秦**与武汉市住房保障和房屋管理局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告秦**不服被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武**管局）房屋登记，于2015年1月12日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2015年1月13日向武**管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因汉口**限公司新路支行（以下简称新路支行）和武汉南**限公司（以下简称南方公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。原告秦**的委托代理人黄坤志，被告武**管局委托代理人胡*、刘**及第三人新路支行的委托代理人张*、李*到庭参加了诉讼。第三人南方公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

1999年12月28日，抵**方公司与抵押权人原武汉市**路支行（以下简称解放路支行）就办理南方大厦9层、10层、14至16层、22层部位在建工程期房抵押登记向武**管局提出申请，经审查后武**管局于1999年12月30日向申请人颁发了武房期昌字第199910220号《武汉市期房抵押证明》。该抵押证明的内容为：期房种类为在建，期房座落于武昌区南方大厦9层、10层、14至16层、22层CDFGH，抵**方公司，抵押权人解放路支行。被告向**提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、武**地产抵押登记申请表；2、国有土地使用权证［武国用（南96）字第015号］及红线图；3、武汉市**委员会《施工许可证》［武**字（94）378号］；4、武汉市城市规划管理局《建设工程规划许可证》［武**（94）212号］及规划图；5、借款合同及抵押合同；6、房地产评估报告书；7、抵押人和抵押权人营业执照；8、武**业银行分支机构授权委托经营及接交通知书、委托书；9、南**司具结书及公司董事会决议；10、武汉市期房抵押证明存根（武房期昌字第199910220号）。上述证据系被告作出抵押登记具体行政行为的事实依据，证明申请人提交的资料齐全，被告作出具体行政行为事实清楚，程序合法，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十九条、第二十七条的规定。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》。

原告诉称

原告秦**诉称，1996年2月，武汉市南**有限公司与湖北**务中心签订了《购房合同》，约定湖北**务中心购买南方大厦11层GH座房屋两套，价款为625046.25元。1998年6月1日原告代表湖北**务中心与南**司签订了《武汉市商品房购销合同》，约定原告购买南方大厦10层ABCD四套房屋，10层AB座房屋价款共计745000元。南**司同意湖北**务中心将其购买的南方大厦11层GH座两套房屋置换为南方大厦10层CD座房屋两套，置换后的权利义务仍按1996年2月6日双方所订购房合同执行。湖北**务中心为上述四套房屋共付款1140037元，该四套房屋由卖方于1998年7月交付买方使用。2000年底，湖**法厅（湖北**务中心属于其下设机构）与湖北**事务所签订了脱钩协议，将原属于湖北**务中心的南方大厦10层ABCD四套房屋转为湖北**事务所全体在编律师共同所有。2001年7月27日湖北**事务所对共有财产进行了分割，其中原告对共有财产享有32.6985%的比例。即原告对南方大厦10层ABCD四套房屋拥有32.698%的份额。1999年12月28日原武**业银行解**支行（简称解**支行）与南**司签订《借款合同》和《抵押合同》，并在武昌区房产局办理了证号为武房期昌字第199910220号的武汉市期房抵押证明，抵押范围为南方大厦9、10、14-16层等。原告的房屋也包括在抵押范围之内。2015年5月17日湖北省**民法院作出（2012）鄂武汉中民商再初字第00003号民事判决：新路支行（解**支行将上述债权转移给新路支行）不能以南方大厦9层ABCDEFGH、10层ABCD、14层ABCDEFGH等房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋价款优先受偿。该判决已发生法律效力。原告认为上述8套房屋的抵押行为已被人民法院的生效判决认定为无效，被告作出抵押登记的事实基础已不复存在，据此请求法院：1、撤销被告为第三人新路支行办理的证号为武房期昌字第199910220号中关于南方大厦10层ABCD座4套房屋的抵押登记；2、由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了一份证据：湖北省**民法院（2012）鄂武汉中民商再初字第00003号民事判决书，证明上述4套房屋的抵押行为已被人民法院的生效判决认定为无效，被告作出抵押登记的事实基础已不复存在。

被告辩称

被告武**管局辩称，原告秦**诉请撤销的房屋抵押部位系南**司和解**支行共同申请设立的“在建工程期房抵押”，抵押人到被告处申请在建工程期房抵押登记，并提交了相应材料，经审查其申请符合法律规定，被告依法定程序为其办理抵押登记，被告作出期房抵押登记的具体行政行为并无不当。根据1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》第三十三条和1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条的规定，行政机关办理房屋权属登记的审查标准就是“权属清楚，产权来源资料齐全”，被告在办理本案在建工程期房抵押登记过程中，审查工作符合法定要求。被告至今为止未收到任何司法机关对抵押行为作出无效认定的法律文书，至于南**司是否将已销售的房屋设立抵押，应当按其他程序进行处理，不属于行政诉讼的审理范畴。另外，原告秦**作为本案原告的主体资格不适格，该房屋系首义律师事务所全体在编律师共同所有，秦**根据道义律师事务所合伙人内部的协议进行财产分割，并不必然取得房屋的所有权。请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人新路支行述称，新路支行与南方公司在被告处办理的在建工程期房抵押登记，该抵押登记是依法办理的，人民法院生效判决并未否定抵押合同的法律效力。新路支行基于对房屋抵押登记的信赖发放了抵押担保贷款，根据保护善意第三人权益的原则，若撤销抵押登记，将损害新路支行作为善意第三人的债权受偿，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人新路支行未向本院提交证据。

