张**与泗洪县人民政府一审行政赔偿判决书

审理经过

原告张**诉被告泗洪县人民政府（下称泗洪县政府）要求行政赔偿一案，本院2013年3月26日立案受理后，于2013年4月1日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年4月25日、2014年9月17日两次公开开庭审理了本案。原告张**的委托代理人张**、刘**，被告泗洪县政府原委托代理人徐**（泗**县委常委、政法委书记）、孙**（江苏**师事务所律师）及变更后的委托代理人杨*、杨**分别到庭参加了诉讼。本案经双方当事人同意协调及委托评估扣除了相应审限。本案现已审理终结。

原告诉称

2013年3月9日，被告泗洪县政府根据原告张**的申请，作出（2013）洪政赔字第1号《国家赔偿决定书》（下称《赔偿决定》），该决定书载明：泗洪**场地块以公开拍卖方式被宿迁市**有限公司竞买取得。2009年10月21日原泗洪建设局向宿迁市**有限公司颁发了《房屋拆迁许可证》，张**的房屋在拆迁范围内。在拆迁工作实施过程中，因张**提出过高要求而未能签订房屋拆迁补偿协议。2012年4月29日，鉴于张**房屋内的相关物品和家具都已实际搬走，因工程建设需要对张**的房屋进行了拆除。2012年12月17日，宿迁**民法院作出（2012）宿中行初字第0005号行政判决，判决确认县政府强拆房屋行为违法。该判决生效后，张**于2013年1月14日申请国家赔偿。张**被拆房屋基本情况为主房为砖木结构，面积为75.11m2，有产权证；东偏房为砖混结构，面积为23.04m2，有产权证；南偏房是砖木结构，面积为50.62m2，有产权证；西偏房为简易结构，面积为8.98m2，有产权证；另有一处南偏房为砖木结构，面积为42.44m2，有产权证，以上合计面积为200.19m2。房产证中记载，张**的房屋性质属于住宅用房。张**的房屋在拆除前，公证机关对张**房屋的实际状况和屋内是否存有物品进行了公证，从公证书的内容反映，其屋内并无张**所说的电视机、空调、家具、生活用品等物品。张**有权根据《国家赔偿法》第四条的规定申请行政赔偿。由于张**被拆房屋在2009年已被依法纳入拆迁范围，故对其被拆房屋应按原拆迁条例相关规定予以安置补偿。对张**提出的住宅房屋原地拆一还一的请求，因富园广场项目定位高端，售价很高，如实行原地产权调换，势必造成张**找补高额差价的沉重经济负担，且该项目现仅有少量单身公寓未售，无法满足实际使用需要，不具有原地产权调换的可能性，加之富园广场项目拆迁工作启动于原拆迁条例施行期间，除张**等三户外，其他所有被拆迁人均未实行原地产权调换，如对张**实行原地拆一还一，则对其他被拆迁人有失公平。基于上述种种因素，同时考虑到张**强烈的产权调换愿望，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，决定对张**实行就近产权调换，超面积部分无需找补差价。对张**提出的关于屋内家具、电视、空调等物品损失问题，经核查，在强拆其房屋时，其屋内并无上述物品，不予赔偿。对房租费问题，根据《泗洪县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》相关规定，房屋拆迁过渡费按所拆除房屋面积100元／平方米给予补偿。张**被拆除的房屋面积为200.19平方米，故过渡费应补偿20019元。对张**提出的停产停业损失补偿问题，因张**被拆除房屋全部属于居住房屋，并无营业性用房，对此请求不予支持。对精神损失赔偿问题，根据《国家赔偿法》第三十六条第一款第八项的规定，张**在此次房屋拆迁中所受到的仅是财产损失，并非生命健康权受到侵害，故不适用精神损害赔偿。被告依据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第一款第（三）、（四）项，第九条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，赔偿：1、以泗洪县城区楚天小区1号楼1单元303室和该小区2号楼2单元1803室两套住房进行产权调换，该两套住房的面积均为110.2m2；2、补偿张**过渡费20019元；3、对张**的其他请求不予赔偿。

