中国农业**河南省分行直属支行及郭**诉郑州市住房保障和房地产管理局抵押登记一案

审理经过

上诉人郑州市住房保障和房地产管理局、中国农业**河南省分行直属支行及郭**因抵押登记一案，不服河南省**业开发区人民法院（2010）开行初字第142号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月13日公开开庭审理了本案。上诉人郑州市住房保障和房地产管理局的委托代理人段**、杨**,上诉人中国农业**河南省分行直属支行的委托代理人王**、肖*，上诉人郭**的委托代理人贾*，被上诉人高*的委托代理人栗**到庭参加诉讼，原审第三人河南德**有限公司经本院采用公告形式合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定：2002年10月29日，第三人德**司以第三人郭**的身份签订编号为0209466的《商品房买卖合同》，该合同上买房一方上“郭**”的签名和指印，均不是郭**本人所为。该合同显示德**司将位于郑州金水区东明路德亿时代城6号楼东三单元2层东户面积137.47平方米的商品房一套卖与郭**，单价为每平方米人民币4030元，总金额为人民币554004元。在该合同之前，2002年8月20日发票，显示郭**交房首付款167004元。德**司没有将上述房屋交付给郭**。郭**也从未主张该套房屋的权利。此份房屋买卖合同双方并没有真实履行，没有发生真实付款和交付房屋事实，也没有在房管部门进行预告登记备案公示。2002年11月15日，第三人德**司和郭**、省农行直属支行签订（2002）第（2-0026）号《个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》、《借款凭证》，将涉案房屋欲进行贷款抵押，将德亿时代城6号楼东三单元2层东户的房屋抵押给第三人省农行直属支行。其《房地产抵押登记表》背面交验证件和鉴定意见栏均为空白，就批准了抵押人郭**的抵押登记申请，在2002年11月14日，由第三人省农行直属支行领取了编号为0203016181房屋他项权证。

上诉人诉称

2005年3月8日，第三人德**司和原告高*签订了合同号为0401450的购房合同，将涉案房屋卖与原告；该房屋为框架结构建筑，房屋面积137.47平方米，单价为每平方米3060元，总价款为420631元，合同签订时，原告于当日一次性交纳购房款420631元和燃气初装费4280元，德**司当时即将上述房屋交付给原告，原告立即装修并居住至今，没有任何第三人对房屋权利提出异议。后来，原告向第三人德**司多次追要房产证未果。直到2007年9月21日，原告发现第三人省农行直属支行在当日《大河报》11版上公告通知与第三人郭**解除合同和履行回购责任通知书，发觉德**司迟迟不办理房产证的原因，原告遂分别于2007年11月21日和2008年3月27日，两次对本案第三人德**司向郑州**民法院提起民事诉讼，请求法院判令德**司卖给自己的房屋有效和为自己所有，原审法院因涉案房屋被德**司和郭**进行抵押登记，设有他项权利无法认定，驳回了原告的起诉。原告遂提起上诉到郑州**民法院，亦被郑**院告知先解决涉案房屋抵押登记事宜后再行诉讼，原告遂撤回上诉，提起行政诉讼。

另查明，2002年11月14日，被告在将涉案房屋已办理抵押登记的情况下，仍为德亿公司办理了商品房预售许可证同意将涉案房屋再次出售。

被上诉人辩称

原审认为：被告郑州市住房保障和房地产管理局作为郑州市房屋登记等相关业务的主管部门，具有对房屋抵押登记事项的管理审查义务。根据《郑州市房地产抵押登记业务操作规程》相关规定：预售商品房的抵押登记申请人必须向抵押登记机关提交商品房买卖合同原件。而被告提交的证据并没有编号为0209466的《商品房买卖合同》，虽被告当庭辩称已尽审查义务，只是对合同原件不存档保存。但根据最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条的规定：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。”且根据《城市房地产权属档案管理办法》第十条也规定，房屋权属原件经房地产管理部门批准认定的，可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件存放处。而由第三人省农行直属支行存放的合同原件经鉴定均不是郭**签名及捺指印。故不能认定被告郑州市住房保障和房地产管理局已对被诉抵押登记的资料尽到审查义务。且经核对被告证据《房地产抵押登记表》原件，其背面交验证件和鉴定意见栏均为空白。抵押房产的产权是否合法真实有效是办理抵押登记的前提和基础，**管局在没有充分审查房屋权属证书或房屋买卖合同是否合法真实有效的情况下，即办理抵押登记属认定事实不清、主要证据不足。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、最**法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条，参照《城市房地产权属档案管理办法》第十条、《郑州市房地产抵押登记业务操作规程》3.2之规定，判决撤销被告郑州市住房保障和房地产管理局作出的郑*他字第0203016181号他项权利证的具体行政行为。

