原告南京市玄**区业主委员会与被告南京市住房和城乡建设委员会、第三人南京百**限公司、江苏**限公司、江苏银**有限公司行政登记一案的裁定书

审理经过

原告美**业委会诉被**建委、第三人百市公司、银**司、明**司房屋行政登记一案，南京**民法院发回重审后，本院依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告美**业委会委托代理人方**、方湘子，被**建委委托代理人王**，第三人银**司委托代理人戈**、明**司委托代理人王*到庭参加诉讼，第三人百市公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

2003年11月25日，银**司与百市公司就本市童卫路19号09幢房屋向被告申办所有权初始登记，被告受理登记申请后，根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条等有关规定，于2004年1月14日向银**司、百市公司核发了宁房权证玄初字第××号《房屋所有权证》、玄共字第××号《房屋共有权证》。2009年9月23日，银**司、百市公司与明**司就该房屋因买卖关系共同向被告申办所有权转移登记，被告受理登记申请后，根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十一条等有关规定，于2009年10月29日向明**司核发了宁房权证玄转字第××号《房屋所有权证》。

被告答辩时提供的证据有：一、初始登记：1、南京市房屋权属登记申请书（非交易类）及说明；2、银**司、百市公司企业法人营业执照及委托书；3、童卫路19号地块项目的立项批准文件；4、国有土地使用证；5、建设工程规划许可证；6、单位工程竣工验收证明书；7、报告；8、南京市房屋平面图；9、南京市房屋所有权登记审核表（一）（三）；10、南京市房屋产权监理处测绘大队于2003年9月9日出具的《南京市房屋测绘成果报告》。二、转移登记：1、南京市房屋权属登记申请书（交易类）；2、明**司企业法人营业执照及委托书；3、玄初字第××号《房屋所有权证》、玄共字第××号《房屋共有权证》；4、商品房现售合同；5、契税完税证、维修资金收据；6、房产平面图；7、南京市房屋所有权登记审核表及房屋权证颁发记录。三、规范性文件：《南京市城镇房屋权属登记条例》。

被告在本案发回重审过程中，提交了南京**民法院（2014）宁行终字第4号案件庭审笔录（内容为本案被告问：上诉方负责人王**，小区业主是什么时候知道这个房屋登记在百**司和银**司名下的？王**答：2008年得知，知道以后和开发商有纠纷的），证明原告于2008年已经知道涉案09幢房屋权属登记情况，原告起诉超过法定期限。

原告诉称

原告诉称，南京市玄武区美林东苑小区（以下简称美林东苑小区）由银**司与百市公司共同开发建设。该项目在建设规划时显示由9幢房屋及部分商业用房组成，其中09幢房屋在规划时确定为幼儿园，为小区的公共配套设施。2004年1月，被告在未尽到严格审查美林东苑小区09幢权属的情况下，仅根据银**司等单位的申请，草率地将09幢的房屋权属初始登记在银**司和百市公司名下。2009年10月，银**司和百市公司将09幢楼房的房屋产权转让给明**司，而明**司在取得该房屋产权之后，将原告规划用于幼儿园的房屋改造成了住宅。根据我国法律的相关规定，09幢楼房被规划为幼儿园，属于小区公共设施。被告的行政登记行为严重侵害了美林东苑小区全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、撤销“宁房权证玄初字第××号”的房屋产权初始登记及其后续变更登记；2、被告承担本案全部诉讼费用。

原告起诉时提交的证据有：1、房屋产权登记证明（宁房权证玄初字第××号），证明被告将09幢房屋的权属初始登记在银**司和百市公司名下；2、房屋产权登记证明（宁房权证玄转字第××号），证明被告又将09幢房屋的权属登记在明**司名下；3、南京市商品房买卖契约，系案外人马**购买美林东苑小区01幢2单元404室房屋时与银**司、百市公司签订的契约，证明美林东苑小区总平面图上包括09幢；4、南京市建设工程规划许可证（副本），证明09幢房屋在规划时确定为幼儿园，用途为教学用楼，其为小区的配套设施。

被告辩称

被告辩称，一、本案原告不具有诉讼主体资格。行政诉讼案件的适格原告应当与被诉具体行政行为具有法律上利害关系。根据《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。本案原告美**业委会作为该小区业主大会的执行机构，针对涉案房屋权属登记行为直接以原告身份提起本次行政诉讼，已超过其职责范围，并非本案适格原告，应裁定驳回其起诉。二、本案被诉具体行政行为合法。1、关于初始登记。本市童卫路19号地块项目系由银**司与百市公司联合开发建设。2003年11月25日，银**司与百市公司就涉案房屋向被告申办初始登记，并提交了童卫路19号地块项目的立项批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、单位工程竣工验收证明书等登记材料。被告受理登记申请后，根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条等有关规定，对该申请及登记材料依法进行审查后，向银**司、百市公司核发了玄初字第××号《房屋所有权证》、玄共字第××号《房屋共有权证》。2、关于转移登记，2009年9月15日，银**司、百市公司与明**司就涉案房屋买卖事宜签订商品房现售合同，并于同年9月23日共同向被告申办转移登记，同时提交了玄初字第××号《房屋所有权证》、玄共字第××号《房屋共有权证》以及商品房现售合同等登记材料。被告受理登记申请后，根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十一条等有关规定，对该申请及登记材料依法进行审查后，向明**司核发了玄转字第××号《房屋所有权证》。三、银**司、百市公司对涉案房屋享有合法物权。因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，银**司、百市公司基于对涉案房屋的联合开发建设，而原始取得对该房屋物权，并进行了初始登记，领取房屋权属证书。因此，银**司、百市公司对涉案房屋享有合法处分权，其将该房屋转让给明**司符合法律规定。原告仅以涉案房屋规划时为幼儿园，即认为该房屋属于小区公共设施，于法无据。至于原告诉称明**司改变涉案房屋用途，该问题并非本案行政诉讼的理涉范围。四、即便原告具备诉讼主体资格，原告本次起诉也超过了法定起诉期限，理由是在本案发回重审之前的二审中，原告认可其在2008年知道涉案房屋已经登记在百市公司及银**司名下，因此，原告的起诉超过法律规定的起诉期限，法院应驳回起诉。

