。四原告遂诉请法院判令：1、立即停止对位于百色市**前大道景盛大厦中的9套商铺（第1幢1层101号、102号、103号、104号、105号、106号、1幢2层201号、1幢3层301号、1幢4层401号）及7套房屋（1幢5层501号、502号、503号、504号、505号、506号、507号）的强制执行，并解除查封扣押；2、要求被告蒋**承担一切诉讼费用。

一审法院认为

一审法院审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人岑俐佑、景**司、针**司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。

本案属于案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。案外人执行异议之诉的目的是请求法院排除对特定执行标的的执行行为，而当事人所基于的理由是案外人对执行标的是否享有实体权益以及法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。就本案而言，四原告主张其对涉案房屋和商铺享有所有权，并提交了《商品房买卖合同》、《收据》、《商品房买卖合同登记备案证明》等证据，但从四原告所提供的证据内容来看，并未能证明其对涉案房屋和商铺享有所有权，理由主要是：一、四原告与第三人签订了购房合同并支付了购房款不等于四原告就取得涉案房屋和商铺的所有权，因为四原告与第三人景**司签订了购房合同并支付购房款，双方之间形成的只是债的关系，四原告并不必然取得涉案房屋和商铺的所有权，四原告要想取得涉案房屋和商铺的所有权，则必须根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定办理相关手续，即四原告除了签订购房合同和支付购房款之外，还必须到相关房产行政管理部门办理权属登记，登记后才能发生物权变动的法律效力，才能取得涉案房屋和商铺的所有权。但从查明的事实来看，四原告至今尚未就涉案房屋及商铺根据《物权法》的规定办理不动产登记；二、虽然涉案房屋及商铺已办理了备案登记，但亦不能证明四原告已取得涉案房屋和商铺的所有权，因为对商品房进行备案登记的依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款和《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，备案登记是房产管理部门对商品房预售合同的登记行使的是一种备案性质行政管理职能，登记备案并不产生登记请求权的物权效力，与《物权法》中的不动产登记存在本质区别，不能用备案登记取代《物权法》中的不动产登记，更不能简单认为办理了备案登记就自然取得了所有权。综上，四原告虽然与第三人签订了购房合同并支付了购房款，涉案房屋和商铺也办理了备案登记，但实际上四原告尚未取得涉案房屋和商铺的所有权。在四原告对涉案房屋和商铺尚未享有所有权的情况下，法院采取强制执行行为并未违反法律规定。因此，四原告请求法院立即停止对涉案房屋和商铺的强制执行，并解除查封扣押的主张没有事实和法律依据，不予支持。

本院认为

综上所述，原告严修强、冉**、严**、严**的诉讼请求因无事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回原告严**、冉**、严**、严**的诉讼请求。

本案案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由原告严修强、冉**、严**、严**承担。

上诉人严**、冉**、严**、严**不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审法院认为上诉人与景**司签订购房合同、支付了购房款并对涉案房屋及商铺办理了备案登记亦不能取得涉案房屋的所有权，而必须到房产行政管理部门办理权属登记才能取得涉案房屋及商铺的所有权是错误的。根据《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第六条、第九条第二款之规定：“开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”以及《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”所以涉案房屋及商铺的预售只需办理预售登记和备案登记，根本不可能办理权属登记，更不可能办理权属变更过户登记。一审法院以此认定上诉人不能取得涉案房屋及商铺的所有权的事实明显错误。二、上诉人对涉案房屋和商铺是善意买受人，享有的物权请求权效力优先于被上诉人与第三人之间的债权请求权。上诉人与第三人签订《商品房买卖合同》时涉案房屋和商铺是不存在它项权利，也不知道第三人与被上诉人之间存在债权债务纠纷，并向第三人全部支付了对应的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》及相关法律规定，上诉人作为善意第三人的权益应当得到保护。上诉人与第三人之间形成的是商品房买卖的法律关系，并且已经过房产管理部门登记备案，对涉案房屋和商铺享有的物权请求权效力应当优先于被上诉人与第三人之间的债权请求权的效力，一审法院执行涉案房屋和商铺用以实现被上诉人与第三人之间的债权事实上侵犯上诉人对涉案房屋和商铺的优先合法请求权，明显违法。

为此，上诉人严修强、冉**、严**、严**请求：1、依法撤销南宁**法院（2015）南铁民初字第453号民事判决；2、立即停止对位于百色市城东火车站站前大道景盛大厦中的9套商铺（第1幢1层101号、102号、103号、104号、105号、106号、1幢2层201号、1幢3层301号、1幢4层401号）及7套房屋（1幢5层501号、502号、503号、504号、505号、506号、507号）的强制执行，并解除查封扣押；3、被上诉人蒋**承担一切诉讼费用。