原告张**诉称，2012年4月29日凌晨6点，被告泗洪县政府在没有作出任何行政裁决的情况下，强行拆除了原告位于泗洪县青阳镇桥南居委会工人东路26号的房屋。原告被拆房屋共计12间，其中前面3间门面房有160平方米，房产登记面积235.73平方米，不包括实际使用的面积，土地登记使用面积281.28平方米。被告的强制拆除行为已经被宿迁**民法院（2012）宿中行初字第0005号行政判决确认违法。被告强拆行为给原告造成重大财产损失，且原告房屋所在的富园广场拆迁项目并非基于公共利益，而系纯商业开发项目。被告所作的《赔偿决定》不符合法律规定，应予撤销。为维护原告合法权益，请求依法判令被告赔偿原告如下损失：1、被告应在改建地段按照原地拆一还一的标准对原告进行房屋产权调换；2、赔偿原告屋内家具、电视、空调、钢材、铁皮、木板等物品损失3万元；3、赔偿原告房租费4万元；4、赔偿原告停业损失补偿20万元；5、赔偿原告精神损失费用5万元。

被告泗洪县政府辩称，根据原告张**的申请，被告对其赔偿请求事项进行了认真的调查、核实，并作出了（2013）洪政赔字第1号《赔偿决定》，该决定对原告提出的合理请求部分已经依法作出了赔偿，对不合理的部分亦作了详细的说明，原告的损失已得到了充分的补偿，故请求维持被告所作的《赔偿决定》。

本院经审理查明案件事实如下：2009年10月21日，原泗*县建设局向宿迁市**有限公司颁发了《房屋拆迁许可证》。原告张**位于泗*县青阳镇桥南居委会工人东路26号房屋在泗*县富园广场拆迁项目范围内。2012年4月29日，被告泗*县政府组织人员强制拆除了原告张**的房屋。该强拆行为已被本院（2012）宿中行初字第0005号行政判决确认违法。2013年1月14日，原告张**向被告泗*县政府申请行政赔偿。被告泗*县政府于2013年3月9日作出（2013）洪政赔字第1号《赔偿决定》。本院在对本案审理过程中于2013年7月29日依法委托宿迁**证中心就原告被拆除房屋价值进行鉴定估价。2013年12月5日，宿迁**证中心以u0026amp;amp;ldquo;不能提供标的物的相关材料u0026amp;amp;rdquo;为由中止了司法鉴定。2014年3月21日，本院依法委托江苏*土**询有限公司（下称金土地公司）对原告张**被拆房屋价值进行鉴定估价。2014年8月21日，金土地公司作出了苏*（泗*）房评（2014）字第sy-013号《房地产估价咨询报告》（下称《估价报告》），以张**235.73m2房屋均为住宅评估确定该房屋价值为78.05万元。后因对张**部分房屋性质进行调整，金土地公司于2014年11月17日在原报告基础上作出《关于对张**所属住改非房屋价格进行补充鉴定的说明》（下称《补充鉴定说明》），评估确定张**被拆房屋价值为105.97万元。其中u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;房屋面积50.07m2，价格为44.5万元；住宅185.66m2，价格61.47万元。本院于2014年9月10日、9月11日、11月18日分别向原告张**及被告泗*县政府送达了上述咨询报告及《补充鉴定说明》。

另经本院组织调解，原、被告双方于2014年10月27日就原告张**被拆房屋的室内物品、装修装潢损失赔偿数额达成了和解协议，即由被告泗洪县政府赔偿原告张**室内物品损失1万元，装修装潢损失5万元，合计6万元。

本案的争议焦点如下：1、如何确定原告被拆房屋面积、性质、赔偿方式及赔偿数额；2、如何赔偿原告被拆房屋的停产停业损失及临时安置补助费用；3、原告主张的精神损害应否予以赔偿。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（二）项规定：行政机关及其工作人员在行使行政职权时违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的，受害人有取得赔偿的权利。本案中，本院生效判决已经确认被告泗洪县政府强拆原告张**的房屋行为违法且该违法行为亦造成原告的财产损失。因此，原告张**依法享有获得赔偿的权利。本案系在城市房屋拆迁过程中引发，且被告拆除房屋的行为又发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征补条例》）实施之后，故原告所诉的相关赔偿事项可以参照原《城市房屋拆迁管理条例》（下称《拆迁条例》）及《征补条例》的相关规定进行处理。

