高**与泗阳县住房和城乡建设局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告高*霞诉被告泗阳县住房和城乡建设局（下称泗阳县住建局）房屋产权登记纠纷一案，原告高*霞以泗**地产管理处为被告，经江苏省**民法院指定集中管辖，向本院提起诉讼，本院于2015年1月22日立案受理，1月27日向泗**地产管理处送达起诉状副本、应诉通知书等材料。2015年2月15日原告高*霞申请变更被告为泗阳县住房和城乡建设局，本院认为原告申请符合法律规定，依法变更被告为泗阳县住建局，并于2015年2月15日向被告泗阳县住建局送达起诉状副本、应诉通知书等材料。因第三人张**、江阴市恒**司泗阳分公司（下称恒益泗阳分公司）与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，依法通知其作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告高*霞及其委托代理人王**、许*，被告委托代理人朱*、许**，第三人张**，第三人恒益泗阳分公司法定代表人周*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告泗阳县住建局于2013年5月15日依第三人张**、恒**分公司申请向第三人张**颁发了证书号为201306196房屋所有权证，登记房屋坐落于泗阳县运河大道东侧文苑雅居商1幢11、12号，建筑面积164.09㎡，套内面积为158㎡。

被告为证实其颁证行为合法向本院提交了以下证据：

1、编号为2013051306011泗阳县房地产管理处收件收据；2、泗房商*（120370_0002）号泗阳县商品房屋初始登记证；3、2013年5月13日张**向泗阳县房管处提交的具结书；4、文苑雅居1幢11、12号房屋转移登记申请书；5、申请人张**身份、户籍及婚姻证明；6、文苑雅居1幢11号、12号商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税凭证、住宅专项维修资金专用收据；7、所有权证号为201306196的泗阳县房屋登记审核表。以上证据证明被告办理房屋产权证实体和程序合法。8、《房屋登记办法》的相关规定，证明颁证的法律依据。

原告诉称

原告诉称，2010年8月10日原告与第三人恒益泗阳分公司签订商品房买卖合同，约定由原告出资购买第三人恒益泗阳分公司开发的文苑雅居小区1幢11号商铺。原告支付购房款后，第三人恒益泗阳分公司将该房屋交付原告使用，原告入住后多次催促第三人恒益泗阳分公司协助办理房屋产权证，第三人恒益泗阳分公司不予配合。2015年1月，原告得知被告已将该房屋登记在第三人张**名下。被告作出的登记行为与事实不符，损害了原告的合法权益。综上，请求撤销泗**建局颁发的所有权号201306196房屋所有权证，由被告承担本案的诉讼费用。

原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：

1、商品房买卖合同一份、交付购房款凭证两张，证明原告向恒益泗阳分公司购买了涉案房屋并交付了购房款；

2、电费票据一张，证明原告购买涉案房屋并一直使用；

3、谈话录音，证明张**是恒益泗阳分公司的员工，把房屋所有权证办给张**是因为恒益泗阳分公司需要用钱，周*承诺承担办理涉案房屋变更登记的费用。

被告辩称

被告辩称，一、被告办理涉案房屋所有权证行为合法有效。2013年5月13日，第三人张**与恒**分公司共同向被告申请办理文苑雅居1幢11、12号建筑面积共164.09平方米房屋产权登记。第三人张**向被告提供相关材料，被告受理申请后认为，材料齐全、真实、有效，符合《房屋登记办法》第七条、第三十二条、第三十三条的相关规定，故予以登记、核发证件。二、原告高**的商品房买卖合同与本案产权登记行为无冲突。原告与第三人恒**分公司签订商品房买卖合同并支付购房款，只能证明原告与第三人恒**分公司之间具有债权关系。原告与第三人恒**分公司未申请房屋产权登记，而第三人张**申请了产权登记，取得了涉案房屋所有权。第三人张**与恒**分公司之间有合法的买卖合同，原告要求撤销涉案房屋所有权证，必须先撤销第三人张**与恒**分公司之间的买卖合同，撤销合同不是被告职权，应通过民事途径解决。综上，请求驳回原告诉讼请求。

