郎**、孙**诉青岛市黄岛区城市建设局行政判决书

审理经过

原告郎**、孙**不服被告青岛市黄岛区城市建设局作出将其名下的房屋变更登记到第三人刘**、徐**名下的具体行政行为，于2014年5月28日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘**、徐**与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院追加其作为第三人参加诉讼。本院于2014年7月2日、8月25日在第四审判庭公开开庭审理了本案。二原告及其委托代理人姬**、被告的委托代理人尹**均到庭参加诉讼，第三人刘**、徐**经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

被告于2014年6月26日对二原告所有的位于黄岛区泰山路7号5号楼1单元602户房屋的产权变更登记到两第三人名下，并为两第三人颁发201374626号房地产权证。被告于2014年6月12日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、收件回执；2、房屋所有权登记审核表；3、登记申请书；4、询问记录；5、房地产买卖契约；6、二原告收款收据；7、双方身份证明、结婚证明；8、原房地产权证及房屋产权图；9、公证书。被告以上述证据证明其作出的具体行政行为事实清楚、证据充分、程序合法。法律依据：《房屋登记办法》第7、20、33条，《山东省实施﹤房屋登记办法﹥细则》第13、14条。上述材料本院保留复印件存卷。庭审过程中，被告当庭提交了刘*代理原告郎**办理补办房产证的档案材料一宗（10-16号），原告提出异议认为被告提交证据已超过法定举证期限。

原告诉称

原告郎**诉称：涉案房屋原属二原告所有，登记在二原告名下。2013年曹**因向董**借款10万元，找到二原告作担保人。二原告为帮助朋友将涉案房屋提供给董**作为担保，并提供了房地产权证、身份证、户口本等证件。后借款人到期不还款且无法联系，董**便擅自将涉案房屋过户至第三人名下（系董**岳父母）。被告为第三人办理过户未要求原告出面，也未按流程和办理过户需要的资料要求第三人提供，未审核资料真实性，导致原告不知情房产被过户。请求法院依法撤销被告为第三人办理的房地产权证，责令被告依法重新作出具体行政行为将该房屋产权办至原告名下；本案诉讼费用由被告负担。原告向本院提供证据：1、原告孙**的房地产权证；2、山东省胶南市公证处委托书、公证书复印件；3、书面证明二份。以上证据本院保留复印件存卷。

被告辩称

被告青岛**市建设局辩称：1、被告向第三人颁发房地产证行为于法有据，材料齐全，程序合法。被告受理原告与第三人的房产转移登记申请，材料齐全。虽然原告作为出卖方未亲自到场，但是原告委托刘**为办理房产过户手续，并对委托书进行了公证。被告对有关委托事项进行了询问，代理人签字确认。原告对其名下房屋卖与第三人并进行产权过户登记知悉。原告委托代理人代为办理产权过户手续程序合法。2、原告起诉已过起诉期限。公证委托时间是2013年4月1日，委托期限3个月，截止到2013年7月1日，办理产权转移登记时间是2013年6月25日。从原告委托刘*办理产权过户时间看，原告知悉本次过户事宜，其所称于2014年4月底才知道过户违背事实。原告最晚应于2013年7月1日前知道过户事实，已超过3个月期限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人刘**、徐**未到庭，未提供书面陈述意见，未向本院提供证据。

本案审理过程中，根据原告申请，本院从青岛市公安局黄岛分局调取以下证据：1、询问董**的询问笔录；2、询问刘*的询问笔录；3、询问孙**的询问笔录。本院还从山东省胶南市公证处调取了（2013）胶南证民字第960号公证卷宗档案内的公证书及所附委托书复印件。

经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告提交的1、2号证据的真实性本院予以确认，对3号证据的真实性被告提出异议，且证明内容与本案无关联性，对此本院不予确认。对被告提交的1-6证据，本院确认系被告办理房产过户登记的存档材料；对7、8号证据，系原告和第三人的身份证、结婚证复印件及交回注销存档的原房产证，对其真实性本院确认；对9号证据，本院确认系刘*在办理房屋过户登记时向被告提交的公证书、委托书。对被告当庭提交的刘*代理原告郎**办理补办房产证的档案材料一宗（10-16号），因已超过法定举证期限且原告提出异议，本院对其证据效力不予确认。对本院调取公安部门的三份询问笔录及公证部门的档案材料复印件的证据效力，本院予以确认。

本院查明

经审理查明：二原告系夫妻关系，原在青岛市黄岛区泰山路7号5号楼1单元602户有共有房屋一处，房地产权证号：胶房地权市字第200940693号，一直由二原告居住至今。