一、关于如何确定原告被拆房屋面积、性质、赔偿方式及赔偿数额的问题。

1、原告被拆房屋面积的认定问题。

原告张**认为，其被拆房屋的实际面积为房产证载明的235.78m2，被告赔偿决定少认定了其30余平方米的房屋面积。

原告提供的证据有：房产证和土地证。

被告泗洪县政府认为，经现场实际测量，原告张**被拆房屋面积合计为200.19m2。该面积之所以比原告房产证上载明的面积少了30余平方米，主要原因为原告有一处房屋在强拆前已经毁损。

被告提供的证据有：《赔偿决定》、《泗洪县住宅房屋测算表》及附图。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：u0026amp;amp;ldquo;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。u0026amp;amp;rdquo;**建部《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：u0026amp;amp;ldquo;对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的外，以房屋登记簿为准。u0026amp;amp;rdquo;本案中，被告虽提供了《泗洪县住宅房屋测算表》及附图，但该测算表上既没有测量人员签名，也没有原告的签字认可，故该测算表不能作为定案证据使用，另外原告提供的房屋被拆前录像光盘也看不出其房屋存在毁损的情况，且被告也没有提供原告房屋在被拆前已有部分毁损的证据，故被告所举的证据并不能推翻原告房屋产权证的证明效力。应当认定原告被拆房屋面积为其产权证上所登记的235.78m2。

2、原告被拆房屋性质的认定问题。

原、被告双方主要对原告被拆一楼沿街75.11m2房屋是否为u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;产生争议，对其他房屋性质的认定无异议。

原告张**认为，其被拆一楼沿街75.11m2房屋共三间，每间20余平米，从东到西一直租给陈**、江**、蒋**三人经营使用，该房屋应当认定为u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;。

原告张**提供了下列证据：

1、蒋**位于青阳镇人民南路30号的工商营业执照，经营范围为服装零售；

2、陈**位于青阳镇工人东路的工商营业执照，经营范围为烟酒百货、预包装食品；

3、陈**、江**与张**签订的门市租赁协议；

4、陈**证言；

5、原告邻居李**、陈**、闫**出具的书面证明；

6、被告提供的《泗洪县住宅房屋测算表》，载明争议被拆房屋为门市。

上述证据证明争议的75.11m2被拆房屋原告一直出租给蒋**、陈**、江**用于经营活动，被告在实地调查时亦认可了该房屋为经营性用房。

被告泗洪县政府认为，对原告被拆房屋性质的认定应当以其产权证上载明的性质为准，故该房屋应当认定为住宅。

本院依职权调取了如下证据：

1、江**位于泗洪县青阳镇工人东路26号的工商营业执照，经营范围为食品、饮料及烟草制品专门零售；

2、在泗**商局的查询笔录一份，反映上述三户个体工商户按规定无需缴纳工商税，故没有缴税记录；

3、在泗**税局的查询笔录一份，证明上述三户个体工商户按规定都没有达到纳税起征点，故没有纳税记录。

被告泗洪县政府对原告提供的营业执照真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对租赁协议的真实性无法确定；证人没有出庭作证，不认可证人证言效力；房屋测算表是为了做原告的工作，有照顾原告的成分，不能以此直接认定争议的房屋为u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;；对法院调取三份证据的真实性没有异议。但被告坚持认为应当以房产证登记的内容来认定争议房屋的性质。

原告张**对本院调取证据的真实性没有异议，认为其房屋本来就用于经营活动，符合u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;认定的条件。

