吴*不服武汉市武昌区住房保障和房屋管理局房屋登记一审行政判决书

审理经过

原告吴*不服被告武汉市武昌区住房保障和房屋管理局（以下简称武**管局）房屋登记，于2014年5月6日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2014年5月8日向武**管局送达了起诉状副本及应诉通知书。经审查，原告所起诉的被告不适格，依照《最**法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第二十三条的规定，本院通知原告变更被告。经原告同意，本案的被告变更为武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称武**管局）。本院于2014年6月24日向被告武**管局送达了起诉状副本及应诉通知书。因汉口**限公司新路支行（以下简称新路支行）和武汉南**限公司（以下简称南方公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案。原告吴*的委托代理人黄坤志，被告武**管局委托代理人柳*、刘**及第三人新路支行的委托代理人郭*、李*到庭参加了诉讼。第三人南方公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

1999年12月28日，抵**方公司与抵押权人原武汉市**路支行（以下简称解放路支行）就办理南方大厦5层EFGH、6至8层、21层F、22层E、23层（建筑面积3977.52平方米）在建工程期房抵押登记向武**管局提出申请，经审查后武**管局于1999年12月30日向抵押权人解放路支行颁发了武房期昌字第199910222号《武汉市期房抵押证明》。该抵押证明的内容为：期房座落武昌区南方大厦6至8、23层、5层EFGH、20层、21层F、22层E。被告当庭向本院提交了如下证据和法律依据。证据：1、武**地产抵押登记申请表；2、国有土地使用权证［武国用（南96）字第０15号］及红线图；3、武汉市**委员会《施工许可证》［武**字（94）378号］；4、武汉市城市规划管理局《建设工程规划许可证》［武**（94）212号］及规划图；5、借款合同及抵押合同；6、房地产评估报告书；7、抵押人和抵押权人营业执照；8、武**业银行分支机构授权委托经营及接交通知书、委托书；9、南**司具结书及公司董事会决议；10、武汉市期房抵押证明存根（武房期昌字第19991０222号）。上述证据系被告作出的抵押登记具体行政行为事实依据，证明所提交资料齐全，事实清楚，程序合法。符合《城市房屋权属登记管理办法》第19条、第27条和《武**地产抵押管理工作程序规定》的程序规定。法律依据：1、《城市房屋权属登记管理办法》；2、《武**地产抵押管理工作程序规定》。补充证据11、武汉**民法院（2００8）武执监字第０００02、０0００3、０００04号民事裁定书及南方大厦38户住户表。证明原告吴*于2007年就知道抵押登记具体行政行为内容，其诉讼请求已超过法律规定的起诉期限。

原告诉称

原告吴**称，1997年7月29日原告与南**司签订了《商品房购销合同》，约定原告购买南方大厦8层B座房屋一套，价款为368656元，并于1999年4月5日将全部购房款支付完毕。该房屋于1999年4月8日由南**司交付给原告使用至今。1999年12月30日解**支行与南**司签订《借款合同》和《抵押合同》，并在被告处办理了武汉市期房抵押证明，南**司将包括原告购买的房屋在内的南方大厦5层EFGH、6-8层、20层F、21层F、22层E、23层期房抵押给解**支行。因南**司未能按借款合同约定履行还款义务，新路支行（解**支行将上述债权转移给新路支行）诉至法院。法院生效判决认为，南**司向原解**支行提供担保的该部分房屋中的7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座等套房屋已由南**司及其关联公司先行出售并交付给了买方，买方亦支付了全部或大部分购房款，买方因此依法取得对其所购房屋的占有、使用、收益、处分等权利。而南**司此后将所涉房屋抵押给原解**支行，属于以他人财产为自己的借款设定抵押，未经权利人同意或追认，该部分抵押行为属无权处分行为，应当认定无效，遂判决：新路支行不能以南方大厦7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座八套房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。该判决已经发生法律效力。原告认为，上述八套房屋的抵押行为已被湖北**民法院生效判决认定为无效，被告作为抵押登记的事实基础已不复存在。且被告在办理抵押登记时未依规进行实地调查核实，以致将在被抵押前已被南**司出售并已交付使用的房屋作为在建工程期房予以抵押，被告的这一行为违反了《武汉市房地产抵押登记程序规定》第四条的规定，损害了原告的合法权利。请求：1、撤销被告为第三人新路支行办理的南方大厦7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座八套房屋的抵押登记；2、判令被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、湖北省**民法院（2012）鄂武汉中民商再初字第00002号民事判决书和湖北**民法院（2013）鄂民监二再终字第00014号民事判决书；2、快递单和申请书。证明南**司对房屋的处置权受限，不能办理抵押，涉案的八套房屋的抵押是无效的抵押行为，被告以不具合法性和有效性的抵押合同办理他项权证，他项权证也是违法的。

