吴**与福州**源局土地行政决定一审行政判决书

审理经过

原告吴**不服被告福州市国土资源局土地行政决定一案，于2014年7月17日向本院邮寄行政起诉状，同年7月28日，本院立案受理后，于8月5日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因福州市住房保障和房产管理局与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理了本案。原告吴**的委托代理人吴**，被告福州市国土资源局的委托代理人陈**，第三人福州市住房保障和房产管理局的委托代理人原沂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告于2014年3月14日作出榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》，决定：一、房屋征收部门应当对原告所有的晋安区鼓山镇洋里村产权证号为060693的三层砖木构楼房以产权调换方式安置福州市台江区福州光明港两岸综合整治工程安置房（地块二）拟建安置房住宅建筑面积90㎡，产权调换差价款为164974元（计算方法7928元／㎡×90㎡－548546元），另房屋征收部门支付原告两倍搬迁补助费计972.6元（计算方法：81.05㎡×6元／㎡×2）；对晋安区鼓山镇洋里村另一幢产权证号为971796的砖木构三层楼房以产权调换安置福州市台江区福州光明港两岸综合整治工程安置房（地块二）拟建安置房住宅建筑面积405㎡，安置用房具体房型由原告依据房源状况选择，产权调换差价款为573012元（计算方法7928元／㎡×405㎡－2637828元），另支付原告两倍搬迁补助费4677元（计算方法：389.75㎡×6元／㎡×2）。同时提供盛世星城31#楼204单元、304单元（建筑面积均为94.21㎡）以及本市范围内其它建筑面积不少于295.54㎡的单元房作为临时周转用房给原告在过渡期间使用，过渡期限36个月。二、原告应当在接到本决定书之日起十五日内将位于晋安区鼓山镇洋里村两处房屋腾空并交出被征收房屋占用的土地。逾期不腾房交地的，将依法申请人民法院强制执行。

被告向**提供了作出被诉具体行政行为的证据：1、榕土征告（2011）15号《征收土地公告》及榕国土征公告（2011）12号《征地补偿安置方案公告》，2、福州市住房保障和房产管理局《关于福州**处理厂三期工程项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》，证1-2证明被告已发布征地公告与补偿方案，并已告知。3、2013年5月14日晋安区**民委员会出具的《证明》、（2013）闽榕晋证内民字第1135、1136号《公证书》、《拆迁房屋产权审查申请表》，证明被征收人的身份情况；被告申请诉前保全公证；原告房屋产权登记情况。4、被征收房屋平面图及航拍矢量图，证明原告房屋平面情况。5、建*（2013）综估字第00190、00189号《房地产估价报告》及送达回证，6、建*（2013）综估字第00147号《房地产估价报告》及送达回证，证5-6证明原告房屋经过评估，确定其面积、市场单价及拟安置房的评估价格；估价报告依法送达原告。7、申请书，证明第三人向被告申请作出责令交地决定，本案系依程序启动。8、《征收房屋调查协商通知书》（存*）、送达回证、调查笔录，证明被告依法向原告发出协商通知书，并缺席制作笔录。9、榕房拆估鉴字（2013）第094、150号《鉴定报告》，10、建*（2013）综估字第00190G1、00189G1、00147G1号《房地产估价报告》，11、榕房拆估鉴字（2013）第120、151号《鉴定报告》，证9-11证明房产评估报告经过修正，修正后估价报告经过认可。12、《关于提供洋里污水厂三期项目过渡用房的函》，证明房屋征收部门已提供过渡房。13、榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》及送达回证，证明被告依法作出本案具体行政行为并依法送达原告。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干规定意见（试行）》、《福州市城区集体土地征收房屋补偿的补充意见》。