第三人银**司述称，同意被告答辩意见，并补充如下意见：1、原告与第三人银**司没有任何关系，若本案涉及到产权，原告认为被告在初始登记时没有测绘报告便将涉案09幢房屋登记给第三人银**司，那这也只是说明程序上是有问题，但是产权是没有问题的。2、原告诉称涉案09幢房屋为小区的配套公共设施且属于全体业主所有，无事实与法律依据。因此，希望法院驳回原告的诉讼请求，维护第三人的权益。

第三人百市公司未到庭应诉，亦未发表意见。

第三人明德公司意见同被告及银**司意见。

第三人均未向本院提交证据。

经庭审质证，原告认为被告答辩时所提交的证据均为加盖被告印章的复印件，并未提交原件，不符合证据的合法性要求，应视为未提交证据，法院应撤销被告作出的初始登记及后续变更登记，即便被告提交证据是真实的，但由于没有合法性，同样不能作为认定被告行政登记行为合法的依据。对于南京市中级人民法院（2014）宁行终字第4号案件庭审笔录，认为该证据系被告在行政诉讼过程中收集的证据，法院不能采纳。

被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但明**司已经合法取得对涉案房屋的权属，商品房买卖契约中关于公共配套设施的表述中并没有提到原告在本次诉请中所称的涉案房屋；对证据4真实性无异议，但该幼儿园属于银**司和百市公司开发建设的合法建筑，并非是小区的配套设施，可以对外进行转让。

第三人银**司对原、被告提交的证据真实性均无异议，认为南京**民法院（2014）宁行终字第4号案件庭审笔录清楚地反映原告在2008年以前就知道权属登记情况。

第三人明**司对原、被告提交的证据均无异议。

本院对当事人提交的证据作如下确认：原、被告庭审中提供的证据真实性本院均予以确认，作为认定案件事实的证据。被告提交的南京**民法院（2014）宁行终字第4号案庭审笔录，经本院核实，内容真实，虽系被告在行政诉讼中收集的证据，但该证据并非证明其行政行为合法性的证据，故本院依法予以采纳。

本院查明

经审理查明，美林东苑小区由银**司与百市公司共同开发建设，根据建设工程规划许可证载明，该项目在建设规划时显示由住宅及幼儿园组成，其中童卫路19号09幢房屋在规划时确定建筑用途为教学楼。2003年11月25日，银**司与百市公司就童卫路19号09幢房屋向被告申办初始登记，并提交了童卫路19号地块项目的立项批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、单位工程竣工验收证明书、房屋平面图等登记材料，被告受理登记申请后，依法进行了审查，被告在南京市房屋所有权登记审核表上登记的09幢房屋规划用途与使用现状均为教育，并于2004年1月14日向银**司、百市公司核发了宁房权证玄初字第××号《房屋所有权证》、宁房权证玄共字第××号《房屋共有权证》。2009年9月15日，银**司、百市公司与明**司就09幢房屋签订商品房现售合同，并于同年9月23日共同向被告申办转移登记，同时提交了宁房权证玄初字第××号《房屋所有权证》、宁房权证玄共字第××号《房屋共有权证》以及商品房现售合同等登记材料，被告受理登记申请后，于2009年10月29日向明**司核发了宁房权证玄转字第××号《房屋所有权证》，该证载明的规划用途亦为教育。

审理中，关于原告的起诉是否超过法定期限，原告认为其起诉未超过法定期限，理由如下：1、法院不应当主动审查起诉期限的问题，除非被告有明确的答辩意见，被告在原审时并未提出，在南京**民法院审理时是由于法官的提示，所以被告才提出该问题；2、即使法院审查原告起诉期限问题，根据法律规定，本案是涉及不动产的具体行政行为可以适用20年诉讼期限。3、原告并不明确知道是什么时间登记在谁的名下。

被告认为原告起诉超过法定期限，理由如下：1、不论是一审还是二审，法院均应主动审查原告的起诉期限，本案在原审时，原告负责人并未出庭，二审中原告负责人出庭并接受被告询问，提出是在2008年知道涉案09幢房屋登记在银**司与百市公司名下。2、根据法律规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知诉权或起诉期限的，起诉期限从知道或者应当知道之日起计算，最长不超过2年。

第三人银**司同意被告意见，亦认为原告起诉超过法定期限。

本院认为

本院认为，根据《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。根据童卫路19号建设工程规划许可证载明的内容，本市童卫路19号项目在建设规划时显示由住宅及幼儿园组成，其中09幢房屋在规划时确定建筑用途为教学楼。本案原告作为美林东苑小区业主大会的执行机构，针对涉案房屋权属登记行为提起行政诉讼，并非与物业管理无关的活动，其可以对涉及小区公用设施的房屋权属登记行为提起行政诉讼。被告辩称原告不具有本案诉讼主体资格，本院不予采信。原告是否符合起诉条件是法院审查内容之一，根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。原告于2008年应当知道涉案09幢房屋登记在银**司与百市公司名下，其起诉期限最迟应从2008年12月31日起计算，原告向本院起诉时间为2013年6月，已经超过2年。被告辩称原告起诉超过法定期限，有事实与法律依据，本院依法予以支持。综上，本院认为原告起诉超过法定期限且无正当理由，根据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告美**业委会的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月二十五日