黄**、黄**与福州市住房保障和房产管理局拆迁行政决定二审行政判决书

审理经过

上诉人黄**、黄**与上诉人福州市住房保障和房产管理局因黄**、黄**诉福州市住房保障和房产管理局拆迁行政决定一案，不服鼓楼区人民法院（2013）鼓行初字第136号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日对本案进行了调查。上诉人黄**、黄**，上诉人福州市住房保障和房产管理局的委托代理人吴**，一审第三人福州和胜房地**任公司的委托代理人詹**到庭参加调查。本案现已审理终结。

福州市住房保障和房产管理局于2013年9月13日作出榕房拆偿通字（2013）第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2013）第11号《准予拆迁决定书》。

一审法院查明

一审法院查明，被告福州市住房保障和房产管理局于2005年10月17日向第三人福州和胜房地**任公司核发了榕房拆许字（2005）第63号《房屋拆迁许可证》，准予福州和胜房地**任公司因和胜公寓项目建设，对鼓楼区东至福建省新华书店鼓西宿舍，西至福州市邮电局鼓西新村东侧，南至省委宣传部宿舍，北至鼓西路范围（以规划用地红线图为准）进行拆迁。第三人福州和胜房地**任公司委托福州天顺拆迁工程处实施拆迁，拆迁期限为2005年10月17日至2006年4月17日止。同日，被告将榕房拆许字（2005）第63号《房屋拆迁许可证》的内容以《房屋拆迁公告》的方式予以发布，并在该《房屋拆迁公告》中确定拆迁安置方式为货币补偿和一次性异地产权调换安置。被告根据原告福州和胜房地**任公司的申请，分别作出《准予延续房屋拆迁行政许可决定书》，延长拆迁期限至2009年10月31日止。福州市鼓楼区鼓西街道鼓西路288号房屋位于以上建设项目拆迁范围。根据福州**档案馆出具的《拆迁房屋产权审查情况表》记载，福州市鼓楼区鼓西街道鼓西路288号屋式为土木构前店屋后三间排平屋二进，第一进左右前后房、右前回照房及左后披并共有厅、走道、天井，房屋所有权人黄**，共有权人黄**、黄**、黄**、黄**、黄金陵、黄**、黄**、黄*。权证号：榕××0100073，产权总面积108.47平方米。该房屋由林**、林*、郑**、俞**、林**、邱**实际使用，并加层扩建。经和胜公司委托，福州瑞**有限公司对被拆迁房屋和一次性安置用房鼓**华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼115单元（建筑面积111.37㎡，实际标识变更为124单元、125单元）、金*小区9#楼706单元及21#杂物间、五凤街道住宅12号楼101单元及12#杂物间、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元及33#附属间房地产市场价格进行了评估，并出具了榕*估字第FZ07500172号、第FZ08500057号、第FZ11500169号、第FZ11500170号、第FZ1150171号《房地产估价报告》，确定在估价时点2007年10月31日被拆迁房屋（建筑面积141.52㎡）的房地产市场价格为562095元，折合单价为人民币3972元／㎡，安置用房房地产市场价格分别为551950元、351811元（其中杂物间市场价格为23118元）、309783元（其中杂物间市场价格为16471元）、272074元（其中附属间市场价格为25341元）。福州市城市房屋拆迁评估技术鉴定委员会对以上五份估价报告进行了技术鉴定，以榕房拆估鉴字（2008）第106号和（2011）第121号《鉴定报告》对榕*估字第FZ08500057号、第FZ11500169号、第FZ11500170号及*FZ11500171号《房地产估价报告》予以认可；以榕房拆估鉴字（2008）第041号《鉴定报告》要求瑞**司对榕*估字第FZ07500172号《房地产估价报告》进行相应修正。瑞**司经修正后重新出具了榕*估字第FZ07500172-1号《房地产估价报告》，确定的被拆迁房屋（建筑面积141.52㎡）房地产市场价格为577237元，折合单价为4079元／㎡。鉴定委员会对该份修正后的估价报告进行了技术鉴定，以榕房拆估鉴字（2008）第173号《鉴定报告》认可了榕*估字第FZ07500172-1号《房地产估价报告》。鼓**证处依福州和胜房地**任公司的申请，作出（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》，对鼓楼区鼓西路288号房屋进行证据保全公证。

