生平西与泰兴市人民政府行政登记一审行政判决书

审理经过

原告生平西不服被告1999年2月1日将原位于泰兴市泰兴镇三营村三太七组的讼争房屋登记在第三人汪**名下的登记行为，于2014年7月15日向本院提起行政诉讼。本院2014年7月24日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2014年8月27日、2015年4月1日公开开庭审理了本案。原告生平西，被告泰兴市人民政府的委托代理人杨*、丁**，第三人汪**的委托代理人张**、季**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告泰兴市人民政府于1999年2月1日向第三人汪**颁发了泰房权证泰兴字第××号房屋所有权证，认定第三人汪**的房屋坐落于泰兴市泰兴镇三营村三太七组。被告于2014年8月7日向本院提交了颁发上述所有权证的证据：

1、泰兴市私有房屋登记谈话记录表，用以证明第三人向被告提出申请，要求对讼争房屋进行登记。

2、房地产买卖契约（契约中载明立契约人为生平西、汪**）、原告的原房屋所有权证、原告身份证复印件，用以证明讼争房屋由原告转让给第三人，双方之间存在买卖关系。

3、房地产买卖申请审批书、泰兴市私有房屋登记报批表、汪**房屋所有权证存根，用以证明被告对当事人的申请进行了认真审核，认为申请人申请登记的程序合法、实体合法，在此情况之下，被告将讼争房屋登记在第三人名下并无不当。

原告诉称

原告诉称，原告1994年在泰兴镇三泰新村七组新建房屋两间，后夫妻二人因病致生活困难，于1997年将所有的上述房屋转让给刘**，但未办理房屋产权转让手续，最近，原告得知刘**在原告不知情的情况下通过非法手段将原告的房产再次转让给汪**，泰兴市房地产管理处在原告既没有将房屋转让给第三人也没有到场签字的情况下，擅自将该房屋登记至第三人名下，泰兴市房管处的登记行为违法，应当撤销。

原告提供以下证据：

1、房屋所有权证复印件，用以证明原告是讼争房屋原所有权人，具有诉讼主体资格。

2、村委会出具的证明复印件一份，用以证明2014年6月原告才知道讼争房屋由第三人居住。

3、购房协议书（协议人生平西、刘向阳），用以证明购房协议书上是生平西本人的签字，被告提交的房地产买卖契约中不是生平西签字，系伪造。

4、鉴定意见书、鉴定费票据，用以证明房地产买卖契约、房屋申请表上生平西的签名，不是生平西本人所为。

被告辩称

被告辩称，讼争房屋已经由原告出售给他人，不管目前该房屋登记在谁名下，均与原告没有任何关系，也就是说被告的具体行政行为并没有侵犯原告的合法权益，原告的主体资格不适格。被告将讼争房屋登记在第三人名下，程序合法，实体合法。

第三人述称，1997年原告将讼争房屋出卖，1999年又主动出具报告配合过户，说明其早知道讼争房屋必将要办理房产过户登记，故其主张已过起诉期限。第三人系善意取得房产且依法进行登记取得合法产权，应受法律保护。请求驳回原告的诉讼请求。

第三人提交了以下证据：

1、1997年11月13日泰**证处出具的公证书一份，用以证明在1997年11月13日原告已经将本案讼争房屋出售给刘**，因此本案原告并不具有诉讼主体资格。

2、1999年1月20日第三人与刘**签订的房屋买卖协议及（2014）泰民初字第770号民事判决书，用以证明在1999年刘**已经将讼争房屋出售给第三人，因此本案讼争房屋与原告没有任何利害关系，其提起行政诉讼主体不适格。

经庭审质证，被告对原告证据1的真实性无异议，但认为不管讼争房屋如何发生流转，原告出售房屋已经成为事实，原告对讼争房屋不再享有所有权，对被告的登记行为在法律上没有任何利害关系。对证据2，被告未发表质证意见。对证据3，被告认为由于被告不是当事人，所以对协议的真实性无法确认。如果该协议真实有效，可以证明讼争房屋已经由原告出售，不管目前讼争房屋登记在谁名下，被告的登记行为已经与原告没有任何关系。对证据4，对鉴定结果没有异议，但不能否定生平西将房屋转让给刘**，再由刘**转让给汪**的事实。鉴定费用与被告无关。第三人对原告证据1的质证意见与被告质证意见相同。对证据2的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的。对证据3的真实性无异议。对证据4的质证意见与被告相同。本院对原告所举证据的真实性予以认定。

对被告提供的证据，原告认为谈话记录表上有错误，其建房是1994年，不是表上的1996年，买卖契约上生平西的字不是其本人签的，乙方的汪**有明显涂改，落款上的签字也不是原告本人，第三人是古溪人，所以买卖契约是伪造的。审批书上也不是原告本人签字，住址也不符，原告与第三人非亲非故，调查内容并不属实，对报批表原告不清楚，对汪**房屋所有权证存根原告没有看到过，其他无异议。第三人对被告的证据无异议。本院对被告的证据，结合鉴定意书，认定原告生平西未签字同意将房屋转让登记到第三人名下。

对第三人的证据，原告认为刘**没有按照购房协议履行，当时房产证放在刘**处，有余款未付，没有按照协议内容进行过户。对公证书、判决书真实性无异议，对第三人与刘**签订的房屋买卖协议原告不清楚，他们间的买卖是违法的。被告对第三人提交证据，认为反映的事实被告并不清楚，不予质证。本院对第三人所举证据的真实性予以确认。

本院查明

经审理查明，原告生平西系泰兴市济川街道三泰新村七组村民，其在该村民小组拥有两层四间共190.1平方米的房屋，1997年11月11日领取泰房证字第027775号房屋所有权证，1997年其将上述房屋转让给刘**，但未办理房屋产权转让手续。1999年1月，第三人汪**向被告提交房地产买卖契约（甲方生平西，乙方汪**），申请将案涉房屋登记至其名下，被告泰兴市人民政府于1999年2月1日向第三人汪**颁发泰房权证泰兴字第××号房屋所有权证。原告认为被告的发证行为侵犯其合法权益，遂诉来本院，要求撤销被告的上述房产登记行为。

另查明，第三人汪**系泰兴市城镇居民。另经本院委托鉴定，房地产买卖契约、房屋申请表上生平西的签名不是生平西本人所写。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：1、原告主体资格是否适格。2、原告的起诉否超过起诉期限。3、被告向第三人颁发房屋所有权证的行为是否合法有效。

关于原告的主体资格是否适格、原告的起诉否超过起诉期限。被告及第三人均提出原告的主体资格不适格且原告的起诉已超过起诉期限。本院认为，原告虽然与案外人刘**签订了房屋买协议，但最终未到房管部门办理过户手续，被告的转移登记行政行为与原告有利害关系，鉴定意见表明房地产买卖契约、房屋申请表上生平西的签名不是生平西本人所写，发生转移登记时原告不知情，原告在后来得知房屋已过户至第三人名下时，于2014年提起了返还财产的民事诉讼，故原告的主体适格，现提起行政诉讼，亦不超过起诉期限。

对被告的发证的职权依据，原告、第三人均无异议，依法应予确认。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告生平西系泰兴市济川街道三太村村民，第三人汪**系城镇居民，原告与第三人非同一集体经济组织成员，被告将原告拥有的集体土地上的房屋转让登记至第三人名下，违反法律、法规的规定，故被告发证行为违法，依法应予撤销，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告1999年2月1日向第三人汪**颁发的泰房权证泰兴字第××号房屋所有权证的登记行为。

本案诉讼费50元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十日