原告诉称

原告吴**诉称，2014年3月14日，被告作出了榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》。原告不服，于2014年5月11日提起行政复议，福建省国土资源厅作出闽国土资复决（2014）22号《行政复议决定书》，维持了上述征收补偿决定。2014年7月5日，原告收到该复议决定。原告认为，被告作出的本案具体行政行为，事实认定不清，程序违法，适用法律错误，严重侵犯了原告的相关合法权益，依法应予撤销，理由如下：一、被告未实地丈量，所确定的原告房屋面积与事实不符。本案征收补偿决定针对的两座房屋，所有权人均为陈木金，系在祖传老宅基础上维修建设，其中，一座房屋建筑面积为145平方米，产权登记面积为79.78平方米，其余大约65平方米面积为同期建设，后期进行过维修；另一座房屋建筑面积大约为435平方米，产权登记面积为388.02平方米，其余大约47平方米面积为同期建设，后进行过维修。因原告本人非专业人士，而且房屋已遭部分破坏，无法进行精确的测量。二、评估机构的选定及评估标准不合法。房屋评估报告由政府单方选出的评估机构作出，评估价格不合理，不合法。鉴定报告同样由政府主导鉴定，出具的报告不合理。评估人员未实地察看、丈量，更没有进入室内，其评估结果无法反映实际情况。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。最**法院公布的十起有代表性的人民法院征收拆迁典型案例中被拆迁人孔*丰诉山东省济宁市泗水县人民政府作出的《房屋征收的决定》一案，该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，被法院判决撤销。对此案例，最**法院行政庭副庭长王**表示，根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。法院一旦发现补偿方案明显低于法定的市场价格，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销。被告对原告房屋价格的评估、提出的房屋补偿标准远远低于同地段、同类商品房价格，严重违反了相关规定。原告房屋所在地鼓山镇洋里村已兴建近20年的同区位、同类商品房——鼓山镇洋里村56号的石鼓琴湾小区，其2至4层高“透天厝”价格为每平方米20000元以上，其多层公寓价格也达到12000元以上。而且，石鼓琴湾小区“透天厝”、多层公寓使用权年限为70年，现在仅剩下50年左右。原告房屋是农村宅基地上所建，实际上是“永久产权”。应该说原告房屋使用权价值还远高于石鼓琴湾“透天厝”和多层公寓。此外，现在石鼓琴湾“透天厝”买主购房后重建，因此其实际购房付出还高于成交价。而评估机构却舍近求远，按数公里外的福兴花园、文华小区、三**园、福兴长城花园的不实价格，在无合法依据的情况下，随意出具有重大差错的评估报告，被告依据非法的评估报告，对原告房屋价格提出的房屋补偿标准为每平方米6768元，远远低于市场价格，严重侵犯了原告的合法权益。三、认定违法建筑没有依照法定程序。依照《中华人民共和国行政处罚法》第三十九条、第四十一条、第四十二条的规定，将被征收人的房屋认定为违法建筑，须经过调查，下发行政处罚决定书，告知当事人有陈述和申辩的权利，且应当依法举行听证会。本案中，被告违法在房屋征收补偿决定书中单方认定被征收人的部分房屋为违章建筑而没有履行任何的法定程序，其认定是无效的。对无产权部分的补偿不合理，计算补偿标准的三个时间点设置不合理，没有考虑农村的实际情况，由于被告的违法认定，使原告的补偿数额大大减少，严重侵害原告合法权益。四、公告及告知书均未在村组以书面形式公告，程序违法。被告违反征收土地相关的程序规定，征收补偿安置方案的内容无法保证村民的生产生活需要，补偿方案不合理。安排的过渡用房不合理，远离原告原住所，没有考虑原告精神、物质生活的具体情况。综上，请求法院撤销被告作出的榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》。

原告向本院提交如下证据：1、榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》，证明被诉具体行政行为。2、闽国土资复决（2014）22号《行政复议决定书》，3、信封，证2-3证明原告的诉权，起诉未超法定期限。

被告辩称

被告福州市国土资源局辩称，被告作出的具体行政行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人福州市住房保障和房产管理局述称，其同意被告的答辩意见。被告作出的决定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本案评估报告经过鉴定认可，依法应当作为补偿安置的依据，对房屋面积的认定依据产权证和航拍图，符合事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人未向本院提交证据。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：

1、被告提交的证据，系被告在行政程序中取得或制作，符合关联性、真实性和合法性特征，可作为定案依据。

2、对于被告提交的证据5、6三份房地产估价报告及送达回证，该送达回证注明原告已收未签，且各有两名送达人及见证人的签名，符合证据形式要件的要求，该证据能够证明被告于2013年6月24日向原告送达建融（2013）综估字第00189、00190号和第00147号《房地产估价报告》。对此，原告在庭审中亦认可被告已将上述评估报告留置送达。对于被告提交的证据8中的征收房屋调查协商通知书（存根）及送达证，该送达证注明通知书交由原告收下，但没有签字，送达证各有两名送达人及见证人的签名，符合证据形式要件的要求，该组证据能够证明被告于2013年11月7日向原告送达《征收房屋调查协商通知书》。

