上诉人郑**与被上诉人南京市玄武区人民政府征收补偿决定一案的行政判决书

审理经过

上诉人郑**因诉被上诉人南京市玄武区人民政府（以下简称玄武区政府）征收补偿决定一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄行初字第113号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人郑**及其委托代理人赵**，被上诉人玄武区政府的委托代理人严仪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年11月26日玄武区政府作出宁玄府征字（2012）第001号《南京市玄武区人民政府房屋征收决定》，并制定了《明城墙（玄武门至神策门段）环境整治项目房屋征收补偿实施方案》，征收实施单位为区征收办，签约期为2012年12月8日至2013年3月8日。经审查，郑**位于南京市玄武区后大树根34号311室的房屋在此次征收范围内，区征收办对郑**的被征收房屋进行了必要的调查取证，获取了郑**名下位于玄武区后大树根34号311室的房屋权属证明、征收调查登记分户表、分户评估表及送达回执、房屋入户调查表、产权调换房说明、征收补偿款计算审核单、确定评估机构的相应材料及公示照片、房屋照片等相关证据。查明郑**坐落在南京市玄武区后大树根34号311室的房屋系1973年建成的混合结构房屋（丘号：181520-XV-35），登记的所有权人为郑**，规划用途为一般住宅，建筑面积48.57㎡。经江苏大新房地**有限公司评估，该房屋评估补偿价格为人民币893057元整。因郑**拒绝评估人员入户对被征收房屋进行勘查，该房屋室内的装饰装修价格未能评估。评估结果公布、送达后，郑**在规定期限内，未向评估机构申请复核评估。区征收办为郑**提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，区征收办与郑**多次进行协商，因郑**要求过高，双方在签约期内未能达成征收补偿协议。因郑**与区征收办在规定的签约期内未能签订房屋征收补偿协议，区征收办依法报请玄武区政府对郑**作出征收补偿决定。2013年3月14日玄武区政府作出了玄*（2013）63号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定告知书》并送达给郑**。根据以上事实，玄武区政府依据**务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第十七条、第二十一条第一款、第二十二条、第二十六条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十条的规定，于2013年4月1日依法作出玄*（2013）81号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》（以下简称《决定书》），《决定书》主文为：“一、被征收人郑**选择货币补偿的，根据江苏大新房地**有限公司对房屋及附属设施的评估和《明城墙（玄武门至神策门段）环境综合正式项目房屋征收补偿实施方案》，对被征收人的货币补偿金额为：房屋的货币补偿款为893057元；搬迁补助费为2429元；临时安置费为16320元；其他补助费用为4210元；共计916016元。被征收房屋室内装饰装修补偿，以该项目确定的房地产价格评估机构评估金额进行补偿。二、被征收人郑**选择房屋产权调换的，依据《明城墙（玄武门至神策门段）环境综合正式项目房屋征收补偿实施方案》将坐落于本市栖霞区汇杰新城01组团08幢2106室，建筑面积约为90.02㎡的房屋作为产权调换房，并由区征收办依法与其结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。三、被征收人郑**应当在本房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与区征收办办理坐落在本市玄武区后大树根34号311室房屋征收与补偿的手续，并将该房屋腾空交区征收办。逾期不履行上述义务，区政府将依法申请人民法院强制执行。”《决定书》同时告知了郑**行政复议和行政诉讼的权利。玄武区政府于同年4月18日向郑**送达了《决定书》，并在征收范围内予以公告。郑**不服玄武区政府作出的《决定书》，于2013年6月16日向南京市人民政府申请行政复议，南京市人民政府于2013年8月2日作出（2013）宁行复第54号行政复议决定书，维持了玄武区政府作出的《决定书》的具体行政行为。郑**因不服玄武区政府作出的宁玄府征字（2012）第001号房屋征收决定，向江苏省**民法院提起行政诉讼，江苏省**民法院于2013年6月21日受理，并于2013年10月作出判决，驳回郑**的诉讼请求。郑**不服此判决，上诉于江苏**民法院，江苏**民法院审理后判决，驳回上诉，维持原判。