本院认为，原告提供的及本院调取的证据均符合有效证据的要求，可以作为本案定案证据使用。2009年《泗洪县城区房屋拆迁管理实施细则》第四十条第二款规定了u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;的认定条件：即产权证书和产权档案记录未明确为经营性沿街用房，但取得工商营业执照已持续营业和连续交纳工商管理费和营业税1年以上，可以认定为住改非。本案中，原告提供的证据与本院调取的证据相互印证，可以证明原告在2008年之前已将争议房屋中的两间出租给案外人陈**、江**作为经营副食等生意使用，该两经营户按规定无需交纳工商管理费和营业税，故争议房屋中的两间{面积为50.07m2（75.11m2u0026amp;amp;times;2／3）}符合u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;认定的条件，应当被认定为u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;。因蒋**营业执照载明的经营地点是青阳镇人民南路30号，并不是争议被拆房屋所在地点，也无其他证据证实蒋**在原告被拆房屋处实际从事经营活动，故现有证据尚不足以认定争议的剩余一间房屋的性质为u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;。u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;房屋本身系遵循u0026amp;amp;ldquo;尊重历史，实事求是u0026amp;amp;rdquo;的原则，对房产证登记为住宅但实际上用于经营活动房屋的一种界定方式，故被告辩称应当按照房产证上载明的房屋用途认定争议房屋性质的理由不能成立。

3、对原告被拆房屋赔偿方式的确定问题。

原告张**认为，被告应当按照原地拆一还一的方式对其进行安置补偿。被告所作《赔偿决定》不符合法律规定，应当予以撤销。

被告泗洪县政府认为本案不具备原地安置条件，主要理由是：1、富园广场项目定位高端，售价很高，如实行原地产权调换，势必造成原告找补高额差价的沉重经济负担；2、富园广场项目现仅有少量小面积单身公寓未售，该房型无法满足原告实际使用需要；3、富园广场项目中的其他被拆迁人均未实行原地产权调换，如对原告实行原地拆一还一安置，对其他被拆迁人有失公平；4、被告在《赔偿决定》中已为原告提供了相应的安置房，且无需找补差价，请求维持该《赔偿决定》。

本院认为，原《拆迁条例》第二十三条规定了拆迁补偿方式包括货币补偿和产权调换两种方式。《征补条例》第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收人应当提供改建地段或者就近地段的房屋。故原告有权选择在改建地段进行安置。但被告泗洪县政府作为法定赔偿主体未能提供富园广场拆迁项目范围内的房屋作为安置房，且富园广场拆迁项目范围内房屋产权属于案外人所有，人民法院不宜直接将案外人的房屋判令调换给原告，且其中还将涉及安置房的位置、楼层、面积及找补差价等诸多难以确定的因素，故原告请求原地安置存在一定障碍，不具有现实性。被告泗洪县政府在《赔偿决定》中提供的两处安置房与原告被拆房屋相比较为偏远，不符合原地或就近安置的规定。同时，《赔偿决定》亦没有对安置房和被拆房屋进行估价以确定产权调换之间的差价，故该《赔偿决定》提供的异地安置方案不符合法律规定，本院不予支持。

根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条的规定，行政机关承担国家赔偿方式以支付赔偿金为主要方式，故被告泗洪县政府应当向原告张**支付相应的赔偿金。

4、关于对原告被拆房屋的赔偿数额的确定问题。

原告张**认为，其从未同意评估，只要求原地置换，其房屋已经灭失，无法进行评估；估价方法不合理，是折旧补偿而非赔偿；金土地公司的《估价报告》及《补充鉴定说明》没有将75.11m2房屋全部认定为u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;错误，故该报告不应被采信。

被告泗洪县政府认为，原告被拆房屋的面积应为200.19m2，而非评估报告中载明的235.73m2，75.11m2的房屋性质为住宅，并非u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;，对金土地公司作出的《估价报告》及《补充鉴定说明》中的其他内容无异议。

本院认为，金土地公司系本院依法选定的评估机构，该公司及评估人员具备相应的资质，其所作出的《估价报告》及《补充鉴定说明》选取被告强拆行为被确认违法之日即2012年12月17日作为估价时点，主要采取市场比较法并参酌交易时间、区域因素、房地产状况等因素对评估价格进行修正，符合房地产评估规范的要求，且评估师亦到庭接受双方当事人的质询，故该《估价报告》及《补充鉴定说明》可以作为定案证据使用。被告泗洪县政府应当按照金土地公司的《估价报告》及《补充鉴定说明》所确定的105.97万元价格对原告被拆房屋予以赔偿。