另查明，鼓楼区鼓西路288号（属5段128号）房屋系原告黄**等人祖屋。1958年私改时期，该房屋门头店面及部分房屋收为公房，一进左前后房及后披、一进右前后房及右前回照房屋（即榕房权证××字第0100073号《房屋所有权证》登记确权部分）作为留房由业主自用。此后，留房与该座公房被一并租给福州第三工具厂，后为钟厂宿舍，钟厂租户在原房屋基础上加层扩建二、三层。1991年12月钟厂关停，鼓**管局对留房和加层扩建部分予以接管，并将留房和加层扩建部分继续租给林**、林*、俞**、邱**、石连发、林木春、林**等人，并发给《租用直管公房凭证》，其中林**租用左前楼房25.93㎡、1／2厨11.42㎡，林*租用右前房17.9㎡、三楼房10.21㎡、1／2厨11.42㎡，林**租用楼前房17.33㎡、楼后房15.49㎡、1／2厨11.7㎡，邱**租用楼房11.09㎡、后披厨11.09㎡，林木春租用右房19.73㎡、右楼房19.98㎡、1／2厨11.7㎡、杂物间4.75㎡，石连发租用左中房11.97㎡、楼房15.41㎡、1／2厨6.24㎡，俞**租用29.46㎡。黄**知悉上述情况后，要求收回上述房屋自行管业。鼓**管局于1993年7月作出鼓房房字［93］第034号《关于归还鼓西路288号留房的通知》，决定自1993年8月1日起留房部分由业主自行管业并办理退租及产权移接手续。1994年4月黄**等9人向鼓**管局申请办理产权登记，因房屋使用人拒绝丈量，无法按房屋实际状况办理产权证。2001年1月，福**管局按照原产权留房面积向黄**等9人颁发了榕房权证××字第0100073号《房屋所有权证》。

申请人和胜公司因与被拆迁房屋产权人、使用人无法就拆迁补偿安置达成一致意见，于2008年4月16日向被告福**管局提交拆迁补偿安置方案，并申请准予对鼓西路288号房屋实施拆迁。福**管局于2008年12月21日作出榕房拆决字（2008）第086号《准予拆迁决定书》及榕房拆偿通字（2008）第086号《拆迁补偿安置通知书》，认定房屋补偿安置应以房屋所有权证为依据，被拆迁房屋未取得建筑许可审批、未办理产权登记的加层扩建部分不予补偿和安置。被拆迁房屋产权人之一黄用中已故，相关权利人未办理房屋产权转移手续，房屋权利处于不确定状态，该房屋拆迁补偿不适用货币补偿方式，和胜公司应以产权调换方式对鼓楼区鼓西路288号内一进左前后房及后披、一进右前后房及一进右前回照房屋一次性异地安置鼓楼区九彩新村3号楼115单元及鼓楼区公正第一新村17座102单元，产权人应补交产权调换差价款367236.9元，安置用房由原房屋使用人继续使用，另申请人支付房屋使用人两倍搬迁补助费1301.64元；被拆迁房共有分摊部分，待勘测分摊后再行补偿安置；被拆迁房屋使用人应自行搬离，房屋交申请人拆除。黄**等人不服，向福州市人民政府提出行政复议申请。福州市人民政府于2009年12月29日作出榕政复决（2009）34号《行政复议决定书》，认定，福州**管理局对申请人提交的补偿安置方案等材料未进行认真审查，作出的榕房拆决字（2008）第086号《准予拆迁决定书》及榕房拆偿通字（2008）第086号《拆迁补偿安置通知书》认定事实不清。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，决定：一、撤销福州**管理局作出的榕房拆决字（2008）第086号《准予拆迁决定书》及榕房拆偿通字（2008）第086号《拆迁补偿安置通知书》；二、福州**管理局应自收到本决定之日起六十日内重新作出具体行政行为。福州和胜房地**任公司对上述复议决定不服，提起行政诉讼，经福州**民法院、福建省高级人民法院一、二审，判决维持福州市政府作出的榕政复决（2009）34号《行政复议决定书》。

被告福州市住房保障和房产管理局对本案被拆迁房屋补偿安置方案进行重新审核。2011年3月11日，被告福州市住房保障和房产管理局致函福州**划局，请市城乡规划局协助认定鼓楼区鼓西路288号加层扩建部分是否属违章建筑。福州**划局于2011年4月2日作出榕规函（2011）170号《关于鼓楼区鼓西路288号无产权房屋事宜的复函》，函复认为，由于鼓楼区鼓西路288号加层扩建行为均发生在1984年1月4日颁布实施的《城市规划条例》及1989年全**常委会通过《中华人民共和国城市规划法》实施之前，依据法律效力不溯及既往的原则，应按历史遗留问题处理为妥，不宜简单认定为违章建筑。