一审法院认为

原审法院认为，明城墙（玄武门至神策门段）环境综合整治项目征收工作开始后，经区征收办向市住建委申请，市征收办向社会发布了征收评估信息，进而确定了12家具有资质的备选评估机构，区征收办即时在征收范围内进行了公告。因征收范围内的被征收人在规定时间内未能通过协商选定评估机构，由市征收办组织通过公开摇号方式确定了江苏大新房地**有限公司和江苏金宁**咨询有限公司为本次房屋征收评估机构。随后，江苏大新房地**有限公司对郑**名下的南京市玄武区后大树根34号311室的房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房评估报告转交给了郑**。评估机构的选定，对郑**被征收房屋的评估，均符合《征收与补偿条例》、**建部《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）、《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》（以下简称《江苏省征收与补偿规定》）、《评估办法》、《南京市国有土地上房屋征收评估工作若干规定》（以下简称《南京市征收评估规定》）的规定。经评估机构评估，郑**名下玄武区后大树根34号311室房屋的补偿金额为人民币893057元整；依据《征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，玄武区政府以评估结果为补偿依据，确定郑**被征收房屋价值的补偿金额符合规定。另郑**在法定期限内，未依据《评估办法》第三十五条的规定向评估机构申请复核评估，是郑**怠于行使自己的权利，因此所造成的法律后果应由郑**承担。关于栖霞区汇杰新城是否是本次产权调换房源，根据区征收办发布的《明城墙（玄武门至神策门段）环境整治项目房屋征收补偿实施方案》，产权调换房源包括栖霞区汇杰新城，故玄武区政府提供给郑**栖霞区汇杰新城的房源作为产权调换房源符合规定。关于郑**名下的南京市玄武区后大树根34号311室的房屋的建筑年代和面积。在征收工作中，征收单位是根据房地产管理部门登记的被征收房屋的建筑年代和面积确定补偿价值，如果被征收房屋的建筑年代和面积与实际不符，应由房地产管理部门先予以变更，否则只能以房地产管理部门登记为准。综上，玄武区政府作出的玄政（2013）81号《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。原审法院依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回郑**的诉讼请求并由其承担案件受理费50元。

上诉人诉称

上诉人郑**上诉称，被诉征收补偿决定赖以存在的基本条件，即房屋征收评估行为违法。1、违反确定评估机构的基本程序。被上诉人先行发布《房屋征收评估信息发布申请》，后作出行政征收决定，与《征收与补偿条例》、《评估办法》的相关规定不符。2、评估机构未经协商直接摇号，违反了《征收与补偿条例》第二十条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条第（四）项的规定。3、评估机构没有相应资质，评估人员亦无上岗证，违反了《征收与补偿条例》第十九条、《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》第五条的规定。4、被上诉人未依法向上诉人送达评估报告，剥夺了上诉人申请复核与申请重新鉴定的权利。综上，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人玄武区政府辩称，被诉《决定书》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。征收中评估机构的确定和上诉人被征收房屋价值的评估符合《征收与补偿条例》和住建部《评估办法》以及《江苏省征收与补偿规定》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》和《南京市征收评估规定》的相关规定，合法有效。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

