周**、江苏万**限公司等房屋买卖合同纠纷、申请执行人执行异议之诉等民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉人江苏万**限公司（以下简称万融文化公司）、第三人李*申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院作出的（2013）铜民初字第0308号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理，上诉人周**的委托代理人吴*，被上**化公司的委托代理人陈士斗到庭参加诉讼，被上诉人李*经本院两次传票传唤，均因电话号码空号，无人查收退回，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，江苏万**务公司于2012年8月14日经工商管理机关批准，变更为江苏万**限公司。2012年5月18日，铜山区人民法院以（2012）铜民调初字第0269号诉前调解程序，主持调解了江苏万**有限公司诉第三人李*民间借贷纠纷一案。经调解，江苏万**有限公司与第三人李*当日自愿达成如下协议：李*于2012年5月18日前偿付江苏万**有限公司借款本金200万元及利息12万元（以年息6%自2011年5月16日计算至2012年5月16日止）；本次纠纷一次性处理完毕，双方再无其他借贷纠纷。

2012年6月14日，周**与李*因房屋买卖纠纷一案向铜**民法院提出诉前保全申请，要求对李*所有的房产采取保全措施。铜**民法院作出（2012）铜民诉保字第0269号民事裁定，查封李*所有的坐落在铜山区万和佳*（一期）B2西楼-5-402室（铜房权证铜山镇字第号）。

2012年7月27日，铜**民法院立案受理周*环诉吴**、李*、朱*开房屋买卖合同纠纷一案，周*环起诉要求依法确认双方签订的房屋买卖协议合法有效并判令吴**、李*、朱*开办理房屋所有权登记手续。铜**民法院对该案经审理查明，吴**、李*于2011年10月13日在徐州**证处出具了委托书，徐州**证处作出了（2011）徐**民内字第15802号公证。公证书载明委托书内容为委托人吴**、李*因出售坐落于徐州市万和佳*（一期）B2西楼-5-402房屋（房屋所有权证号：铜房权证铜山镇字第号，建筑面积：211.2平方米），因故不能亲自到房屋产权、土地管理等部门办理相关手续，特委托受托人朱*开办理有关手续，委托权限如下：1、代为办理、领取土地分割证及其他相关事项。2、代为办理上述房屋的土地证，并代为领取相关证书。3、代为办理上述房屋解除抵押登记后的出售事宜、签订买卖合同等相关文书、文件。4、代为到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管手续。5、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户手续。6、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，吴**、李*均予承认，并承担相应的法律责任。7、代收售房款。8、受托人无转委托权。吴**、李*在其提供的朱*开的身份证复印件上签名、捺印并在公证员对其的谈话笔录中陈述办理公证的用途为“办理房产事务”。

2011年10月13日，朱**（甲方）与周**（乙方）签订房屋买卖协议，双方约定：一、甲方自愿将坐落在万和佳*（一期）B2西楼-5-402房屋（房屋所有权证号：铜房权证铜山镇字第号，土地证未办理，建筑面积：211.2平方米）出售给乙方。三、双方商定该房屋成交价格为人民币103万元。四、乙方在2011年10月13日前一次性付给甲方全额购房款103万元。甲方将该房屋的所有权证和土地使用权证交给中介方。甲方在2011年10月23日前应还清原购房银行贷款并协助乙方办理好房屋所有权证及土地使用权证的过户手续。五、过户费用及产生的手续费等均由甲方承担。六、双方商定于2011年12月13日前将该房屋交付给乙方使用。2011年10月14日，周**通过农行卡卡转账付给李*103万元。李*于2008年5月购买涉案房产，该房屋所有权人登记在李*名下，房屋总价款约七、八十万元，其中个人银行贷款48万元，李*就本案所涉房产逐月还贷至2012年12月。铜**民法院于2013年1月23日作出（2012）铜民初字第1370号民事判决书，判决：周**与朱**于2011年10月13日签订的房屋买卖协议有效；驳回周**其他诉讼请求。李*不服该判决，向徐州**民法院提起上诉。徐州**民法院经审理确认了上述事实，于2013年7月5日作出（2013）徐*终字第825号民事判决，驳回上诉，维持原判。

另查明，江苏万**有限公司因李*未自觉履行（2012）铜民调初字第0269号民事调解书向铜**民法院申请执行，该院于2012年5月28日作出（2012）铜执督字第866号民事裁定书，于2012年5月30日查封被执行人李*所有坐落在铜山区万和佳苑一期B2西-5-402室房产。周**就查封本案所涉房产提出执行异议，要求铜**民法院解除对该房屋的查封。该法院组织听证后认为（2012）铜执督字第866号民事裁定书查封被执行人李*所有坐落在铜山区万和佳苑一期B2西-5-402房产不妥，于2012年12月18日作出（2012）铜执异字第21号民事裁定书，撤销（2012）铜执督字第866号民事裁定书。江苏万**限公司不服（2012）铜执异字第21号民事裁定，遂向铜**民法院提起申请执行人执行异议之诉。

一审法院认为

铜**院在本案审理中，江苏万**限公司及依附于其的第三人李*均认为周**与李*、吴**之间的房屋买卖合同不成立，应当是以买合同掩盖真实的借款合同；周**并未实际入住并控制铜山区万和佳苑一期B2西-5-402室，不应适用最**法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定；周**在签订房屋买卖合同及认识是否能办理房屋过户手续时存在过错。为证明自己的主张江苏**展公司提供了已经在（2012）铜民初字第1370号案件一、二审举证的徐州信息港网上信息、四份证人证言、控告书、房屋权属交易登记审核表、万和佳苑一期B2西-5-402室原门类似照片、现在门的照片，外来车辆进出登记表、物业登记记录汇总、报警记录、李*还款打卡记录等证据材料。经质证，周**仅对报警记录的真实性认可，其余均不认可。