被告福州市住房保障和房产管理局于2011年12月31日作出本案被诉榕房拆偿通字（2011）第28号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2011）第28号《准予拆迁决定书》。原告仍不服，向一审法院起诉，一审法院于2012年9月10日以（2012）鼓行初字第8号《行政判决书》判决撤销上述榕房拆偿通字（2011）第28号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2011）第28号《准予拆迁决定书》，并经福州**民法院以（2013）榕行终字第79号《行政判决书》予以维持。

被告福州市住房保障和房产管理局对本案被拆迁房屋补偿安置方案再次进行重新审核。鼓楼区住房保障和房产管理局于2013年6月5日作出鼓房办（2013）40号《关于鼓西路288号房屋共有情况的反馈》，确认被拆迁房屋南端“Su003d9.2、Su003d14.02”部分面积据1958年私改册记载：核对产权图状，二进右后披：4.5×2.6u003d11.7平方米（厨房），左**2.9×2.6u003d7.54平方米，这两间均为改造产，属直属公房。

被告福州市住房保障和房产管理局于2013年9月13日作出榕房拆偿通字（2013）第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2013）第11号《准予拆迁决定书》。原告仍不服，针对榕房拆偿通字（2013）第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2013）第11号《准予拆迁决定书》向一审法院提起诉讼。

一审法院认为

一审法院认为，本案原告对被告作出的被诉具体行政行为的争议问题主要有二，第一，对被拆迁房屋南端“Su003d9.2、Su003d14.02”部分面积如何认定的问题。被告福州市住房保障和房产管理局对本案被拆迁房屋重新作出的榕房拆偿通字（2013）第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2013）第11号《准予拆迁决定书》中根据鼓楼区住房保障和房产管理局出具的鼓房办（2013）40号《关于鼓西路288号房屋共有情况的反馈》结合福州**测绘处出具的测绘结果认定被拆迁房屋南端“Su003d9.2、Su003d14.02”部分面积为公房，不计入共有部分，因鼓楼区住房保障和房产管理局系被拆迁房屋的产权登记部门，其所出具的证明可以说明上述争议面积的性质，被告据此作出认定并无不当。

其次，关于对被拆迁房屋加层扩建部分按照80%比例补偿是否符合法律法规规定的问题。福**级法院（2010）闽行终字第44号行政判决认定，被拆迁房屋加层部分是上世纪六、七十年代钟厂租户在原租房基础上陆续扩建的。参照《城市房屋拆迁工作规程》第八条和第十一条的规定，对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后，依据相关法律法规处理。原告在鼓**管局作出自1993年8月1日起归还鼓西路288号留房部分由业主自行管业并办理退租及产权移接手续决定后，于1994年4月向鼓**管局申请办理产权登记，因房屋使用人拒绝丈量，无法按房屋实际状况办理产权证。福州**划局作为本市城市规划行政主管部门在《关于鼓楼区鼓西路288号无产权房屋事宜的复函》中已说明，由于鼓楼区鼓西路288号加层扩建行为均发生在1984年1月4日颁布实施的《城市规划条例》及1989年全**常委会通过《中华人民共和国城市规划法》实施之前，依据法律效力不溯及既往的原则，应按历史遗留问题处理为妥，不宜简单认定为违章建筑。故，根据福州**管理局、福**价局榕房（2009）23号《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》第九条规定：“无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图为依据，在协商期内搬迁的，可根据建设年限分以下五种情形处理：（一）属1984年1月5日**务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置”，应当对上述加层扩建部分给予确认和补偿安置。而被告对上述加层扩建部分参照福**管局、福**政局《关于切实维护被拆迁人合法权益的意见》第三条“对于城乡结合部遗留的产权未登记房屋，在拆迁协商期限内按时搬迁的，按以下规定予以补偿、安置：…（2）属1984年1月5日《城市规划条例》颁布实施前建造的砖木结构、砖混结构房屋，经县（市）区建设行政主管部门认定后，按房屋建筑面积的80%给予补偿安置”按80%给予安置，一审法院认为，被告作出决定所依据的上述处理意见系被告与福**政局共同制定的针对城乡结合部遗留的产权未登记房屋的安置意见，本案被拆迁房屋并不属于该情形。