原审被告玄武区政府向原审法院提交了证据、依据。

证据有：

1、南京市住建委关于立项实施明城墙（玄武门至神策门段）环境综合整治工程的通知、建设用地规划许可证附件；

2、南京市住建委明城墙（玄武门至神策门段）环境综合整治工程征收项目确认书；

3、南京市玄武区人民政府房屋征收决定（宁**征字（2012）第001号）；

4、明城墙（玄武门至神策门段）环境整治项目房屋征收补偿实施方案；

5、房屋征收评估信息发布申请；

6、通知（12家评估机构报名）；

7、协商选定评估机构征求意见表、选定评估机构征求意见汇总表；

8、摇号选定评估机构申请；

9、公告（摇号选定评估机构）及公示照片；

10、公证书（摇号选择评估机构活动现场监督公证）；

11、征收政策、规划红线、征收补偿方案、评估机构摇号、评估机构选定公证书、征收评估结果、产权调换房源、调查结果、征收补偿决定等公示；

12、房屋所有权证（后大树根34号311室）；

13、土地使用权证（后大树根34号311室）；

14、房屋登记薄（后大树根34号311室）；

15、南京市国有土地上房屋征收调查登记分户表；

16、南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表、房屋入户调查表、照片、评估机构营业执照和资质证书及送达回执；

17、三次征收补偿协商记录；

18、征收补偿款计算审核单；

19、产权调换房房源证明；

20、《征收补偿决定告知书》（玄*（2013）63号）及送达回证；

21、《南京市玄武区人民政府征收补偿决定书》（玄*（2013）81号）、送达回证、公告及照片。原审被告提交的以上证据均为复印件。

依据有：

1、《征收与补偿条例》；

2、《评估办法》；

3、《江苏省征收与补偿规定》；

4、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》；

5、《南京市征收评估规定》；

6、《关于公布南京市国有土地上房屋征收评估机构信用目录的通知》。

原审原告郑**向原审法院提交的证据有：

1、市政府法制办的回复和市住建委的回复；

2、《明城墙（玄武门至神策门段）环境综合整治项目玄武区范围内国有土地房屋征收补偿实施方案公告》、《征收补偿方案审核意见书》、《南京市住房和城乡建设委员会回复》；

3、征收补偿方案论证申请书、市住建委就征收补偿方案论证报告的回复；

4、《南京市国有土地上住宅房屋征收评估补偿金额分户汇总表》（分户初步评估结果表）；

5、《分户评估报告》、《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表》、《房屋入户调查表》；

6、《致明城墙（玄武门至神策门段）环境综合整治被征收居民第九封信》（以下简称第九封信）、《致71号20幢被征收人的第五封信》、2013年3月4日扬子晚报刊登的新闻（关于地铁四号线九华山站征收的报道）、2013年2月3日南报网发布的新闻（南**苑小区征收的报道）；

7、《南京市国有土地上房屋征收补偿结果公示表》；

8、《南京市国有土地上房屋征收评估委托合同》；

9、《整体评估报告》；

10、照片。

（以上证据均为复印件）。

在原审审理中，郑**申请江苏大新房地**有限公司的评估人员甘**、杜**出庭作证，甘**的证词主要内容为：1、整个项目评估目的是为征收部门和被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据。2、本次评估选用市场法的基准价格修正法，是依据《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》第十七条的规定，住宅房屋评估都是选用市场法的基准价格修正法评估。3、评估时，因为郑**不在家或者不让进入，没有到郑**家中拍摄照片，只拍摄了郑**门口照片。4、分户评估报告上面写的进行了细致的现场勘查，是指对房屋的楼层、结构、朝向、功能等参照同类型类似房屋进行的勘查。5、整体评估报告中的可比实例在报告中有具体描述。6、房屋入户调查表上的评估人员是周**和李**，房屋征收补偿金额分户评估表上的评估人员为甘**、杜**，原因是分工协作，都是有资质的评估人员。7、征收评估岗位证每年更换一次，原证收回，所以现在只有2014年的岗位证。8、分户评估报告基准价格是根据技术导则测算出来的，测算过程整体评估报告里已有表述。9、分户评估报告先出，整体评估报告后出。所有的被征收人出具了评估结果，才能出整体评估报告。10、郑**的现有两份分户评估表，表上所署时间不一致，一份是2012年12月6日，估价师的签名是打印的，一份是2013年3月7日，估价师的签名是手写的。原因是2012年12月6日的表是初步评估结果，不需要估价师签字，是应区征收办的要求作出的；2013年3月7日的是正式的评估表，要评估师签字，该表是征收部门2013年3月7日要求出具，所以时间就写为2013年3月7日。10、分户评估表已在征收现场公示。11、本次鉴定的牵头单位是江苏**公司，两家公司的评估技术参数的标准是统一的。

