安徽南巽**有限公司与合肥**管理局二审行政判决书

审理经过

上诉人安徽南巽**有限公司（以下简称南**司）因诉被上诉人合肥**管理局（以下简称市房产局）行政决定一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2014）庐行初字第00054号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年9月2日，荣**司作为出卖人与作为买受人的南**司签订了七份《商品房买卖合同》，南**司购买荣**司建设的墨荷园-墨荷名邸5幢506室、2003室、2604室、2706室、2803室、2806室、2903室七套预售商品房，合同经合肥市商品房网上认购备案确认。2014年1月24日，荣**司向市房产局作出《关于请求撤销“墨荷名邸”项目154套房屋违规备案的报告》，内容有：……我公司与该154套房屋涉及的备案人是借贷融资关系，不是真实的房屋买卖关系，每户1万或1千元的备案资金还是由我公司支付的，是以虚假购房为名的房源备案，属违反了国家相关法律的行为。现请求贵局依法撤销以下债权人的登记备案：……南**司融资备案的7套……。2014年4月2日，市房产局通知南**司：……经我局调查了解，你公司与荣**司签订并备案的《商品房买卖合同》涉嫌借贷融资，我局将予以依法处理。请你公司在接到本通知后三日内携相关材料来我局说明情况。2014年4月10日，南**司向市房产局递交《关于墨荷名邸购置房的情况说明》，内容有：应贵局相关部门要求，现将凌*、徐**（陈*）等人在墨荷名邸购置七套房屋的情况报告如下：……由于各人均已经有过两套以上房产，按照合肥市房屋限购规定无法再备案到各自名下，所以请求房产公司先行备案到南**司，等房屋竣工交付以后再行过户。因考虑到都是朋友关系，同时对企业也没有什么影响，所以为帮忙南**司也同意了我们的要求。这里有几点说明：1、所有款项均为徐**（陈*）、凌*等私人购房款，与南**司无任何关系，房产公司与该公司没有任何经济往来；2、房屋仅为临时备案在该企业名下，所有权仍为上述各人；3、南**司与此次活动无任何利益关系。2014年4月24日，市房产局对南**司作出合房办函（2014）46号撤销合同备案决定，内容有：荣**司向我局反映：你公司与荣**司出于借贷（融资）目的签订了“墨荷名邸”项目《商品房买卖合同》，办理了备案手续，现该公司向我局申请撤销《商品房买卖合同》备案。经我局调查了解。你公司与荣**司签订并备案的《商品房买卖合同》涉嫌借贷融资，备案信息与真实情况不符。经研究决定，撤销你公司与荣**司签订的《商品房买卖合同》（共7套商品房）的备案手续。南**司对此不服，向一审法院提起行政诉讼，请求依法撤销合房办函（2014）46号决定。

一审法院认为

一审法院认为：《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。由此可见，办理商品房预售合同登记备案手续是作为房地产管理部门的市房产局的法定职责。合房办函（2014）46号撤销合同备案决定，是市房产局依法行使上述行政职权针对南**司作出的具体行政行为，因此是可诉的。2012年9月2日，经合肥市商品房网上认购备案确认的关于墨荷园-墨荷名邸5幢506室、2003室、2604室、2706室、2803室、2806室、2903室七套预售商品房的七份《商品房买卖合同》，是荣远公司作为出卖人与作为买受人的南**司签订的，而实际上南**司并非买受人，对此南**司并无异议，因此市房产局认定备案信息与真实情况不符，是有事实依据的。市房产局撤销不符合客观事实的合同备案，并无不当。南**司的诉讼请求，与事实和法律规定相悖，不予支持。依照《最**法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告安徽南巽**有限公司的诉讼请求。