二、关于如何确定原告被拆房屋的停产停业损失、临时安置补助费的问题。

原告张**认为，被告应当赔偿其停产停业损失20万元，房租费4万元。

被告泗洪县政府认为，根据《泗洪县城区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的规定，经测算原告临时安置补助费为20019元（200.19m2u0026amp;amp;times;100元），因原告被拆房屋均为住宅，不应赔偿其停产停业损失。

本院认为，原《拆迁条例》第三十三条、《征补条例》第十七条均规定了因拆迁（征收）非住宅房屋造成停产、停业损失的，应当予以补偿。故原告有权就其被拆除的u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;房屋要求被告支付停产停业损失。2014年《泗洪县国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十八条规定：u0026amp;amp;ldquo;征收非住宅房屋造成停产、停业的，根据实际生产、经营状况评估确定停产停业损失。根据县城区普遍情况，一般给予不超过房屋补偿总金额5%的停产或停业补偿。u0026amp;amp;rdquo;本案中，原告房屋被强拆后至今未获得补偿，故从有利于维护被拆迁人合法权益的角度出发，可以参照泗洪县最新的规定给予原告被拆非住宅房屋停产停业损失补偿，即按照原告被拆u0026amp;amp;ldquo;住改非u0026amp;amp;rdquo;房屋价值的5%计算停产停业损失，故被告应当支付原告被拆非住宅房屋停产停业损失2.225万元（44.5万元u0026amp;amp;times;5%）。原《拆迁条例》第三十一条第二款及《征补条例》第十七条均规定被拆迁人（被征收人）有获得临时安置补助费的权利。本案中，原告张**所主张的房租费实质上就是临时安置补助费，原告房屋自2012年4月29日被拆除以来，相关的安置与补偿问题一直未得以解决，被告泗洪县政府或者拆迁人也未为原告提供周转房，故被告泗洪县政府应当支付原告临时安置补助费。2014年《泗洪县城区国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十六条规定的临时安置补助费标准为60元／平方米／年，超出部分不足一年的按一年计算。原告张**被拆住房面积为185.66m2，故被告泗洪县政府应当每年支付原告张**临时安置补助费11139.6元（185.66m2u0026amp;amp;times;60元／平方米／年），从2012年4月29日起计算至本判决履行之日止，不足一年按一年计算。

三、关于原告主张的精神损害应否予以赔偿的问题。

原告张**认为，被告泗洪县政府应当赔偿其精神损失5万元。

被告泗洪县政府认为，其拆除行为仅对原告财产造成损失，没有侵犯其生命健康权，故不存在精神损害赔偿问题。

本院认为，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十五条规定：u0026amp;amp;ldquo;有本法第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。u0026amp;amp;rdquo;据此，只有国家机关及其工作人员在行使职权时侵犯公民人身权并造成严重后果的，才应当支付精神损害抚慰金。本案中，并无证据证明被告泗洪县政府的拆除房屋行为侵犯了原告张**的人身权并造成严重后果，故原告要求支付其精神损害抚慰金的请求缺乏依据，本院不予支持。

另原、被告双方于2014年10月27日就原告被拆房屋的室内物品、装修装潢损失达成了和解协议，该协议内容不违反法律规定，本院依法照准。

综上，被告泗洪县政府组织强制拆除房屋的行为侵犯了原告张**的财产权，原告张**有获得行政赔偿的权利。被告所作《赔偿决定》不符合法律规定，应予撤销。依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十二条及《中华人民共和国行政诉讼法》第六十七条第一款、第三款之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销泗洪县人民政府所作的（2013）洪政赔字第1号《国家赔偿决定书》；

二、被告泗洪县人民政府赔偿原告张**被拆房屋损失105.97万元、装修装潢、室内物品损失6万元、停产停业损失2.225万元，以上合计114.195万元；临时安置补助费11139.6元／年（从2012年4月29日起计算至本判决履行之日止，不足一年按一年计算）；

三、上述赔偿事项，被告泗洪县人民政府应当在本判决生效之日起十日内履行完毕；

四、驳回原告其他诉讼请求。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十八日