郑**与福州**房地产交易登记中心行政登记、行政强制二审行政裁定书

审理经过

上诉人郑**因诉福州市**易登记中心房屋登记行政管理纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2015）马*初字第9号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年7月16日对本案进行调查。上诉人郑**的委托代理人陈*，被上诉人福州市**登记中心的委托代理人吴**、王**到庭接受调查。一审第三人尤**、郑**合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明：1998年4月2日，郑**向被告前称福州市**管理所申请办理位于福州市马尾区沿山五弄11号一层、二层房屋的产权变更登记，要求将该房屋的产权变更至其本人名下。郑**提供了榕马S字第00610号房屋所有权证，房地产买卖契约，申请卖房屋报告、申请买房屋报告，税费征收计评定表及完税发票，王**的结婚证，郑**、王**、郑**的身份等材料。经调查初审后认为，该房屋丈量面积为35.20平方米，提供的证件齐全，产权来源清楚，四至与实际相符。1998年7月6日，福州市**管理所最终审查确认产权，准予发证。1998年8月11日，福州市**管理所颁发了所有权证号为9800362的房屋所有权证，将位于福州市马尾区沿山五弄11号一层、二层房屋所有权变更登记至郑**名下。

另查，郑**已于2009年去世，尤素玲系郑**妻子，郑琦系郑**女儿。

一审法院认为

一审法院认为，本案原告起诉的虽然是房屋登记的行政诉讼，但实际上各方争议的焦点在于原告郑**与郑**之间的房屋买卖是否真实存在。原告主张申请房屋所有权变更登记的房屋买卖契约上的签字并非其本人所签，该房屋买卖契约是虚假的、无效的，第三人不能因此取得该房屋的物权，被告未尽到审查义务。根据各方提供的证据，虽然从表面上看，在房屋买卖契约的签字系可能同一人所签，但该契约上也盖有原告的印章，并不能因此否认买卖双方之间可能存在买卖房屋的真实意思表示，原告与郑**之间的买卖关系也可能存在，而对该房屋买卖关系进行认定并不属于行政诉讼的审理范围，应当通过民事诉讼予以认定。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。本院已经向原告释明，其应先通过民事诉讼，解决作为本案房屋登记行为基础的买卖关系是否存在有效的问题，之后再提起行政诉讼，但原告并未提起相关民事诉讼，也始终未明确表示是否提起该民事诉讼。在此情况下，一审法院认为，本案房屋登记行为的审查必须以原告与郑**之间的房屋买卖关系确认为前提，原告在不解决民事争议的情况下，执意要求被告撤销马尾区沿山路五弄11号对面一层、二层房屋至郑**名下的登记，并将该房屋重新登记至原告名下的起诉，应予以驳回，原告可待民事争议妥善处理之后，再行提起行政诉讼。一审法院依照根据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第（十一）项的规定，裁定：驳回原告郑**的起诉。

上诉人诉称

上诉人郑**不服一审裁定，向本院提起上诉称，《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条并未规定一审法院有权驳回上诉人的起诉。本案之前上诉人已先向一审法院提起民事诉讼，民事审判庭告知上诉人应通过行政诉讼维权，上诉人才撤回民事诉讼，通过提起行政诉讼方式维护合法权益。现一审法院以应先行解决民事争议为由，裁定驳回上诉人的起诉，不仅与法无据，更违背新行政诉讼法及新民事诉讼司法解释的立法本意。综上，上诉人请求：1.撤销一审行政裁定，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人福州市**登记中心辩称，上诉人郑**与郑**所签订的《房地产买卖契约》系买卖双方真实的意思表示。答辩人所进行的房产过户登记手续也完全符合法律规定，整个过户登记、审查过程无任何瑕疵与违法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人请求驳回上诉，维持原裁定。

一审第三人尤**、郑*未向本院提交书面陈述意见。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”上述司法解释并没有规定如果当事人不先行解决民事争议的情况下，人民法院可以对已经受理的行政诉讼案件裁定驳回起诉。本案被诉的9800362号产权证是基于郑**因买受上诉人郑**的房屋而申请房屋产权登记。现上诉人对房屋买卖关系产生的所有权归属持有异议，属上诉人与郑**平等民事主体之间的民事争议，依法应先行解决，但在一审法院已依法向上诉人释明后，上诉人仍坚持提起行政诉讼，本案则应当进入实体审理。但上诉人将福州市**易登记中心列为被告不当，经本院依法告知上诉人应确定适格的被告，上诉人同意将起诉的被告变更为福州市住房保障和房产管理局（原福**地产管理局）。因此，上诉人的起诉符合法定条件，法院应予受理。一审裁定驳回上诉人的起诉，适用法律错误，应予纠正，由一审法院将被告变更为福州市住房保障和房产管理局后继续审理本案。

综上，依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销福州市马尾区人民法院（2015）马*初字第9号行政裁定。

二、指令福州市马尾区人民法院继续审理本案。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年八月五日