闵超群与武汉市住房保障和房屋管理局行政登记一审行政判决书

审理经过

原告闵超群不服被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武**管局）房屋登记，于2014年12月23日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2014年12月26日向武**管局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院经审查后发现原告起诉状表述有误，向原告释明后原告予以修正，2014年12月30日本院再次向武**管局送达了起诉状副本。因中国农**限公司武汉直属支行（以下简称农行武汉直属支行）、湖北**限公司（以下简称千代公司）、常**、祁**与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭审理了本案。原告闵超群的委托代理人叶**、文昌训，被告武**管局的委托代理人刘**，第三人农行武汉直属支行的委托代理人于会黎，第三人千代公司的委托代理人祁**，第三人常**的委托代理人祁**、第三人祁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2005年1月10日，抵押人常**与抵押权人农行武汉直属支行就武昌区解放路黄鹤楼小区1-1-401号房屋设定抵押向被告武**管局提出申请，被告经审查后于2005年1月19日向申请人核发了武房期昌字第200500153号《武汉市期房抵押证明》。该抵押证明载明：期房座落武昌区黄鹤楼小区1栋1-4-1。被告当庭向本院提交了如下证据和法律依据。证据一、武汉市房地产抵押登记申请表，证据二、个人住房按揭（抵押）借款合同及房地产抵押清单，证据三、商品房买卖合同及常**身份证，证据四、黄鹤楼小区1号楼房屋土地测丈表，证据五、农行武汉直属支行承诺书，证据六、个人购房首付款收据及同意抵押证明，证据七、抵押当事人资格证明及委托书等，证据八、武房期昌字200500153号期房抵押证明。上述证据系被告作出抵押登记具体行政行为的事实依据，证明申请人所提交资料齐全，被告作出具体行政行为的事实清楚，程序合法，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十九条、第二十七条的规定。依据：《城市房屋权属管理办法》。

原告诉称

原告诉称，2003年5月20日原告与千**司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买武昌区黄鹤楼小区1栋1单元401号房屋一套，建筑面积175.89平方米，原告付清房款21.8万元后，随即入住至今，武**委员会于2011年4月1日作出的（2011）武仲裁字第00042号裁决书已予以认定。由于千**司的原因，该房屋未办理产权登记及备案登记。2004年千**公司为了融资需要，瞒着原告将已经出售给原告的房屋又与常**、祁**签订了《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋设定抵押向农行**支行申请按揭贷款。湖北省**人民法院作出的（2013）鄂江岸民商初字第02313号民事判决和湖北省**民法院作出的（2014）鄂武**终字第00523号民事判决认定，原告与千**司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告付清全部购房款，符合法律规定的自愿等价有偿原则。千**司与常**、祁**签订的《武汉市商品房买卖合同》、农行**支行与常**签订的《借款合同》和《抵押合同》均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有约束力”之规定，农行**支行不能按抵押合同行使抵押权。原告依据湖北省**人民法院（2013）鄂江岸民商初字第02313号民事判决和湖北省**民法院（2014）鄂武**终字第00523号民事判决，向本院提起诉讼，请求判令被告撤销违法为常**、祁**核发的（昌字第200500153号）期房抵押证明。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一，2010年5月11日千**司向湖北**民法院出具的《申请》；证据二，交**行出的具结书；证据三，查封房屋统计清单（查封的房屋包括原告购买的房屋）；证据四，湖北**民法院（1996）鄂经初字第13号民事裁定书；证据五，湖北**民法院协助执行通知书；证据一至五证明1996年3月20日湖北**民法院已对武**管局出具了协助执行通知书，对本案诉争房屋予以查封，不得抵押、出售，被告作出的期房抵押证明是错误的。证据六，千**司出具的承诺书，证明千**司认可涉案房屋属原告所有，与常**无关；证据七，武**委员会（2011）武仲裁字第00042号裁决书；证据八，湖北省**人民法院（2013）鄂江岸民商初字第02313号民事判决书，湖北省**民法院（2014）鄂武**终字第00523号民事判决书；证据七、证据八证明抵押合同无效，期房抵押证明应予以撤销。证据九，武汉市商品房买卖合同，证明原告与千**司于2003年5月20日签定了商品房买卖合同；证据十，交**行的送票回执，证明原告一次性将房款打入交**行；证据十一，房屋抵押登记信息，证明涉案房屋于2005年1月10日办理了抵押登记；证据十二，申请房产登记和办理房屋所有权证的报告，证明原告于2014年11月10日向被告申请办理涉案房屋所有权登记。

