人张飞因一审被告商丘市住建局为被上诉人位国明房屋登记不服梁**法院一审判决一案

审理经过

上诉人张**一审被告商丘市住房和城乡建设局颁发房屋所有权证一案，不服商丘市梁园区人民法院（2013）商梁*初字第6号行政判决，向本院提出上诉。2013年7月3日本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年7月15日公开开庭审理。上诉人张*，被上诉人位国*，一审被告委托代理人杨**，一审第三人中国邮政**司商丘市分行委托代理人刘*、李**参加诉讼。房屋原所有权人李*一审经通知表示不参加诉讼，二审通知也表示不参加诉讼。本案现已审理终结。

被诉具体行政行为是：一审被告于2010年9月29日为上诉人张*颁发商丘市2010字第0073301号房屋所有权证。证载房屋座落在商丘市梁园区八一路南侧广印综合楼1幢底层6号门面，结构混合，房层总数6层，所在层数1层，建筑面积73.91平方米，用途商业。

本院查明

一审法院查明，2010年9月20日，经商丘市家**询有限公司（公司经理系第三人张*）中介，原告与涉案房屋原所有人李*、陈**及商丘市家**询有限公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定原告以55万元的价格购李*、陈**的门面房一间（69.7平方米,以房产证为准），原告当日交押金5万元，合同签订后7日内办理过户手续。2010年9月27日第三人张*又与李*签订一份《房屋买卖契约》，并依此《房屋买卖契约》向被告申办房权证。被告于2010年9月29日为第三人张*颁发商丘市2010字第0073301号房屋所有权证。同日第三人张*与第三人商丘邮政储蓄银行签订个人额度借款抵押合同，贷款30万元，抵押物为涉案房屋，并办理房屋他项权证。原告2010年12月6日提起民事诉讼，李*2010年9月27日与第三人张*签订的房屋买卖契约被终审民事判决确认为无效合同。原告于2013年3月15日提起行政诉讼。

本院认为

一审法院认为，被告为第三人张*颁发房屋所有权证的具体行政行为，直接影响原告与涉案房屋原所有人李*、陈**及商丘市家**有限公司签订房屋买卖三方合同目的实现，原告与被诉具体行政行为有直接利害关系，原告诉讼主体适格。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料等。现李*与第三人张*签订的房屋买卖契约被法院判决确认为无效合同，被告给第三人张*颁证缺少必要的材料，颁证主要证据不足。应予撤销。对被告、第三人商丘**银行要求维持该具体行政行为请求及第三人张*称原告无诉讼主体资格，要求驳回原告诉请的请求，一审法院均不予支持。遂判决撤销被告商丘市住房和城乡建设局2010年9月29日为第三人张*颁发的商丘市2010字第0073301号房屋所有权证。

上诉人称，一、涉案房屋的原所有权人李*是房屋的出卖人，上诉人与被上诉人均是买受人，出卖人有权自由选择合适的买受人。不动产以登记为准，被上诉人能否取得物权决定于出卖人，可见被上诉人对涉案房屋的权属并不确定，作为行政机关的一审被告为上诉人颁证的行为并不侵犯被上诉人合法权益，被上诉人与被诉具体行政行为没有法律上利害关系，不具备诉讼主体资格。二、一审判决没有通知房屋原所有权人李*参加诉讼，属程序违法。三、一审判决撤销被诉房屋所有权证适用法律错误。上诉人请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。

被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。被上诉人是与被诉具体行政行为有法律上利害关系的公民，一审被告为上诉人颁发房屋所有权证的具体行政行为直接影响被上诉人与房屋原所有权人李*、陈**及商丘市家**有限公司签订的房屋买卖三方合同的实现。一审被告为上诉人办理房屋所有权证时未认真审核张*提交的证据，未尽到合理审查义务，违反法定程序，同时根据法院已生效判决，李*与张*签订的房地产买卖契约被确认无效，一审被告为上诉人颁发房屋所有权证书依法应予撤销。

一审被告述称，一审被告是根据买卖双方当事人的合同进行房屋过户，为上诉人颁发房屋所有权证事实清楚，应予维持。

一审第三人称，其与上诉人签订抵押贷款合同是合法有效的，被诉具体行政行为程序合法，适用法律正确，请求维持。

一审各方当事人提交的证据均已随案移送本院，二审期间各方当事人均未提交新的证据。

本院经审理查明的事实与一审法院一致，另查明：

被上诉人以上诉人张*，涉案房屋原所有权人李*、陈**，案外人商丘市家**有限公司为被告，向商丘**民法院提起民事诉讼，请求履行《房屋买卖三方合同》，并于2010年9月30日向商丘**民法院提出保全申请，要求查封李*、陈**转让给上诉人的涉案房产。2010年10月8日，商丘**民法院作出（2010）商梁民初字第2111-1民事裁定，查封了涉案房产。同日又作出（2010）商梁民初字第2011-2号民事裁定，中止案件审理。

2010年12月6日，被上诉人又以上诉人张*，涉案房屋原所有权人李*、陈**，案外人商丘市家**有限公司为被告，请求确认2010年9月27日上诉人与李*签订的《房屋买卖契约》无效。2013年1月29日，经本院作出（2012）商民三终字第508号终审判决认为，“张*与李*签订的《房屋买卖契约》，与真实交易情况不符，……不具备合同的完整性。该合同存在一定瑕疵，价款亦不是民事法律行为的真实意思表示，存在虚假行为，且张*与李*在《房屋买卖三方合同》没有解除的情况下，所签订《房屋买卖契约》亦违背了诚实信用原则。因此，该契约不能认定为有效合同。虽然位国*不是该合同的当事人，但该合同直接影响了位国*与李*、家**司签订的合同目的，故位国*有权依据合同法有关规定主张权利”，遂判决维持一审判决结果，确认张*与李*签订的《房屋买卖契约》无效。

本院认为，上诉人并非一般房屋买受人，而是房屋中介公司法定代表人，负有不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的义务。上诉人明知被上诉人通过其公司居间已与李*夫妇达成《房屋买卖三方合同》，被上诉人已交纳定金，合同应当履行，而故意隐瞒交易信息，又以自己名义与李*签订《房屋买卖契约》，并将涉案房屋登记在自己名下，违反诚实信用原则，违背中介义务。法院生效民事判决已确认《房屋买卖契约》无效，上诉人与李*双方都怠于返还各自基于该《房屋买卖契约》取得的财产，被上诉人为实现《房屋买卖三方合同》目的，维护受到《房屋买卖契约》损害的利益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益的，有权依法向人民法院提起行政诉讼，故被上诉人具备行政诉讼原告主体资格。

根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料等。因上诉人申请房屋登记时所提交的《房屋买卖契约》被法院生效法律文书确认为无效合同，一审被告给上诉人颁证缺少必要的材料，颁证主要证据已经不足，依法应予撤销。房屋原所有权人李*不参加诉讼不影响本案的审理。综上所述，经本院审判委员会讨论认为，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费五十元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一三年八月二十二日