原审法院认为，周**与朱*开受李*、吴**委托于2011年10月13日签订的房屋买卖协议有效，已经铜**民法院及徐州**民法院生效判决确认，对生效判决的既判力予以遵从，故对万**公司关于周**与李*、吴**之间的房屋买卖合同不成立的主张不予支持。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据此规定，我国物权变动采取的是登记生效主义，当周**从李*、吴**处买受房屋但尚未办理过户登记时，根据登记生效原则，所有权仍应归属于李*、吴**，周**所享有的仅仅是债权而非所有权。同时，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据此规定，虽然周**与李*、吴**之间的房屋买卖合同有效，但是周**并未当然取得涉案铜山区万和佳苑一期B2西-5-402室的所有权，且周**要求李*、吴**办理房屋所有权转移手续的请求已经被铜**民法院驳回。故，周**仅享有特定的债权请求权。《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下文简称为《执行规定》）第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定体现了对占有人予以物权效力的保护，这是对物权法仅维护静的安全之传统理念的发展与完善。《执行规定》第17条规定满足支付全部房款、实际占有和未办理过户手续无过错等三个条件的，应停止查封、扣押、冻结。而且该规定只是规定满足上述三条件者，应停止查封、扣押、冻结。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。周**与第三人李*、吴**的房屋买卖合同虽然被确认为有效，周**已经支付了全部购房款且实际占有该房屋，但是周**对于该房屋买卖合同的缔结存在过错，即明知该房屋尚未取得土地使用权证而与之订立房屋买卖合同，故周**存在明知的过错。从万**公司及第三人提供的证据分析，周**占有涉案房屋并非第三人李*的自愿交付，存在强行占有等违背出卖人意愿的行为，应认定不符合该规定中“占有”之条件。综上分析，周**并不存在阻却人民法院对涉案的铜山区万和佳苑一期B2西-5-402室查封、扣押、冻结的事实，遂判决：准许对讼争标的物铜山区万和佳苑一期B2西-5-402室的执行。

上诉人诉称

上诉人周**不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、证据不足、程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人上诉请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、首先，该案审理长达2年，严重违反法定审理程序。原审法院于2013年1月9日立案受理后，直至2014年12月20日才做出判决，而该案并没有任何需要中止、中断的情形。在判决书中也未明确什么“特殊情况”，及上级法院依据什么原因批准延长一年以上。二、其次，该案认定事实前后矛盾。在判决书第10页“对生效判决的既判力本院予以遵从”，也就是认定（2012）铜民初字第1370号民事判决书认定的周**对涉案房屋享有的权利，在1370号判决书中明确周**已经将涉案房屋案款支付完毕，没有支持周**要求吴**、李*办理过户登记手续是因为吴**、李*对本案诉争房屋仍有银行贷款未清偿完毕，该房屋上设定的抵押权并未涤除，且该房屋也因另案被查封，故办理房屋所有权登记手续的条件不具备。但由于该案吴**、李*上诉、申诉，该案的申诉裁定书上诉人才收到，周**已准备自己先行垫付涉案房屋的银行贷款，将银行的抵押权解除掉并申请法院强制执行。但该案判决恢复对涉案房屋的执行与生效的判决（2012）铜民初字第1370号民事判决矛盾。致使两份生效的判决书无法得到有效执行。三、对事实认定错误。1、错误认定“占有”，（2012）铜执异字第21号民事裁定书，认定周**已经实际入住，而（2013）铜民初字第308号判决书又认为周**占有涉案房屋为“第三人非自愿交付”，从而不符合“占有”之条件，但是该判决书并没有对李*非自愿交付以及交付是在查封之后进行论证。周**签订房屋买卖合同，交付购房款的目的就是想占有使用涉案房屋，作为一个普通的购房者也有想早日接收房屋。房屋买卖合同自签订时生效，周**起诉是要求李*夫妇配合办理过户手续，并未对交付发生争议，而原审判决却对没有争议的事实作出没有依据的认定。2、错误认定周**在购买过程存在“过错”。在原审判决书中认为周**明知该涉案房屋没有土地使用权证而与之订立买卖合同，从而认定周**以默认的方式承受了可能存在的风险。上诉人认为原审的上述认定没有法律和事实依据。本案中，涉案房屋上的抵押贷款合同约定由房屋出售方即李*夫妇缴纳，由于李*夫妇没有按抵押贷款合同约定履行导致无法办理过户。现涉案房屋的土地证在案件审理期间已经办理完毕，因此，周**在涉案房屋买卖合同中按约定缴纳全部购房款，不存在过错。综上，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人万融**限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。

被上诉人李**本院两次传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。

本院查明

二审期间双方均无新证据向法庭提交，二审查明事实与原审一致。

本院认为

经双方当事人确认，本案的争议焦点为：涉案房屋应否准许执行。

本院认为，根据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，涉案房屋是否准予执行的关键在于上诉人交付完房款后是否合法有效地占有涉案房屋。根据被上诉人李*在原审中提交的报警记录可以证明，上诉人周**2011年10月14日支付完全部房款后，至2012年11月20日前并未合法有效地占有使用涉案房屋。且其在明知涉案房屋未取得土地使用权证的情况下，仍进行交易，存在过错。因此，上诉人不符合法律规定的可以对抗法院查封、扣押、冻结的条件，故上诉人周**的上诉请求本院不予支持。

综上，上诉人周**的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7005元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月一日