第三人张**述称，同意被告答辩意见。

第三人张**未提供证据。

第三人恒益泗阳分公司述称，同意被告答辩意见，一房二卖是其公司责任，将尽力解决这一问题。

第三人恒益泗阳分公司未提供证据。

原告对被告提供证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2，被告办理初始登记没有到现场查看，初始登记证注明在90日内办理转移登记，而两第三人办理转移登记超过90日。对证据3，无异议。对证据4，转让方的询问记录是空白的，被告没有尽到询问的义务。对证据5，无异议。对证据6中商品房买卖合同有异议，合同约定交付时间是2008年12月31日，而两第三人签订合同时间是2012年9月24日，被告没有尽到审查义务，对其他证据没有异议。对证据7-8，均不持异议。

第三人张**、恒**分公司对被告提供的证据均无异议。

被告对原告提供证据质证意见为：证据1，原告与第三人恒益泗阳分公司的买卖合同没有到被告处备案，对其真实性无法确认，交款收据仅是收据，另一张是借条，与本案没有关联性。证据2，电费收据仅能表明原告交付费用，不能证明房屋所有权问题。证据3，谈话内容被告不清楚，被告没有承诺办理产权变更登记减免任何费用，对录音内容不予认可。

第三人张**对原告提供证据质证意见为：证据3有异议，对录音内容不予认可。其他证据同被告质证意见。

第三人恒**分公司对原告提供证据质证意见为：证据1、2均无异议，原告写欠条的原因是2008年8月10日原告与恒**分公司签订购房合同后购房款尚余十三万四千多没有付清。证据3，对其真实性无异议，请原告到办公室谈话是想主动解决事情，因为想解决问题说了一些不符合实际的话。

经庭审质证，本院对原、被告提供证据作如下认定：

对被告举证证据，证据1，能够证明第三人张**向被告提交申请所有权转移登记的相关手续，被告于2013年5月13日受理该申请的事实，对该证据证明效力予以认定。证据2，能够证明第三人恒益泗阳分公司于2012年11月26日取得涉案商品房屋初始登记证，并将涉案房屋转让给第三人张**的事实。原告根据房屋初始登记证上“注意事项”第三项“受让方应在取得本证之日起90日内，持本证及相关文件向房屋登记机关申请转移登记”的内容，认为两第三人超过期限办理转移登记手续，无证据予以证明，对该证据证明效力予以认定。证据3，能够证明第三人张**在办证时向泗阳县房管处作出涉案房屋无其他共有人承诺的事实，对该证据证明效力予以认定。证据4，能够证明2013年5月13日第三人恒益泗阳分公司与第三人张**向被告申请涉案房屋转移登记的事实，对该证据证明效力予以认定。证据5，能够证明第三人张**的身份、户籍及婚姻情况的事实，对该证据证明效力予以认定。证据6，能够证明两第三人于2012年9月24日签订文苑雅居1幢11、12号商品房买卖合同，第三人张**交清购房款、契税、住房专项维修资金及办证相关手续费的事实，原告认为两第三人签订合同时间晚于其约定的交付房屋时间，因商品房买卖合同中提到涉案房屋为现房买卖，故对原告质证意见不予采纳，对该组证据证明效力予以认定。证据7，系待证对象，效力待定。

本院查明

原告提供的证据1、2，能够证明2010年8月10日原告与第三人恒益泗阳分公司签订了文**小区1幢11号商品房买卖合同，第三人恒益泗阳分公司将该房屋交付给原告使用并居住至今的事实，对其证明效力予以确认。证据3，与本案没有关联性，对该证据效力不予确认。