3、原告提交的证据，符合关联性、真实性、合法性要求，可作为原告主张其具有本案诉权及起诉期限合法的证据。

本院查明

根据上述有效证据及庭审质证意见，本院认定如下事实：

2011年6月30日，福州市人民政府发布了榕土征告（2011）15号《征收土地公告》，明确福州市2011年度第七批次城市建设农用地转用和土地征收实施方案项目用地经福建省人民政府闽政地（2011）444号批复批准，同意征收，该批次涉及洋里污水处理厂三期建设项目，涉及该征收范围内的房屋及其他建筑物、构筑物予以征收并由第三人福州市住房保障和房产管理局组织实施并另行发布补偿方案等内容。同日，被告发布了榕国土征公告（2011）12号《征地补偿安置方案公告》。原告使用的晋安区鼓山镇洋里村房屋位于上述征收范围内。2012年12月21日，第三人发布了《关于福州**处理厂三期工程项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》。而后，第三人将该项目的房屋补偿工作具体事宜委托福州捷诚拆迁工程处实施。在征收房屋补偿方案确定的签约期限内，第三人因与原告未能达成补偿协议，向被告申请责令原告腾房搬迁交出被征收房屋占有的土地，并提出了被征收房屋的补偿方案。被告于2013年11月7日向原告送达《征收房屋调查协商通知书》，于2014年3月14日作出榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》。原告不服，申请行政复议，福建省国土资源厅于2014年6月18日作出闽国土资复决（2014）22号《行政复议决定书》，维持了被告作出的本案征收补偿决定。原告收到复议决定后，于2014年7月17日向本院提起行政诉讼。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行”的规定，被告作为福州市土地行政主管部门，具有对本辖区内违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地的行为作出责令交出土地决定的法定职权。被告作出的上述决定书涉及原告的合法权益，原告收到该决定书后，经行政复议，在法定的期限内对被诉具体行政行为提起行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定。

第三人作为房屋征收部门因与原告在征收房屋补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议，被告为确保征收工作及时完成，接受第三人的申请，向原告送达《征收房屋调查协商通知书》，告知相关权利，并在履行相应法定程序后，作出决定，行政程序并无不当。

本案仅对被诉征收补偿决定进行审查，原告对征用土地方案和征地补偿安置方案、房屋征收补偿方案的公告方式及内容所提出的异议，不在本案审理范围。庭审中，原告确认了本案两座讼争房屋均为三层砖木构房屋，对被告认定的有产权部分的房屋情况没有异议。原告认为被告提供的被征收房屋航拍矢量图及平面图所体现的房屋形状与原告房屋形状大体一致。被告提供的证3、4可以证明原告使用的被征收房屋平面结构、建设面积、建设年限、产权登记等基本情况。原告使用的本案两座讼争房屋的所有权人系其妻子陈**（己*），其中一幢建筑面积为142.12㎡的砖木构三层楼房，产权登记建筑面积79.78㎡，产权证号为060693，其余无产权房屋中建造于1984年至2004年10月26日期间的房屋建筑面积为1.82㎡，建造于2006年8月26日之后的房屋建筑面积为60.52㎡；另一幢建筑面积为426.97㎡的砖木构三层楼房，产权登记建筑面积388.02㎡，产权证号为971796，其余无产权房屋中建造于1984年至2004年10月26日期间的房屋建筑面积为8.67㎡，建造于2006年8月26日之后的房屋建筑面积为30.28㎡。第三人根据其发布的该项目房屋征收补偿方案，提出对产权证号为060693的被征收房屋除按产权登记面积79.78㎡予以补偿，对建造于1984-2004年10月26日间的无产权房屋1.82㎡按70%予以补偿，其余无产权房屋不予补偿安置，合计确认补偿面积81.05㎡；对产权证号为971796的被征收房屋除按产权登记面积388.02㎡予以补偿，对建造于1984-2004年10月26日间的无产权房屋8.67㎡按20%予以补偿，其余无产权房屋不予补偿安置，合计确认补偿面积389.75㎡。被告对上述确认补偿面积予以采信，并无不当。诉讼中原告虽对被告确认的讼争房屋建设面积持有异议，但未提供相反证据予以反驳，对其所提异议，不予采纳。

