冯*不服焦作**理局、第三人袁**、河南建**限公司（以下简称河**公司）房屋登记一案

审理经过

冯*不服焦作**理局（以下简称焦**管局）、第三人袁**、河南建**限公司（以下简称河**公司）房屋登记一案，于2011年7月14日向山**民法院提起行政诉讼。山**民法院于2011年12月28日作出（2011）山行初字第14号行政判决。冯*、焦**管局均不服判决，提出上诉。本院于2012年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人冯*，上诉人焦**管局委托代理人王**到庭参加诉讼。一审第三人袁**、一审第三人河**公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。

焦**管局于2008年6月11日根据一审第三人河**公司的申请，注销了该公司与冯*之间预售商品房合同登记备案。该商品房位于焦作市山阳区塔南路399号太极景*花园太极苑1号楼7层20号。此后，焦**管局为第三人袁**办理了该房的预售合同登记备案。

一审法院查明

一审审理查明：2004年6月，焦**管局向第三人河**公司颁发商品房预售许可证。2004年9月5日，冯*（买受人）与第三人河**公司（出卖人）签订商品房买卖（预售）合同，购买该公司位于焦作市塔南路太极景*花园太极苑1号楼7层20号的房屋。同年11月11日，焦**管局为冯*办理了预售合同登记备案。在合同履行过程中，冯*与第三人河**公司发生纠纷。2008年5月26日，第三人河**公司在焦作日报刊发通知，要求冯*赴公司处理购房事宜。同年6月3日，第三人河**公司以买受人冯*违约为由，向焦**管局申请注销该预售商品房合同登记，并提交了自书的证明及冯*,袁**的身份证复印件及焦作日报刊登的通知，承诺负责处理未收回冯*所持的合同所引起的经济纠纷。2008年6月11日，焦**管局注销了冯*商品房预售合同登记备案。2009年8月24日，焦**管局出具的查询信息中载明，该房预售合同登记备案申请人系第三人袁**，申请日期为2004年11月11日。另查明，第三人袁**（买受人）与第三人河**公司（出卖人）签订商品房（预售）合同的时间为2008年6月30日。2010年2月26日，冯*向焦**管局提出恢复登记申请未果，后向山**法院提起诉讼。

一审法院认为

一审法院认为，焦**管局作为本辖区房地产行政主管部门，负有对辖区内商品房预售管理的职责。焦**管局先前对冯*的买卖合同已经作出了登记备案，具有相应的法律效力。第三人河**公司（出卖人）申请注销登记时虽然主张买受人（冯*）违约，但未提交解除合同的双方协议或生效的法律文书等，况买受人仍然持有原合同（未交还），其上述主张显然不能确认。同时，作为行政机关在作出不利于相对人的决定前，应当听取相对人意见（申辩）。焦**管局上述注销登记的具体行政行为主要证据不足，违反法定程序，应予以撤销；同时，焦**管局登记信息载明的申请时间先于第三人袁**合同签订时间，显然存在矛盾。焦**管局并未提交为第三人袁**办理预售登记的依据（合同等），属主要证据不足，应予以撤销。冯*要求恢复其商品房预售合同登记备案，理由不能成立，不予支持；冯*所主张的损失因与本案不属于同一法律关系，不属于本案审查范围，不予支持。一审判决：一、撤销被告焦作**理局对原告冯*商品房（位于焦作市塔南路太极景*花园太极苑1号楼7层20号的房屋）预售合同登记备案的注销行为；二、撤销被告焦作**理局对第三人袁**商品房（位于焦作市塔南路太极景*花园太极苑1号楼7层20号的房屋）预售合同的登记备案；三、驳回原告冯*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人冯*不服一审判决，上诉称，山**院一方面判决撤销焦**管局对冯*商品房预售合同登记备案的注销行为，另一方面却不支持冯*要求恢复其商品房预售合同登记备案，相互矛盾，等于没有撤销该注销行为，该判决书如同一纸空文，毫无实际意义。另外，焦**管局审查不严，给上诉人造成严重的经济损失，理应赔偿1万元。上诉请求：一、判决维持山阳区人民法院（2011）山行初字第14号行政判决第一项、第二项，撤销第三项判决。二、判决焦**管局恢复冯*商品房预售合同登记备案。三、判令焦**管局赔偿一万元。四、判令焦**管局承担本案一、二审诉讼费。

上诉人焦**管局不服一审判决，上诉称，焦**管局对冯*作出的《预售商品房合同注销登记备案》行为没有过错，法院应当判决予以维持。另外，冯*的行政诉讼已经超过诉讼时效。上诉请求：一、判决撤销山阳区人民法院（2011）山行初字第14号行政判决书。二、判决驳回冯*的全部诉讼请求，维持焦**管局对冯*的预售商品房合同注销登记行为。三、诉讼费由冯*全部承担。

本院查明

本院经审理查明事实与一审认定事实相同。

本院认为

本院认为，商品房预售合同的备案登记制度是为规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房管行政机关对商品房开发企业的监督和管理的一项制度，其目的是防止开发商“一房数卖”，损害买受人的合法权利。而注销原有的合同备案登记，使开发商有了将该房屋再行出售的可能，会对买受人的权利产生巨大的影响。现行法律、法规及规范性文件虽对注销备案登记的相关程序未作明确具体的规定，但考虑到该行为对合同相对人，特别是买受人的利益影响巨大，因此，行政机关在备案登记确需注销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为。2004年11月11日，焦**管局为冯*办理的预售合同登记备案，具有相应的法律效力。焦**管局仅凭一审第三人河**公司的单方申请，在一审第三人河**公司仅提供自书的证明及冯*,袁**的身份证复印件及焦作日报刊登的通知，未提交解除合同的双方协议或生效的法律文书，明知买受人冯*仍然持有原合同的情况下，既未通知购房人冯*到场，也未征询冯*的意见，即作出了注销备案登记的行为，实属不当，原判予以撤销正确。关于焦**管局为第三人袁**办理预售合同登记备案的行为，焦**管局并未提交为第三人袁**办理预售合同登记备案的依据（合同等），属主要证据不足，且登记信息载明的申请时间先于第三人袁**合同签订时间，显然存在矛盾，原判予以撤销正确。关于冯*诉请判令房管局恢复原商品房预售合同登记备案的问题。因行政行为自被撤销之日起失去法律效力，撤销的效力可追溯到行政行为作出之日，在焦**管局对原告冯*商品房预售合同登记备案的注销行为、对第三人袁**商品房预售合同的登记备案行为被撤销后，焦**管局先前对冯*的预售合同登记备案行为的效力依然存在，法院无需判决恢复，故原判驳回冯*的该请求并无不当。冯*所主张的损失因没有法律依据，不予支持，原判驳回冯*的该请求并无不当。房管局诉称冯*起诉超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。综上，房管局的上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉**产管理局承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年十月十五日