被告辩称

被告辩称，武汉市武昌区黄鹤楼小区1栋1-4-1号房屋系千**司出售给常**的预购商品房（建筑面积：178.54平方米）。2005年1月10日抵押权人农行武汉直属支行与抵押人常**就上述房屋共同申请设立期房抵押登记，并提交了相应资料。经审查其提交的资料符合法律规定的形式要件，权属清楚，产权来源资料齐全，其申请符合法律规定。被告依法定程序为其办理了抵押登记，并于2005年1月19日向抵押权人颁发了武房期昌字第200500153号《武汉市期房抵押证明》，被告作出的期房抵押登记的具体行政行为事实清楚，程序合法，适用法律正确，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。

第三人农行武汉直属支行、千**司、常**、祁**均未发表陈述意见，亦未向法庭提交证据。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：一、被告提交的证据一至六以及原告提交的证据十一，能够证明被告为第三人农行武汉直属支行和常**办理了期房抵押登记。二、原告提交的证据七、八系仲裁委员会及人民法院生效的法律文书，根据法*（2012）21号《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，该终审判决确认的事实可作为本案认定事实的依据。三、原告提交的证据九能证明2005年5月20日原告与千**司签订了商品房买卖合同。四、原告提交的证据十能证明原告付清了房款21.8万元。五、原告提交的证据十三能证明2014年11月10日原告向被告申请办理涉案房屋所有权登记。上述证据来源合法，与本案有关联性，且各方当事人均无异议，本院予以采信。

审理查明，2003年5月20日，闵超群向千**司购买由其开发的位于武昌区解放路239号黄**小区1栋1-4-1号房屋，并签订《武汉市商品房买卖合同》，价款21.8万元，闵超群当月付清购房款，但未办理产权登记及备案登记。

本院认为

2005年千**司与常**签订商品房买卖合同，约定将本案涉案房屋出售给常**，价款400633元，常**未交付房款。2005年1月10日常**与农行**支行签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，同日向被告申请办理抵押登记，并提交了相关材料，被告经审查，于2005年1月19日向申请人出具了武房期昌字第200500153号《期房抵押证明》。常**在相关借款及抵押文件上签字，千**司提供书面担保。农行**支行于2005年1月24日将32万元借款打入千**司的帐户，由千**司直接支配使用，千**司偿还了部分借款本息。常**与祁**系夫妻关系，在此期间，常**未占有、使用涉案房屋，也未使用该笔借款。因千**司公司资金困难，截止2013年5月尚未还清借款本息，农行**支行于2013年5月24日诉至法院，请求判令：1、罗**、祁**归还农行**支行借款本金269101.62元，支付2011年12月5日前利息（包括正常利息、罚息、复*）26354元之后利息按合同约定利率算至判决确定的履行之日止；2、罗**、祁**支付农行**支行为实现债权和担保权所支付的律师代理费以及保管费、处置费、过户费等（以实际发生为准）；3、如罗**、祁**未履行上述还款义务，农行**支行对罗**、祁**提供抵押的黄鹤楼小区房屋在折价、拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；4、判令千**司对罗**上述债务承担连带还款责任；5、罗**、祁**、千**司承担本案的诉讼费用、保全费用以及相关费用。2014年8月6日湖北省**民法院作出鄂武**终字第00523号民事判决，认为罗**虽签订了房屋买卖合同但未实际购买房屋，千**司以自己的名义与罗**签订虚假商品房买卖合同，使罗**具备向农行**支行贷款的条件，又为罗**与农行**支行签订的借款合同提供担保，其真实目的是利用该虚构的房屋买卖关系套取农行**支行的贷款，其与罗**、祁**在房屋买卖、借款等方面的意思表示均不真实。千**司、罗**、农行**支行之间订立的房屋买卖合同、借款合同、抵押合同均为无效合同，农行**支行不能按抵押合同行使抵押权。遂判决千**司向农行**支行返还借款本金及赔偿利息损失；罗**、祁**对前述本金及利息承担30%的补充赔偿责任。

另查明，闵超群与千**司签订的商品房买卖合同中载明的武昌区黄**小区第一幢1单元4层401号房屋、常**与千**司签订的商品房买卖合同中载明的武昌区解放路239号黄**小区第一幢1单元4层401号房屋、武房期昌字第200500153号期房抵押证明中记载的房屋武昌区黄**小区1栋1-4-1号房屋系同一房屋。

本院认为，根据《房屋登记办法》第四条之规定，被告武**管局作为本市房地产行政主管部门，具有对本市行政区域内房屋进行登记的法定职责。本案被告根据农行武汉直属支行和常**的申请办理的抵押登记行为的基础是抵押合同，而该抵押合同已被人民法院的生效判决认定为无效，因此被告作出的抵押登记行为缺乏合法的事实根据，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告武汉市住房保障和房屋管理局2005年1月19日向第三人中国农**限公司武汉直属支行、常**核发的武房期昌字第200500153号《武汉市期房抵押证明》。

本案案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇至武汉**民法院。户名：武**政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，开户行：农行武**分理处，行号：832886，账户：07×××93，查询电话：027-60686055。上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月三十日