本院根据上述证据查明以下事实：2010年8月10日，原告高**与第三人恒**分公司签订商品房买卖合同，原告出资购买泗阳县众兴镇文苑雅居1幢11号商铺，第三人恒**分公司将该房屋交付给原告使用至今。2012年9月24日，第三人张**与第三人恒**分公司签订商品房买卖合同，购买泗阳县众兴镇文苑雅居1幢11、12号商铺。2013年5月13日，第三人张**与恒**分公司共同向被告申请办理上述房屋产权转移登记。两第三人向被告提供了泗阳县商品房初始登记证、房屋转移登记申请书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、申请人身份证、婚姻登记记录证明等材料，被告于2013年5月13日受理了申请，5月17日向第三人张**颁发了所有权证号为201306196号房屋所有权证。2015年1月22日原告不服被告为第三人张**办理房屋所有权登记的行为，向本院提起诉讼，请求依法撤销所有权证号为201306196房屋所有权证。

本案的争议焦点是：1、高月霞与被告为第三人张**办理房屋所有权登记行为是否有法律上的利害关系，是否是本案适格原告；2、被告办理房屋所有权证号为201306196房屋所有权证的行为依据是否充分、程序是否合法、适用法律是否正确。

原告高**认为，原告与第三人恒益泗阳分公司签订了商品房买卖合同，在该房屋内居住并使用至今。被告办理房屋所有权初始登记时并未实地查看，且在办证过程中没有依法询问第三人恒益泗阳分公司，没有尽到依法审查的义务。请求撤销被告颁发的房屋所有权证号为201306196房屋所有权证。

被告泗阳县住建局认为，被告在颁证过程中虽存在瑕疵，但不影响整个颁证行为的合法，因此被告作出的房屋所有权证登记行为认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。请求驳回原告诉讼请求。

第三人张**认为，被告颁证行为事实清楚，程序合法。请求驳回原告诉讼请求。

第三人恒益泗阳分公司认为，被告颁证行为事实清楚，程序合法。请求驳回原告诉讼请求。

本院认为

本院认为，根据《房屋登记办法》第四条关于“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，泗阳县住建局作为泗阳县的建设（房地产）主管部门，具有办理房屋所有权证的行政职权。

《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案中，高**与第三人恒益泗阳分公司签订商品房买卖合同，出资购买了文苑雅居1幢11号房屋，第三人恒益泗阳分公司亦将该房屋交付给其居住并使用至今，被告于2013年5月15日，将文苑雅居1幢11、12号房屋所有权登记给第三人张**，高**与被告办理涉案房屋产权登记行为有法律上的利害关系，故高**具备原告的诉讼主体资格。

《房屋登记办法》第二十条第一款规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）……”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，2012年9月24日，第三人张**与第三人恒益泗阳分公司共同向被告申请办理位于泗阳县众兴镇文苑雅居1幢11、12号商铺的房屋产权转移登记，并向被告提供了泗阳县商品房初始登记证、登记申请书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税凭证、住宅维修基金缴费凭证、申请人身份证明、婚姻登记记录证明以及其他必要材料，申请登记的内容与商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税凭证等相关材料记载的主体一致、证明的事实一致，两第三人提交的材料齐全符合上述规定，被告依据上述材料和规定向第三人张**颁发所有权证号为201306196房屋所有权证的事实清楚。

《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”本案中，房屋转移登记申请书上询问记录（转让方）一栏加盖有第三人恒益泗阳分公司的公章，视为被告有询问第三人的行为，但被告未详细记录询问结果。上述瑕疵不足以导致登记行为被撤销的法律后果，被告应在以后的工作中加以改进。

《房屋登记办法》第十九条第一款规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；……”在本案中，房屋所有权初始登记证是本案的事实依据之一，在办理房屋所有权转移登记时，申请人应依法获取房屋所有权初始登记证并提交，实地查看是办理房屋所有权初始登记的程序要求，而非办理房屋所有权转移登记的法定程序。

综上，被告根据第三人签订的商品房买卖合同，在第三人提出申请后为涉案房屋办理转移登记并无不当，原告请求撤销所有权证号为201306196房屋所有权证理由不充分，本院不予支持。据此，依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告高**请求撤销所有权证号为201306196房屋所有权证的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告高**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省**民法院预交上诉案件受理费50元。（开户行：中国**城支行，帐号：46×××80）。

裁判日期

二〇一五年四月十四日