被告提交的证5、6，可以证明第三人作为房屋征收部门委托福州建融房地**有限公司对被征收房屋和安置房在估价时点2012年12月21日的房地产市场价值进行了评估。福州建融房地**有限公司以建融（2013）综估字第00190号《房地产估价报告》确定产权证号为060693的被征收房屋确认补偿面积81.05㎡的房地产市场价值为548546元，单价为6768元／㎡，以建融（2013）综估字第00189号《房地产估价报告》确定产权证号为971796的被征收房屋确认补偿面积389.75㎡的房地产市场价值为2637828元，单价为6768元／㎡；以建融（2013）综估字第00147号《房地产估价报告》确定就近安置房福州市台江区福州光明港两岸综合整治工程安置房（地块二）拟建安置房住宅的市场均价为8058元／㎡。据此，第三人对讼争房屋提出如下补偿方案：对产权证号为060693的被征收房屋，确认补偿面积81.05㎡，以货币补偿方式支付原告货币补偿款548546元和搬迁补助费用486.3元；或以产权调换安置福州市台江区福州光明港两岸综合整治工程安置房（地块二）拟建安置房住宅建筑面积90㎡，支付原告两倍搬迁补助费972.6元，产权调换差价款为176674元。对产权证号为971796的被征收房屋，确认补偿面积389.75㎡，以货币补偿方式支付原告货币补偿款2637828元和搬迁补助费用2338.5元；或以产权调换安置福州市台江区福州光明港两岸综合整治工程安置房（地块二）拟建安置房住宅建筑面积390㎡，支付原告两倍搬迁补助费4677元，产权调换差价款为504792元。房屋征收部门提供盛世星城31#楼204、304单元（建筑面积均为94.21㎡）作为临时周转用房。

被告提交的证9-11，可以证明福州市**专家委员会对建*（2013）综估字第00190、00189号和第00147号《房地产估价报告》进行了技术鉴定，并以榕房拆估鉴字（2013）第150、094号《鉴定报告》要求福州建*房地**有限公司对上述估价报告进行修正。福州建*房地**有限公司修正后出具了建*（2013）综估字第00190G1、00189G1号和第00147G1号《房地产估价报告》，确定产权证号为060693的被征收房屋确权面积81.05㎡在估价时点2012年12月21日的房地产市场价值仍为548546元，单价为6768元／㎡；确定产权证号为971796的被征收房屋确权面积389.75㎡在估价时点2012年12月21日的房地产市场价值仍为2637828元，单价为6768元／㎡；安置房的房地产市场均价为7928元／㎡。福州市**专家委员会以榕房拆估鉴字（2013）第151、120号《鉴定报告》对修正后的估价报告予以认可。被告认为，本案被征收房屋所有权人陈**已故，相关权利人未办理产权移转手续，房屋权利人不明确，房屋征收补偿不适用货币补偿方式，房屋征收部门应当对该被征收房屋实行房屋产权调换，产权调换房屋由原房屋使用人继续使用。房屋征收部门对本案被征收房屋所提的补偿安置方案符合《福州**处理厂三期工程项目集体土地征收房屋补偿方案》的规定，产权调换房屋和临时周转用房地点、面积明确，但对产权证号为971796的被征收房屋实行产权调换，应安置建筑面积405㎡的单元房。福州建*房地**有限公司就本案被征收房屋和产权调换房屋出具的建*（2013）综估字第00190G1、00189G1号《房地产估价报告》和建*（2013）综估字第00147G1号《房地产估价报告》系由两名注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章，估价时点符合规定，并已经福州市**专家委员会鉴定认可，故该三份估价报告应当作为结算本案被征收房屋货币补偿金额或产权调换差价款的依据，并无不当。在第三人与原告在签约期限内未能达成补偿协议的情形下，为维护公共利益，保障城市建设的顺利进行，根据第三人的申请，依照房屋征收补偿方案，被告对原告使用的被征收房屋作出关于补偿方式、安置用房面积和安置地点、过渡期限等内容的第一项决定，并无不当；被告作出责令原告腾房并交出被征收房屋占用土地的第二项决定，符合《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定。

综上，被告作出的本案《集体土地房屋征收补偿决定书》，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。原告的诉讼主张及理由不足以否定被诉具体行政行为的法律效力。依据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告吴**要求撤销被告福州市国土资源局于2014年3月14日作出榕土征偿字（2014）13号《集体土地房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。

本案一审案件受理费50元，由原告吴**负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十日