杜一衡证词的主要内容为：1、郑**房屋的评估结果是根据郑**房屋的面积、朝向、成新以及参考案例综合确定的。郑**家的房屋没有进入，但进过类似的房屋。2、可比实例我没有实地查勘，但有其他人员实地查勘。3、郑**的分户评估表上的基准价格是按照《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》的规定计算出来的，演算过程体现在评估档案里。4、整体评估报告与分户评估报告是同时做出来的。

庭后江苏大新房地**有限公司补充了下列材料：1、南京市**办公室出具了证明，证明甘**、杜**、周**和李**在2012年度、2013年度均有“南京市国有土地上房屋征收评估岗位证”。2、江苏大新房地**有限公司在征收现场张贴现场勘查告示、征收项目评估驻现场工作人员、征收评估现场工作制度、征收工作程序、征收评估工作流程图的公告牌。南京市住房和城乡建设委员会于2012年6月20日发布的宁建拆字（2012）683号《关于公布南京市国有土地上房屋征收评估机构信用名录的通知》，江苏大新房地**有限公司在该信用名录中。

上述证据、依据均已随案移送本院。

本院查明

原审法院经审查认为，郑**的证据1-5、证据6中的《第九封信》、证据8、9、10，因本案具有关联性，且真实、合法，予以确认。郑**的证据6中的《致71号20幢被征收人的第五封信》、2013年3月4日扬子晚报刊登的新闻（关于地铁四号线九华山站征收的报道）、2013年2月3日南报网发布的新闻（南**苑小区征收的报道）与本案不具有关联性，不予认可。郑**提交的证据7，不是本次征收活动中形成的，只是一个样表，不能证明本案的事实，不予认可。玄武区政府提交的证据均是玄武区政府在行政程序中获得或形成，与本案待证事实具有关联性，且真实、合法，予以确认。

本院经审查认为，原审法院从关联性、合法性、真实性三个方面对证据进行审查核实，原审法院认证正确，本院予以确认。

本院对原审法院认定的案件事实，予以确认。

本院认为

本院认为，根据《征收与补偿条例》第四条的规定，被上诉人具有对上诉人的房屋依法作出征收补偿决定的行政职权。

本案中，在案证据表明，明城墙（玄武门至神策门段）环境综合整治项目征收工作开始后，经区征收办向市住建委申请，市征收办向社会发布了征收评估信息，进而确定了12家具有资质的备选评估机构，区征收办及时在征收范围内进行了公告。因征收范围内的被征收人在规定时间内未能通过协商选定评估机构，由市征收办组织通过公开摇号方式确定了江苏大新房地**有限公司和江苏金宁**咨询有限公司为本次房屋征收评估机构。随后，江苏大新房地**有限公司对上诉人名下的南京市玄武区后大树根34号311室的房屋进行了评估，区征收办将分户初步评估结果在征收范围内予以公示，公示期满后，评估机构出具了评估报告，区征收办已及时将该房评估报告转交给了上诉人。因此，评估机构的选定及对上诉人房屋的评估，合法有效。经评估机构评估，上诉人所有的位于玄武区后大树根34号311室被征收房屋的补偿金额为人民币893057元整。被上诉人以评估结果为补偿依据，确定上诉人被征收房屋价值的补偿金额符合《征收与补偿条例》第十九条规定。上诉人在收到评估结果后未在法定期限内向评估机构申请复核评估，所造成的法律后果应由其承担。因此，上诉人认为被诉《决定书》所根据的评估结果程序违法、评估机构不具有相应资质、评估人员无上岗证及评估机构未经协商直接摇号产生导致被诉《决定书》违法，主张撤销原审判决，发回重审或改判的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。本院经审查认为，被诉《决定书》事实清楚，适用法规、规章及规范性文件正确，行政程序合法。原审判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费50元，由上诉人郑**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十三日