2013年1月，案外人曹**找到二原告为其提供担保，向案外人董**借款10万元，二原告以上述房屋提供抵押担保并向董**提交了两人的身份证、户口本、结婚证和原告郎**一人的房产证等证件，二原告在担保书上签字。二原告还与董**之妻刘*到山东**公证处办理了委托公证，委托期限为3个月。后曹**未按期还款，委托期限届满。2013年4月1日，二原告与刘*再次到胶南市公证处办理委托公证（公证书号：2013胶南证民字第960号），公证申请人为二原告，公证事项：二原告在委托书上签名、捺指印，委托书内容：二原告准备将涉案房屋出售，因两委托人长期居住黑龙江省，不方便亲自办理过户手续，委托刘*为代理人，全权代为办理以下事宜：“一、代为办理银行提前还款、还款卡销户及撤销抵押登记手续、领取房屋他项权证、房地产权证；二、代为办理上述房屋产权过户的手续（包括签订房地产买卖契约、房屋产权过户及缴纳相关税费等）；三、代为设立银行账户及代收购房款；四、代为办理交房及上述房产物业更名的相关手续；五、代为办理与出售上述房屋相关的一切其他事宜。代理人在办理上述事项中所签署的一切法律文书我们均予承认，并承担法律责任。”委托期限为三个月。因曹**仍未偿还董**借款，二原告分别于2013年6月29日和7月2日向董**代为偿还借款7万元、1.8万元，合计8.8万元。

2013年6月25日，刘*以二原告的“委托代理人”身份，向被告提交房地产登记申请书、房地产买卖契约、二原告身份证、结婚证、原告郎**的原房地产权证（证号200940693），补办的二原告的房地产权证（证号201371822）及公证委托书等材料，以刘*“代理”二原告将涉案房屋卖给了第三人刘**、徐**为由，申请办理涉案房屋的房地产权过户登记手续。被告经审查材料及对第三人和刘*进行询问，即办理了涉案房屋的房地产权过户登记手续，过户到两第三人名下。对该过户事实二原告称当时不知情，刘*在黄**安分局的询问笔录中亦称未告知二原告。但是，刘*向被告提交的公证委托书中委托事宜第一项中间用手写添加了“补证”二字，在委托书的空白处手写添加了“补证后证号为：青房地权市字第201371822号”的字样，并分别加盖“胶南市公证处校对章”的红色印戳。经核对，上述手写添加内容及红色印戳在本院调取的胶南市公证处存档的委托书原件中均不存在。

另查明：第三人刘**、徐**刘*的父母。刘*在办理涉案房屋过户手续之前，还以二原告代理人身份办理了二原告房地产权证的补证手续；在涉案房屋过户后，刘*以该房屋作为抵押担保，从银行贷款30万元。2014年春节后，二原告向董**偿还剩余的1.2万元担保借款，董**拒绝接受。后二原告发现房屋被过户遂诉来本院。

本院认为

本院认为，我国物权法第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明……等必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料……。”《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书……。”《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》第九十八条规定：“申请国有土地范围内存量房地产权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）房地产权证书（原件）……”第三十四条规定：“下列事项应当办理公证：……（二）自然人委托代理人申请登记的，委托书应当公证（或者认证）……。”

从本院查明的房地产权过户登记所依据的基础关系看，1、二原告因曹**向董**借款而向董**提供二原告的房屋作为“抵押”担保。依照我国物权法第一百八十七条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，但本案中没有证据证明双方曾办理过抵押登记；2、退一步讲，即使二原告担保的意思表示真实，但依据本院调取的公安笔录中董**陈述的“抵押约定书上写好了房子实际抵押额是10万元”，而之后二原告已表示愿意承担担保责任并陆续还款8.8万元，而刘*在二原告不知情的情况下将二原告房屋予以“出卖”并“过户”来偿还借款，明显超过了二原告应承担的担保金额。3、经本院调查核实公证部门，二原告与董**之妻刘*办理公证委托书，委托刘*办理房屋出售等事项，但是并未明确授权刘*办理“补证”，即补办房地产权证。而刘*办理过户登记时向被告提交的公证委托书中用手写添加了“补证”字样并加盖校对章，该添加内容在原公证委托书中不存在，因此，刘*无权代理二原告进行“补证”行为。

从被告办理房地产权过户登记所依据的事实、证据看，根据相关规定，办理产权过户登记，当事人应当提供“房屋所有权证书或者房地产权证书”，即涉案房屋的全部房地产权证书均应交回被告处注销存档。而本案中，因二原告提供担保时仅向董**提供了原告郎**一人的房地产权证，因此办理过户时刘*仅能提供原告郎**的房地产权证而不能提供原告孙**的房地产权证，导致不能办理产权过户登记。为此，刘*提交了手写添加“补证”字样并加盖校对章的公证委托书，并办理补证手续补办了二原告的房地产权证，才使过户登记手续办理完毕，而实际上刘*的“补证”行为系无权代理行为，对此被告未进行严格审查，导致被告所作的补证行为以及依据所补证件所作的产权过户登记行为存在重大瑕疵。

综合上述案情，本院认为被告在办理房地产权过户登记时，未严格审查刘*提交材料的真实性、合法性、有效性，导致依据的事实不清，主要证据不足，故应依法撤销被告的具体行政行为。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告青岛市黄岛区城市建设局于2013年6月25日作出的将原告郎**、孙**名下的房屋过户给第三人刘**、徐**并向两第三人颁发《房地产权证》（证号青房地权市字第201374626）的具体行政行为。

本案案件受理费50元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年八月二十五日