上诉人诉称

南**司上诉称：一、原审法院认定事实与被上诉人作出撤销合同备案决定的行为所依据的事实并非同事实。合房办函（2014）46号撤销合同备案决定书依据涉嫌借贷融资，认为不是真实购买房屋，实质是借贷抵押，存在虚假行为，故予以撤销。而一审认定事实是徐**（陈*）、凌*由于名下有两套住房，以上诉人的名义购房，驳回上诉人诉讼请求。上诉人认为原审法院审查案件事实应当是被上诉人作出撤销合同备案依据事实是否有证据支持，而不应当以法院查明事实，作为驳回上诉人要求撤销合房办函（2014）46号决定书依据。在原审中上诉人提供购房合同，转帐凭证、第三人开具购房收据，都足以认定买卖房屋属实，最终法院认定买房情况属实，只是实际购买不是上诉人而已，但被上诉人作出行政撤销行为认为上诉人涉嫌借贷融资，虚假购房并办理备案，因此作出行政决定依据事实错误，属于证据不足。原审法院对具体行政行为审查事实应当涉嫌借贷融资，虚假抵押备案这种事实行为是否属实。故一审法院审查作出具体行政行为依据事实错误。二、被上诉人作出撤销备案决定无法律依据。根据《行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件对具体行政行为是否合法进行审查。”根据对现行法律和司法解释的理解，具体行政行为合法应当主要用以下标准来衡量，行政主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序，适用法律法规正确，这也是人民法院在审理行政诉讼案件中审查的标准，根据被上诉人提供作出撤销行政行为的法律依据为《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》，《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》只是规定商品预售后在规定时间内向主管部门备案，并没有规定被上诉人有撤销备案权力。被上诉人作为房地产主管部门，其作出具体行政行为，应当有法律明确授权，通过被上诉人提供法律依据，法律只是规定被上诉人对商品房有备案权力，没有规定被上诉人根据单方申请有权撤销备案的权力，故原审法院应当审查被上诉人是否超出法律法规授权之外作出行政行为作为。根据被上诉人制定撤销房产备案通知规定情形，单方申请注销、变更合同备案，只能是人民法院或仲裁委生效文书撤销、变更备案。本案不属于该情形，故作出撤销备案决定不合法。综上所述原审法院审查撤销房产备案决定事实与查明事实不符，没有审查被上诉人撤销备案决定是否有法律依据，恳请二审法院撤销一审判决，撤销被上诉人撤销合同备案决定书的具体行政行为。

被上诉人辩称

市房产局未作书面答辩，审理期间称：坚持一审答辩意见，被诉具体行政行为发生背景特殊，是庐阳区政府处置墨荷名邸下的房产引起的，我们在处理过程中也很慎重，发出书面通知，调查取得材料，商品房买卖涉嫌融资，当事人也向我们提供书面材料，借贷融资有区政府和公安机关提供的材料可以认定。还涉及备案信息与真实情况不符的情况，备案在上诉人名下的房产，其自己都承认不是其购买的房产。以上情形足以导致撤销备案登记。合同备案是对房地产市场的管理手段，如果提供虚假信息，会扰乱市场，进行处理是行政主管部门的职责。从依法行政角度说，行政行为有不妥的地方都应及时纠正，故房产局撤销虚假的备案登记是合法的，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。

荣**司未作书面答辩，审理期间称：同意房产局的答辩意见。第三人与上诉人之间不存在真实的商品房买卖合同关系，是借贷关系衍生出的法律关系。房产局依据相关职能部门查明的情况对虚假交易备案行为作出撤销是完全合法的，撤销的不仅仅是本案上诉人，还有剩下的140多套。上诉人所谓备案行为还存在其他严重问题，备案信息与真实交易信息不一致，第三人是应上诉人等几个自然人的请求将房产备案在上诉人名下，是规避房产管理的行为，房产局撤销其职责范围内作出的行政行为是合法的，有法可依，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法驳回。

一审被告市房产局向一审法院提交的证据有：1.荣**司关于请求撤销“墨荷名邸”项目154套房屋违规备案的报告、合肥市庐阳区人民政府关于“墨荷名邸”项目融资备案商品房处置意见的函、市房产局关于“墨荷名邸”项目涉嫌虚假备案的函以及公安机关复函、墨荷名邸商品房合同撤销备案确认单、公安机关卷宗材料，证明有关合同备案涉嫌融资借贷，备案信息与真实情况不符的事实。2.合房办函（2014）35号通知，证明决定前其履行了通知的义务。3.南**司负责人提交的关于墨荷名邸购置房的情况说明，证明南**司说明情况，明确表示自己只是名义上的买房人。4.合房办函（2014）46号撤销合同备案决定书的送达回执与公告，证明决定已履行送达与公告手续。5.《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》，证明是主要规范性文件。

一审原告南**司向一审法院提交的证据有：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明其具有原告诉讼主体资格。2.收据、商品房购房合同、合肥市商品房网上认购备案确认单，证明该购房符合法律规定的条件和程序，是合法有效的；荣**司单方陈述明显与该组证据违背，市房产局依据荣**司单方陈述作出撤销的决定证据不足。

荣**司未向一审法院提交证据材料。

上述证据均随卷移送本院。

本院查明

经审查，原判认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为：《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。该条规定了签订商品房预售合同的主体应是开发企业与承购人，本案中，荣**司与南**司签订的七套商品房预售合同的承购人不是南**司，商品房预售合同主体于法不符，致备案信息不真实，该行为规避国家房地产调控政策，妨碍政府对房地产市场的监督和管理，市房产局撤销该七份商品房预售合同备案，合法有据，原判予以维持并无不当。南**司的上诉理由，不成成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人安**投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十八日