浙江中国**发有限公司与绍兴市住房和城乡建设局行政处罚一审行政判决书

审理经过

原告浙江中国**发有限公司诉被告绍兴市住房和城乡建设局城建行政处理一案，于2015年3月16日向本院提起行政诉讼，本院立案后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。原告浙江中国**发有限公司的委托代理人许**、陆**，被告绍兴市住房和城乡建设局副局长陶**、委托代理人冯*、徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

绍兴市住房和城乡建设局于2014年12月23日作出绍市建监（2014）处字第12号行政处理决定，认定温馨花园22-26、30-35、39-42幢系原告浙江中国**发有限公司在1999年开发建设，共计15幢楼，地上总建筑面积为34445.86平方米。原告在开发建设上述房产时未按规定配置物业管理用房，被告认为原告的行为违反了《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条第一款之规定，属违章行为。根据《浙江省住宅区物业管理办法》第二十八条之规定，限原告在15日内提供241平方米的物业管理用房。

被告在举证期限内向法院提交并在庭审中出示的证据、依据有：

1、建设工程规划许可证及二份附件，证明原告是适格的行政相对人；

2、绍兴**员会情况说明，证明温馨花园开发建设时门牌变更情况及被告在作出行政处理决定时作出的依据是正确的；

3、市房管处查询摘录的温馨花园小区建筑面积的情况说明共四张，证明被告作出行政处理的建筑面积计算依据，总面积为34445.86平方米；

4、温馨花园小区移交协议书、小区移交接受（确认）书、温馨花园小区22-26，30-35，39-42小区移交接受基本情况表，证明温馨花园已经由原告移交给城南街道，同时证明温馨花园有上述22-26，30-35，39-42这几幢楼组成的，面积也是按照这些楼层统计出来的；

5、照片六张，证明原告所主张的物业管理用房现状均为小区车库，没有相应的产权，不能作为物业管理用房提供；

6、接受调查询问通知书、询问调查笔录及身份证复印件各二份、行政处理告知书及回执、案件调查报告、行政处理决定书、文书送达回证、履行行政处理催告书、文书送达回证，证明被告作出的行政处理程序合法；

7、1999年《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条，系被告作出行政处理决定所依据的法律规范。

原告诉称

原告浙江中国**发有限公司起诉称，其自1997年开始开发建设温馨花园，完成了温馨花园22-26、30-35、39-43幢楼的建设，建筑面积共计32600平方米，提供了物业管理用房114.29平方米。被告于2014年12月3日向原告送达了《行政处理告知书》，同年12月5日，原告向被告邮寄了申辩意见，但被查无此人为由退回。后被告作出了绍**监（2014）处字第12号行政处理决定，要求原告提供241平方米的物业管理用房。原告认为其已足额提供了物业管理用房，被告置客观事实于不顾，作出的处理决定，认定事实不清、适用法律错误、程序违法，故起诉要求撤销该决定书，诉讼费用由被告承担。

原告向本庭出示的证据有：建设工程规划许可证六份及相应附件，证明原告于1997年开始开发建设温馨花园小区。

被告辩称

被告绍兴市住房和城乡建设局辩称：一、其作出的行政处理决定认定事实清楚。被告根据《浙江省住宅区物业管理办法》第25条的规定，要求原告提供241平方米的物业管理用房，而原告至今未能提供，原告主张已提供的114.29平方米物业管理用房，均为小区车库，不具有房屋所有权证，无法完成相应的产权转移变更登记。二、被告作出的行政处理决定程序合法，适用法律正确。原告所称于2014年12月5日向被告邮寄的申辩意见被告从未收到，后原告超期提交了申辩意见，被告也进行了复核，但认为原告提出的事实与理由不成立而没有采纳。因原告的行为发生在《浙江省住宅区物业管理办法》施行期间，根据相关司法解释，行政相对人的行为发生在新法施行以前，具体行政行为作出在新法施行以后，实体问题适用旧法规定，程序问题适用新法规定，故被告依据《浙江省住宅区物业管理办法》对原告作出处理决定符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下确认：