综上，被告作出的被诉《准予拆迁决定书》及《拆迁补偿安置通知书》事实认定不清、证据不足，依法应予以撤销。关于原告认为被告应当根据《福州市和胜公寓工地拆迁安置方案》作出决定的主张，一审法院认为第三人福州和胜房地**任公司正是因为与原告无法就上述安置方案达成一致方才申请被告裁决，而被告依职权对第三人提供的安置房源进行审批，符合法律规定，故原告的上述主张一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、撤销被告福州市住房保障和房产管理局作出的榕房拆偿通字（2013）第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2013）第11号《准予拆迁决定书》。二、由被告于本判决生效之日起60日内重新作出具体行政行为。

上诉人诉称

上诉人黄**、黄**不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定被拆迁房南端Su003d9.2、Su003d14.02两部分面积为公房，事实不清，证据不足。1、在未出示1958年私改记载证明，也未核对产权图状，仅凭原审被告下属的一纸空文就下此定论，没有相关证据可以证实。2、由房管部门核发的房产证及档案馆提供的房地产分户实测平面图，对每块面积的性质都有明确的标示，该两份图示中Su003d9.2、Su003d14.02均没有改造房的标示，据此应认定为共有面积。3、在（2012）鼓行初字第8号一案中，鼓**院和中院终审判决均认定原审被告关于共有部分面积的认定属事实不清，证据不足。4、在2008-2013年六年市政府、鼓**院、市中院、省高院的多次庭审中原审被告均未提及Su003d9.2、Su003d14.02为公房，也未出示过相关证据，原审被告违反举证规定的要求。二、房管局张榜公布的《福州市和胜公寓土地拆迁安置方案》遵循了《国有土地房屋征收及补偿条例》第三十五条规定，是合法有效的。开发商所提供的房源面积比本案应补偿面积少100多平方米，且房源中有上世纪八十年代末砖混结构房，存在安全隐患，套数也不足，无法安置八户使用人。市政府复议决定书和省高院生效判决中均指出这种安置确属不当。请求二审法院查清事实，依法改判，依法支持原审原告的一审诉讼请求。

上诉人福州市住房保障和房产管理局不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审被告对被拆迁房屋扩建部分所作的补偿安置决定符合法规政策规定，是合理的。本案被拆迁房屋加层拆建部分系租户在承租期间自行搭建的，产权至今未登记是不争的事实。原审被告参照拆迁时生效的《关于切实维护被拆迁人合法权益的意见》第三条的规定，对加层扩建部分按80%予以补偿安置是合理的，且明显优于本案建设项目拆迁补偿安置实施细则对无产权房屋的补偿安置标准。二、一审法院引用榕房（2009）23号文，认为本案加层扩建部分应按原建筑面积给予补偿安置是不当的。该文系本案项目房屋拆迁许可证核发之后公布施行的，不宜适用新政策对旧项目房屋拆迁进行补偿安置。此外，该文公布施行前，我市对无产权房屋最多按80%进行补偿安置。综上，请求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。

被上诉人辩称

一审第三人福州市和胜房地**任公司未提交书面意见，其委托代理人在调查中述称，被拆迁房面积中的Su003d9.2、Su003d14.02部分是公房，补偿安置是针对房屋面积进行安置，而不是按照人口进行安置。一审第三人提供的房屋已经超过了被拆迁房屋的面积，原审被告的决定是合法的。请求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。

