六安市**有限公司与六安**管理局房屋行政登记一案二审行政判决书

审理经过

六安市**有限公司（以下简称精**司）诉六安**管理局（以下简称市房产局）房屋行政登记一案，安徽省六安市裕安区人民法院于2014年9月24日作出（2014）六金行初字第00020号行政判决。宣判后，精**司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人精**司的法定代表人蒋**及其委托代理人李*，被上诉人市房产局的委托代理人胡**，一审第三人王**的委托代理人宁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

市房产局于2010年11月12日为第三人王**颁发了金安字第495976号、495977号房地产权证，并记载：房地产权利人为王**，房地坐落位于开发区金凤凰财富广场X幢X1室、X2室等。

一审法院认为

精**司一审诉称：被告发证行为违反法律规定，侵害了原告的合法权益，依法应当予以撤销，请求判决撤销被告给第三人王**填发的金安字第495976号、495977号房地产权证。

被上诉人辩称

市房产局一审辩称：1、原告不具有诉讼主体资格；2、被告发证的具体行政行为有事实和法律依据，请求依法维持。

王**一审述称：1、第三人购买涉案房产手续齐全，交易合法；2、原告不具有诉讼主体资格，其恶意缠诉。请求依法判决驳回原告的诉讼请求。

本院查明

一审法院认定：2006年，精**司与六安金**有限公司下属机构六安金凤**有限公司签订了房屋租赁合同，约定将六安金凤凰财富广场X幢X1室、X2室租赁给原告使用。2010年9月30日，六安金**有限公司将该房产卖给了王**。王**于2010年11月12日对上述房产申请办理了房地产权证。2010年12月，精**司在得知该情况后，诉至法院请求确认对该房产享有优先购买权，经过一、二审审理，终审裁判以“优先购买权是法律赋予承租人的法定权利，无须通过诉讼方式由人民法院予以确认，因此不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由，裁定驳回精**司起诉。2014年3月26日，精**司诉至法院，请求撤销市房产局给第三人王**填发的涉案房产权证。

一审法院认为：《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料（可以是买卖合同等）；（五）其他必要材料。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告市房产局作为房屋权属登记机关依据申请人王**提供的涉案房屋权属证明以及相关合同、协议等合法有效的必要材料进行转移登记的做法并无不妥，原告精艺公司以侵害其优先购买权为由要求撤销被告对涉案房产的登记行为于法无据，不予支持。据此，案经院审判委员会讨论决定，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决：驳回原告六安市**有限公司请求撤销被告六安**管理局给第三人王**填发的金安字第495976号、495977号房地产权证的诉讼请求。案件受理费50元，由原告六安市**有限公司负担。

精**司上诉称：1、上诉人对六安金凤凰财富广场X幢X1室、X2室享有优先购买权，六安市**发有限公司未事先告知上诉人便将涉案房屋卖给王**，剥夺了上诉人的优先购买权；2、房屋未经初始登记，被上诉人即办理转移登记，且未经评估、测绘、实地考核，程序违法；六安市**发有限公司未取得商品房预售许可证，其与王**签订的商品房买卖合同属于违反法律禁止性规定的无效合同，合同双方恶意串通，低价转让房产，被上诉人未依法尽到审查义务；3、一审法院适用法律错误且存在部分文字错误。请求撤销原判，依法改判或发回重审并由被上诉人承担本案诉讼费用。

市房产局当庭辩称：涉案房产于2008年8月25日办理了初始登记，初始登记权利人六安市**发有限公司的商品房预售证号为20650061号。涉案房屋交易价格经双方协商议定如实申报，价格合理，不需要评估，也不属于需要现场查看和测绘的情形。被上诉人无权审查商品房买卖的民事行为，已履行了必要的审查义务，被诉房屋转移登记行为合法。请求驳回上诉，维持原判。

王**陈述称：第三人购买涉案房产手续齐全、交易合法，被诉房屋转移登记合法。上诉人即使享有优先购买权，其若有损失，依法只能向六安市**发有限公司提出民事赔偿，对被诉房屋转移登记行为没有原告诉讼主体资格。

市房产局在法定期间内向一审法院提交了作出被诉具体行政行为的证据：

1、《城市房地产管理法》第六十条、六十一条，《房屋登记办法》第七条、第二十条，证明被告依法具有房屋登记的法定职权。

2、王**身份证复印件、周**身份证复印件、王**和周**结婚证复印件、六安金**有限公司企业法人营业执照、《商品房买卖合同》两份（301、302）、契税完税证、销售不动产专用发票、专项维修资金专用收据、测绘图件各两份（301、302），证明申请人王**、六安金**有限公司提交的登记资料齐全，符合登记条件。

3、六安市房屋权属转移登记申请表两份、房地权开发区字第454596号《房地产权证》、房地产登记簿登记记载两份程序证明依照法定程序登记发证。

4、《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》第33条，证明进行转移登记适用的法律依据。

精艺公司向一审法院提交证据如下：

1、商铺与仓库租赁合同、民事起诉状、（2011）六**二初第0535号民事判决书、（2012）六*一终第00837号民事裁定书、（2013）六*一终第00808号民事裁定书，证明原、被告之间存在租赁关系且法院裁定确认原告享有优先购买权，被告房产局未依法审查以及未实际审查违法了相关法律，侵害了原告的合法权益；

2、通知一份，证明六安金**有限公司恶意将房屋出售给第三人后才通知原告。

王**未向一审法院提交证据。

一审法院对上述证据认证如下：市房产局提交的证据，是其依法收集和制作的，具有客观性、合法性、关联性，均可以作为本案认定事实的依据；精艺公司提交的证据，具有客观性、合法性、关联性，亦可以作为本案认定事实的依据。

上述证据均已随案移送本院。二审中，各方当事人重申了一审的举证、质证意见。一审法院对证据和事实的审核与认定符合法律规定，本院予以确认。

本院另查明：2008年5月29日，市房产局向六安金**有限公司颁发房地权开发区字第454596号房地产权证书。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点是市房产局向王**颁发金安字第495976号、495977号房地产权证的行为是否合法。王**提交了身份证复印件、结婚证复印件、六安金**有限公司企业法人营业执照、房地权开发区字第454596号《房地产权证》、商品房买卖合同、契税完税证、销售不动产专用发票、专项维修资金专用收据、测绘图件等相关材料，向市房产局申请房屋权属转移登记，该局经审查，认为其符合《房屋登记办法》第三十三条关于房屋转移登记的法定要件，为王**颁发了房屋权属证书，符合法律规定。

上诉人称市房产局未经实地查看、未经评估和测绘，但未举证证明被诉房屋转移登记属于法律、法规规定的应当实地查看、评估和测绘的情形。上诉人主张买卖合同无效，不属于本案审查范围。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人六**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月八日