被告提供的证据1，原告质证对于被告要证明原告是行政相对人没有异议。但认为编号（95）浙规证0620017N号的规划许可证与本案没有关联性，这一幢楼属于鉴湖卫生院和城南开发委的。本院认为该证据可以证明原告开发建设温馨花园前已取得了相关建设用地规划许可的事实。证据2，原告质证无异议，本院予以确认。证据3，原告质证对证据本身没有异议，但总面积中应当扣除汽车库，车棚，隔楼等面积。本院认为该证据可以证明涉案温馨花园房产的实际面积。证据4，原告质证认为其已向街道移交了物业管理用房114.5平方米，双方已达成了一致的意见，且小区总建筑面积为32600平方米。本院认为该证据可以证明原告与原鉴湖镇街道筹建办及城南街道办事处签订相关移交协议的事实。证据5，原告认为可以证明原告已经提供了相应的物业用房。本院认为该证据可以证明原告提供了114.5平方米车库由物业公司使用的事实。证据6，原告质证认为其向被告提交了陈述申辩意见，但被查无此人为由退回，因此剥夺了原告的陈述申辩权，调查笔录中陈述的面积和开发时间都是不客观的。本院认为该证据可以证明被告对相关人员进行调查询问的事实及被告作出行政处理决定所依据的程序。证据7，原告质证认为应适用《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》。本院认为该证据系被告作出行政处理决定所依据的法律规范，其对本案的适用性本院将在判决理由部分予以阐述。

被告对于原告提供的证据无异议，本院予以确认。

根据以上采信的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认以下事实：

本院查明

经审理查明，1995年12月14日，原绍兴县城乡建设局作出（95）浙规证0620017N号建设用地规划许可证，载明用地单位为中国轻**发公司（现变更为浙江中国**发有限公司），用地项目名称为住商楼，用地位置为中兴路以东凤江路以北，用地面积为12145平方米的用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。1997—1999年，原告开发建设了温馨花园22-26、30-35、39-42幢房屋（原中兴花园1-11、14-17号楼），共计建筑面积34445.86平方米。嗣后，原告将4只车库（无产权）共计114.29平方米移交给当时的物业公司使用，现由社区管理使用。2001年4月18日，原告与当时的绍兴市越城区鉴湖镇街道筹建办签订温馨花园小区移交协议书，对相关事项进行了约定。2014年4月4日，原告与绍兴市**道办事处签订了小区移交接收确认书，对小区物业有关情况进行了确认。2014年10月21日，被告对原告进行立案查处，同年12月3日，被告向原告送达了行政处理告知书，同年12月23日，被告作出**市监（2014）处字第12号行政处理决定书并于当日送达给原告。原告不服，遂诉至本院。

本院认为

本院认为，一、关于面积计算问题。被告依据其从房地产管理处查实的建筑面积来计算物业管理用房的配比，并无不妥。温馨花园小区移交协议书及小区移交接收（确认）书，只是原告与小区所在街道对小区移交的一个接收协议，并不能有效证明相关房屋的建筑面积。二、关于原告是否已移交了部分物业用房的问题。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”因此，建设开发单位提供的物业管理用房应具有相应的权证，原告虽提供了114.29平方米车库供当地社区使用，但无相应的权证，不符合物业管理用房的相关规定。三、关于程序问题。被告在作出行政处理决定前向原告送达了行政处理告知书，告知原告有陈述、申辩的权利，原告诉称其向被告寄送的陈述申辩意见以查无此人为由而被退回，但未能提供相应依据，且嗣后被告经复核后认为原告的陈述申辩理由不成立而未予采纳，并未违反法律规定。四、关于法律适用问题。《浙江省物业管理条例》于2006年10月1日起施行，该条例规定，《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。根据最**法院有关解释，行政相对人的行为发生在新法施行以前，具体行政行为作出在新法施行以后，人民法院审查具体行政行为的合法性时，实体问题适用旧法规定，程序问题适用新法规定。因原告的行为发生在《浙江省住宅区物业管理办法》施行期间，故被告在作出行政行为时，适用《浙江省住宅区物业管理办法》，并无不妥。综上所述，被告绍兴市住房和城乡建设局作出的绍市建监（2014）处字第12号行政处理决定，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法。原告的诉讼请求，理由不能成立，故本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告浙江中国**发有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费50元，由原告浙江中**发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍**行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。

裁判日期

二〇一五年五月十一日