被告辩称

被告辩称，原告吴**请撤销的房屋抵押部位系南**司和解**支行共同申请设立“在建工程期房抵押”，抵押人到我局申请在建工程期房抵押登记，并提交了相应材料，经审查，其申请符合法律规定，我局依法定程序为其办理抵押登记。《武汉市房地产抵押登记程序规定》于2002年10月28日颁布，而抵押登记于1999年12月30日办理，不能用2002年实施的法规或规范性文件来审查1999年作出的具体行政行为的合法性。我局未收到任何抵押无效的文书，且判决只是对南**司当初的抵押行为的评判，不是作为执行依据的判决主项。南**司是否将已销售的房产设立抵押，不属于行政诉讼的审理范畴。原告的起诉已超过行政诉讼法规定的起诉期限。请求依法驳回原告的起诉。

第三人新路支行述称，我行与南方公司在被告处办理的在建工程期房抵押登记，该抵押登记是依法办理的。虽然抵押合同被湖北**民法院民事判决认定为部分房产不享有优先受偿权，但抵押登记是依法办理的。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：一、被告提交的证据1-10能够证明被告为第三人新路支行办理武汉市期房抵押证明。二、原告提交的证据1系人民法院生效的法律文书，根据法*（2012）21号《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，该终审判决确认的事实可作为本案认定事实的依据。三、原告提交的证据2能证明原告于2014年3月24日向武**管局提出了“请武昌区住房保障和房屋管理局撤销南方大厦7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座的抵押登记”的书面申请，武**管局于2014年4月1日作出了回复。上述证据来源合法，与本案有关联性，且各方当事人均无异议，应以采信。

审理查明，1997年7月29日吴*与南**司签订了《商品房购销合同》，约定吴*购买南方大厦8层B座房屋一套，总价款为368656元，吴*于1999年4月5日付清购房款，南**司于1999年4月8日将该房交付给吴*使用。

1999年12月30日原解**支行与南**司签订了借款合同一份。合同约定解**支行出借人民币1160万元给南**司，借款期限自1999年12月30日起至2000年9月30日止。同日，双方还签订抵押合同一份，约定南**司自愿以其有权处分的财产为上述借款合同项下的债权提供抵押担保，并在武**管局办理了《武汉市期房抵押证明》，将南**司坐落于湖北省武汉市武昌区南方大厦5层EFGH、6至8层、20层F、21层F、22层E、23层期房抵押给解**支行。上述合同签订后，解**支行依约发放了1160万元贷款给南**司。根据武**（2002）217号文件规定，解**支行上述债权转移给新路支行，并于2000年10月11日通知至南**司。上述借款到期后，南**司未按合同的约定还款，新路支行于2001年8月8日起诉至武汉**民法院（抵押担保借款合同），请求判令南**司立即偿还所欠借款本金1160万元及相应利息138.2万元；判令新路支行对南**司所提供的抵押物享有优先受偿权。2013年6月19日湖北**民法院作出（2013）鄂民监二再终字第00014号民事判决，认为原解**支行与南**司签订的抵押合同中关于对吴*等合法取得占有的房屋设定抵押的行为因侵犯了他人合法权益而部分无效，作为原解**支行债权承接者的新路支行不能主张抵押合同中对吴*等房屋享有抵押受偿权。遂判决（与本案有关的内容）新路支行有权以南**司抵押的南方大厦除7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座以外的房屋折价或者以拍卖、变卖除7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座以外的房屋的价款优先受偿。2014年4月1日吴*向武**管局申请撤销南方大厦7层G座、8层BCFGH座、20层F座、21层F座的房屋抵押登记，该局于2014年4月1日作出不予办理的回复。

本院查明

另查明，南方大厦8层B座房屋于2012年5月2日在武**管局办理了初始登记。

本院认为

本院认为，根据《房屋登记办法》第四条之规定，被告武**管局作为本市房地产行政主管部门，具有对本市行政区域内房屋进行登记的法定职责。本案被告根据南方公司和解**支行的申请办理的抵押登记行为的基础是抵押合同，而该抵押合同中涉及原告购买的房屋部分因南方公司无权处分已被人民法院的生效判决认定为无效，抵押权人对该部分房屋已不享有优先受偿权。因此被告作出的抵押登记行为缺乏合法的事实根据，依法应予撤销。对于8层B座以外的7套房屋因与原告没有法律上的利害关系，原告不具有请求权；对于被告辩称原告的起诉期限的理由与《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内”的规定不符，本院一并不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销武汉市住房保障和房屋管理局1999年12月30日作出的武房期昌字第199910222号《武汉市期房抵押证明》中关于武昌区南方大厦8层B座房屋的抵押登记。

二、驳回原告吴*对武昌区南方大厦7层G座、8层CFGH座、20层F座、21层F座等七套房屋撤销抵押登记的诉讼请求。

本案案件受理费50元由被告武汉市住房保障和房屋管理局承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省**民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费50元，款汇至武汉**民法院。户名：武**政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，开户行：农行武**分理处，行号：832886，账户：079501040000393，查询电话：027-60686055。上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月十四日