上诉人福州市住房保障和房产管理局向一审法院提交了如下证据和依据：1、（2012）鼓行初字第8号《行政判决书》、（2013）榕行终字第79号《行政判决书》；2、榕房拆许字（2005）第063号房屋拆迁许可证；3、房屋拆迁公告；4、福州市“和盛公寓”工地拆迁补偿安置方案；5、协商笔录；6、关于同意增加“和盛公寓”建设项目安置房源批复；7、拆迁房屋产权审查申请表；8、鼓西路288号被拆迁房屋所有人名字；9、火化证；10、关于归还鼓西路288号留房的通知；11、林**、林*、林**、俞**、邱**、林**、石*发租折及林**户口簿；12、（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》；13、关于请求协助认定鼓楼区鼓西路288号无产权房屋的函；14、关于鼓楼区鼓西路288号无产权房屋事宜的函；15、委托书、福**地产测绘处测绘结果（图）；16、关于鼓西路288号房屋共有情况反馈；17、评估机构抽签确认书；18、榕*估字第FZ07500171、11500171、11500170、11500169号《估价报告》；19、榕房拆估鉴字（2008）第038号、（2011）第121号《鉴定报告》；20、榕*估字第FZ07500172、FZ07500172-1号《估价报告》；21、榕房拆估鉴字（2008）第041、173号《鉴定报告》；22、榕*估字第FZ11500205号《估价报告》；23、榕房拆估鉴字（2011）第129号《鉴定报告》；24、调查询问笔录；25、国内特快专递邮件详情单；26、福**地产统一标识核准书；27、本案安置房产权证；28、准予实施拆迁申请书；29、榕房拆偿通字（2013）第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2013）第11号《准予拆迁决定书》及送达证。法律依据：30、《国有土地房屋征收与补偿条例》；31、《城市房屋拆迁管理条例》；32、《福建省城市房屋拆迁管理条例》；33、《关于贯彻实施﹤城市房屋拆迁管理条例﹥及﹤福建省城市房屋拆迁管理条例﹥的若干暂行规定》；34、《福州市城市房屋拆迁管理办法》；35、福州市住房保障和房产管理局与福**政局联合发文的“关于切实维护被拆迁人合法权益的意见”。

上诉人黄**、黄**向一审法院提交了如下证据：1、鼓房房字（93）第034号《关于归还古西路留房的通知》；2、鼓楼区房管局代管期间发7名租户的租赁凭证；3、《鼓楼区房屋登记发证办通知》；4、《关于古西路288号业主申办产权的有关说明》；5、讼争房房产证平面图；6、市房产交易中心提供的讼争房房地分户实测平面图；7、榕房函（2009）313号《关于冻结和胜公寓项目商品房预售的函》；8、榕房函（2011）216号《关于鼓楼区古西路288号房屋拆迁行政裁决有关事项的函》；9、《福州市和胜公寓工地拆迁安置方案》；10、2011年12月福州方地测绘处提供的鼓西路288号平面图；11、福建省高级人民法院行政判决书（2010）闽行终字第44号；12、房屋改造前的房地状况、户地图。

一审第三人福州市和胜房地**任公司向一审法院提交了如下证据：1、林木春国有公房租折拆除甲方房屋租户情况表；2、林木春、林**已注销的旧租折；3、房屋使用人林木春被拆迁房屋现状照片。

以上证据均已随案移交本院。本院确认一审法院认定的事实和证据。

本院认为

本院认为，关于被拆迁房屋南端“Su003d9.2、Su003d14.02”两部分面积的认定问题。上诉人福州市住房保障和房产管理局在被诉榕房拆偿通字（2011）第28号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字（2011）第28号《准予拆迁决定书》将该部分面积认定为公房，不计入共有部分，所依据的是鼓楼区住房保障和房产管理局所出具的鼓房办（2013）40号《关于鼓西路288号房屋共有情况的反馈》。鼓楼区住房保障和房产管理局以1958年私改册记载为依据，所作出的与被拆迁房屋权属认定相关的证明，具有证明力，福州市住房保障和房产管理局以此作为认定依据并无不当。

关于对被拆迁房屋加层扩建部分的补偿安置问题。被拆迁房屋系上世纪六、七十年代钟厂租户在原租房基础上陆续扩建，其形成有其历史原因。有权机关福州市城乡规划局在《关于鼓楼区鼓西路288号无产权房屋事宜的复函》中也对该加层扩建部分不宜简单认定为违章建筑的问题进行了说明。一审被告作出被诉《拆迁补偿安置通知书》及《准予拆迁决定书》所参照的是福**管局、福**政局《关于切实维护被拆迁人合法权益的意见》第三条的规定，对加层扩建部分给予80%的安置，但上述规定的制定所针对的是城乡结合部遗留的无产权房屋，本案被拆迁房屋并不属于该情形。一审被告认为榕房（2009）23号文系于本案建设项目《房屋拆迁许可证》核发后公布施行的，不应予以适用，但本案拆迁期限已延长至2009年10月31日，一审被告以《房屋拆迁许可证》的核发日期作为法律文件适用的时点，缺乏依据。一审判决据此撤销被诉《拆迁补偿安置通知书》及《准予拆迁决定书》，并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人黄**、黄**和上诉人福州市住房保障和房产管理局各负担25元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月二十五日