上诉人郑州市住房保障和房地产管理局上诉称：一审法院审理2002年案件，依据2006年版本内部文件《郑州市房地产抵押登记业务操作规程》属适用法律不当；我局对当事人提交的材料是形式审查，一审法院以鉴定机构对房屋买卖合同中“郭**”签字非本人所签来推定郭**所签买卖合同无效是错误的，我局已尽到审查义务。请求依法改判。

上诉人中国农业**河南省分行直属支行上诉称：被上诉人高*仅提交了购买房屋发票一张，无法提交相关房屋买卖合同，不能证明其对涉案房产享有合法的所有权，其作为原审原告主体不适格；一审法院查明的事实与实际不符，被上诉人高*购买房屋的行为不真实，一审判决对事实认定有明显瑕疵。请求依法改判。

上诉人郭**上诉称：一审法院认定事实、适用法律错误。《房屋买卖合同》的效力应通过民事诉讼解决，一审法院要求抵押登记机构审查《房屋买卖合同》的效力，增加了抵押登记机构不可能尽到的义务。请求依法改判。

被上诉人高*答辩称：原审认定事实清楚、适用法律准确。2001年8月15日修订的《城市房地产抵押管理办法》及1999年施行的《郑州市房地产抵押管理办法》对房地产抵押登记进行了明确规定，《郑州市房地产抵押登记业务操作规程》是对如何办理房产抵押登记进行程序步骤分化、细化，虽然该规程出台晚于案发时间，但不能免除原审被告应按上述规定办理房产抵押登记的行政义务与责任。郑州市住房保障和房地产管理局在没有验证抵押登记材料是否真实齐全下办理抵押登记，不仅程序不合法，也是事实不清、证据不足，一审撤销其抵押登记并无不当。请求依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审基本一致。

本院认为

本院认为：一、关于被上诉人高*是否具备原审原告主体资格问题。被上诉人高*虽未提交房屋买卖合同，但其提交的购买房屋发票可以显示高*购买的是德亿时代城6号楼东三单元2层东户面积137.47平方米的涉案房产，且被上诉人高*将涉案房产装修后入住至今，高*与本案具有法律上的利害关系，故上诉人中国农业**河南省分行直属支行认为高*作为原审原告主体不适格的上诉理由不能成立。

二、关于被诉抵押登记行为是否合法的问题。本案被诉的系发生于2002年11月的预售商品房抵押登记行为。依据当时适用的《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日修订）第三十二条及《郑州市房地产抵押管理办法》（1999年1月施行）第十五条的规定，办理房地产抵押登记应当向登记机关交验相关文件。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第（五）项规定“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”应当向抵押登记机关交验。《郑州市房地产抵押管理办法》第十六条第二款还规定：“购买期得所有权的商品房设定抵押的，还应当向房地产抵押管理机构交验购房合同、预售许可证、交款凭证。”本案中购房合同系证明购房人有权设定抵押权的基本文件，按上述规定，本案抵押当事人还应交验购房合同,但本案抵押登记管理机关郑州市住房保障和房地产管理局在其提交的证据中并没有购房合同。虽然郑州市住房保障和房地产管理局辩称其已尽审查义务，只是对合同原件不存档保存，但根据2001年12月施行的《城市房地产权属档案管理办法》第十条“归档的有关房地产权属的资料，应当是原件；原件已存城市建设档案馆或者经房地产管理部门批准认定的，可以是复印、复制件。复印、复制件应当由经办人与原件校对、签章，并注明校对日期及原件的存放处”之规定，郑州市住房保障和房地产管理局的辩称无法律、法规依据。上诉人郑州市住房保障和房地产管理局不能提交上诉人郭**购房合同的原件或复印件，且在上诉人中国农业**河南省分行直属支行存放的购房合同原件经鉴定均不是郭**签名及捺指印，不能证明郭**是合法的有权设定抵押权的人。而抵押人有权设定抵押是办理抵押登记的前提和基础，虽然申请人对其提交材料的真实性负责，但登记机关应对申请人提交的申请材料是否齐全及申请材料所载的事项是否符合有关登记管理法律、法规的规定进行审查。郑州市住房保障和房地产管理局不能提交上诉人郭**购房合同的原件或复印件，且在其提交的《房地产抵押登记表》背面“交验证件”及“鉴证意见”栏均为空白，郑州市住房保障和房地产管理局提交的证据不能证明其已对被诉抵押登记的申请材料尽到审慎审查义务，不足以证明被诉抵押登记行为合法。故一审法院以事实不清、证据不足为由撤销被诉抵押登记行为并无不当，虽然一审法院适用《郑州市房地产抵押登记业务操作规程》不当，但结果正确，依法应予维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉人郑州市住房保障和房地产管理局、中国农业**河南省分行直属支行、郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年十二月二十八日