被上诉人蒋**答辩称：一、上诉人主张购买了景盛大厦的房产是不真实的：1、岑**自述景盛大厦的房产当时并未出售；2、景盛大厦被查封后，岑**和景**司向铁路法院提交了一份报告称，景盛大厦的房产并未出售，自愿将景盛大厦的房产出售后以所得款偿还被上诉人；3、2014年3月4日，景**司与广西南宁**有限公司签订了委托销售的代理合同，销售面积为整个景盛大厦预售的全部面积，这亦与岑**自述景盛大厦尚未出售的意思相符；4、南宁铁路运输中级法院调查取证发现岑**并未出售任何一套景盛大厦的房产，同时，百**税局陈述景**司的月报表和年报表并未显示景盛大厦被出售；二、国家税务局从2012年开始对发票管理有严格规定，万元以上发票不能用手写，必须是机打发票。上诉人没有银行付款凭证，只凭景**司开具的收款收据不能证明其已支付购房款；三、景盛大厦是在建工程项目，产权属于景**司，未办理过户手续给上诉人；房屋属于不动产，产权证具有唯一性。上诉人不能以购房合同和来历不明的收款收据证明自己已经得到了涉案房屋及商铺的所有权。综上，请求法院驳回上诉。

原审第三人岑俐佑、景**司、针**司均未出庭，亦未提交任何书面陈述意见和证据。

二审期间，上诉人严修强、冉**、严**、严**对一审查明的事实无异议，亦未提供新证据。

被上诉人蒋**对一审认定的法律事实提出异议如下：1、一审判决认定“2013年3月7日，四原告向景**司支付了上述7套房屋的购房款……”，认定事实错误；2、一审判决认定“合同签订当日，四原告向景**司支付了上述9套商铺的购房款……”，认定事实错误。二审期间，被上诉人蒋**未提供新证据。

经质证，本院认为，本案涉案房屋及商铺应付巨额资金，上诉人未提供任何银行汇款支付凭证或其他足以证明其支付购房款的证据，仅凭出售人景盛公司开具的收款收据，尚不足以证实上诉人对于本案涉案房屋及商铺已付款。

综上，一审判决认定“2013年3月7日，四原告向景**司支付了上述7套房屋的购房款……”及“合同签订当日，四原告向景**司支付了上述9套商铺的购房款……”错误，应予以纠正。此外一审判决认定的其他法律事实属实，本院予以确认。

本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。

根据诉、辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：是否应停止对涉案房屋和商铺的强制执行，并解除查封扣押。

本院认为，原审第三人岑俐佑、景**司、针**司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。

本案属案外人执行异议之诉，即执行法院在执行生效法律文书时，指向了特定的标的物，案外人认为该执行标的物系其所有的财产或认为其在该执行标的物上享有能够对抗执行的合法权利，并以其系执行标的物的权利人为由提起的诉讼，其诉讼目的并非确认权利，而是请求法院判令停止对该标的物的继续执行。本案中，上诉人就涉案房屋和商铺与预售人景**司签订了《商品房买卖合同》并进行了商品房预售登记备案。《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售人应当将预售合同报有关部门登记备案，即商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案。本案商品房预售合同中，涉案房屋和商铺尚没有建成，即不可能产生商品房的物权变更登记问题，而只是进行预售合同的登记。商品房预售合同登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，而是旨在于通过行政管理的手段，保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房预售合同目的的实现。登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，同时，通过登记备案来公示该预售合同，公示的是一个特定的债权债务关系，该公示当然不具有物权的公示效力，只是使得商品房预购人获得了一种期待权，期待在将来可以顺利的实现该房屋的所有权。当然，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，所有权只有经过不动产登记才能最终确定。故而，本案中，上诉人作为商品房预购方，既不能提供其已经支付过购房款的任何支付凭证，更未实际占有本案涉案房屋及商铺，上诉人仅与商品房预售人景**司签订了《商品房买卖合同》并进行了商品房预售合同登记备案，并不能当然成为本案涉案房屋及商铺的所有权人。故，上诉人以其与商品房预售人景**司签订了《商品房买卖合同》并进行了商品房预售合同登记备案为由，对抗法院的执行，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，虽一审判决认定事实部分有误，但适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人严修强、冉**、严**、严**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日