第三人南方公司未发表答辩意见，亦未向本院提交证据。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：一、被告提交的证据1-10能够证明被告为第三人新路支行办理武汉市期房抵押证明。二、原告提交的一份证据系人民法院生效的法律文书，根据法*（2012）21号《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，该生效判决确认的事实可作为本案认定事实的依据。上述证据来源合法，与本案具有关联性，且各方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。

本院查明

经审理查明，1996年2月，武汉市南**饰有限公司与湖北**务中心签订了《购房合同》，约定湖北**务中心购买南方大厦11层GH座房屋两套，价款为625046.25元。1998年6月1日原告代表湖北**务中心与南**司签订了《武汉市商品房购销合同》，约定原告购买南方大厦10层ABCD四套房屋，10层AB座房屋价款共计745000元。南**司同意湖北**务中心将其购买的南方大厦11层GH座两套房屋置换为南方大厦10层CD座房屋两套，置换后的权利义务仍按1996年2月6日双方所订购房合同执行。湖北**务中心共为上述四套房屋共付款1140037元，该四套房屋由卖方于1998年7月交付给买方使用。2000年底，湖**法厅（湖北**务中心属于其下设机构）与湖北**事务所签订了脱钩协议，将原属于湖北**务中心的南方大厦10层ABCD四套房屋转为湖北**事务所全体在编律师共同所有。1995年至2009年期间，秦**是湖北**事务所在职律师兼负责人，

湖北**民法院（1998）鄂经初字第246号民事判决确认武汉**限公司原为武汉市南**饰有限公司。南方大厦实际为南**司所开发。

另查明，1999年12月28日，原解放路支行与南**司签订借款合同一份。合同约定解放路支行出借人民币1327万元给南**司，借款期限自1999年12月30日起至2000年9月30日止。同日，双方签订了抵押合同一份，约定南**司自愿以其有权处分的财产为上述借款合同项下的债权提供抵押担保，并在武**管局办理了《武汉市期房抵押证明》，该证明载明：抵押物为坐落于武昌区的南方大厦的9、10、14至16层、22层CDFGH，抵押范围为建筑面积4705.45平方米，权利价值为人民币1327万元，评估价值为2050万元，设定时间为1999年12月28日，约定期限为1999年12月28日至2001年6月28日。1999年12月30日，原解放路支行依约向被告南**司发放贷款本金1327万元。根据武**（2002）217号文件规定，解放路支行上述债权转移给新路支行，并于2000年10月11日通知至南**司。上述借款到期后，南**司未按合同的约定还款，新路支行于2001年8月14日起诉至武汉**民法院请求判令南**司立即偿还所欠借款本金1327万元及相应利息158.1万元；判令新路支行对南**司所提供的抵押物享有优先受偿权。2013年5月17日，湖北省武汉**民法院作出（2012）鄂武汉中民商再初字第00003号民事判决，认为南**司在将房屋交付给第三人后，第三人便依法取得了对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，这种权利的行使能够对抗新路支行基于抵押合同所享有的抵押受偿权。遂判决（与本案有关的内容）新路支行有权以南**司抵押的南方大厦除9层ABCDEFGH、10层ABCD、14层ABCDEFGH、15层CDEF、16层G、22层FG座以外的房屋折价或者以拍卖、变卖除9层ABCDEFGH、10层ABCD、14层ABCDEFGH、15层CDEF、16层G、22层FG座房屋以外的房屋的价款优先受偿。该判决已经发生法律效力，原告据此诉至法院。

本院认为

本院认为，根据《房屋登记办法》第四条规定，被告武**管局作为本市房地产行政主管部门，具有对本市行政区域内房屋进行登记的法定职责。本案中，原解**支行于1999年12月与南**司根据借款合同签订了一份抵押合同，并以南方大厦的部分房屋作为抵押物对其借款向原解**支行提供抵押担保。但南**司向原解**支行提供担保的该部分房屋中的10层ABCD座四套房屋已由南**司先行出售给了案外**事务中心，湖北**中心支付了大部分购房款后将上述房屋的所有权利全部转让给了湖北**事务所全体在编律师共同所有。南**司的这部分抵押行为属于以他人财产为自己的借款设定抵押，未经权利人同意或追认，该部分抵押行为属于无权处分行为。因此，被告作出的抵押登记行为缺乏合法的事实根据。对于被告辩称原告不具有诉讼主体资格的问题，本院认为，根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条之规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。案外人湖北**事务所通过转让取得房屋权利，并将该权利转为湖北**事务所全体在编律师共同所有，秦前坤系湖北**事务所的在编律师，与本案争议房屋有利害关系，可以作为原告提起诉讼。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目，判决如下：

裁判结果

撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局1999年12月30日作出的武房期昌字第199910220号《武汉市期房抵押证明》中关于武昌区南方大厦第10层ABCD座四套房屋的抵押登记。

本案案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇至武汉**民法院。户名：武**政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，开户行：农行武**分理处，行号：832886，账户：07×××93，查询电话：027-60686055。上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月八日